* 약력
도시 및 지역계획 칼럼니스트
한양대학교 영어영문학사
한양대학교 경영학석사
건국대학교 부동산학석사
단국대학교 도시 및 지역계획학박사
인하대학교 융합대학원 도시계획학과 외래교수
인하대학교 정책대학원 부동산학과 외래교수
단국대학교 부동산ㆍ건설대학원 겸임교수
건국대학교 산학협력단 겸임교수
한국산업단지공단 초빙교수
한국부동산원 초빙교수
해양수산부 해양환경관리공단 자문위원
산업자원부 광해관리공단 심의위원
국토교통부 LH 뉴스테이 사업 연구원
현) E1 BMC (주) EVP
전) National FP (주) 상무
전) 한국후지 (주) 이사
* Pipeline
– AI-Driven Growth & Strategy Consultant
– Calligrapher
* 브런치스토리 작가
https://brunch.co.kr/@ab9c03a583b4403
* 블로그
https://blog.naver.com/iris-0620
서울 인구는 줄고 있다. 사람이 줄면 집을 찾는 수요도 감소하고, 집값 역시 내려가야 할 것처럼 보인다. 하지만 서울 주택시장은 이 단순한 셈법대로 움직이지 않는다. 외곽 지역의 거래가 줄어드는 동안 강남권과 한강변, 역세권 신축 단지에는 수요가 계속 모인다. 도시 전체의 인구는 감소하는데 사람들이 선호하는 몇몇 지역의 주택 가격은 더 높아지는 현상이 나타난다. 정부가 지난 3일 발표한 세제 개편안도 이런 흐름을 겨냥했다. 주택 수에 따라 달라지던 종합부동산세 체계를 주택 가액 중심으로 바꾸고, 실거주 여부에 따라 1주택자의 세 부담을 달리하는 내용이 담겼다. 초고가 주택 한 채에 자산을 집중하는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하겠다는 취지다. 인구가 줄어드는 도시에서 고가 주택 수요는 왜 쉽게 줄지 않는가. 세금이 바뀌면 서울 핵심지로 향하는 수요도 달라질 수 있을까. 사람은 줄어도 필요한 집은 같은 속도로 줄지 않는다주택 수요는 인구만으로 결정되지 않는다. 사람들이 몇 개의 생활 단위로 나뉘어 사는지도 중요하다. 부모와 두 자녀가 한 집에 살면 필요한 주택은 한 채다. 반면 자녀들이 독립해 각자 집을 구하면 인구는 그대로지만 필요한 주거 공간은 세 채로 늘어난다. 결혼은 늦어지고 혼자 사는 기간은 길어지고 있다. 비혼과 이혼, 고령화에 따른 사별도 하나의 가족을 여러 생활 단위로 나눈다. 서울 인구가 감소하는 동안에도 가구 수와 독립된 주거 공간에 대한 수요가 쉽게 줄지 않는 이유다. 물론 가구가 늘어난다고 모두 아파트를 사는 것은 아니다. 청년 1인 가구는 원룸이나 오피스텔, 월세 주택을 선택하는 경우가 많다. 고
![서울 인구는 줄어드는데 왜 ‘똘똘한 한 채’는 더 비싸질까 [공간 이야기]](https://img.hankyung.com/photo/202608/0Q.45242926.3.png)
부동산 정책은 늘 가격을 향해 있다. 그런데 시장은 가격보다 먼저 행동으로 반응한다. 누군가는 매수를 앞당기고 누군가는 매도를 미루며, 누군가는 증여를 계산하고 누군가는 대출 가능 시점을 따진다. 정책은 시장에 도달하는 순간 설계자 손을 떠나 수많은 사람의 손익 계산 위에서 전혀 다른 결과를 만들어낸다. 정책은 발표되는 순간 시장의 재료가 된다집값 안정, 공급 확대, 세금 정상화…. 이런 말들은정책의 목표다. 그런데 시장 참여자에게는 즉시 다른 언어로 번역된다. 지금 사야 하는가, 팔아야 하는가. 증여를 서둘러야 하는가, 전세를 유지할 것인가. 대출을 미리 당겨야 하는가. 규제 발표 직후 오히려 거래량이 늘어나는 장면은 낯설지 않다. 추가 규제 전에 미리 사두려는 심리가 작동하기 때문이다. 정책이 시장을 안정시키기 전에, 정책 발표 자체가 시장을 움직이는 재료가 된다. 이것은 도덕성의 문제가 아니다. 정책이 사람의 본능을 설계에 반영하지 않을 때 생기는 현상이다.사람은 정책의 취지가 아니라 손익을 계산한다보유세를 올리면 다주택자가 매물을 내놓을 것이란 기대는 절반만 맞다. 세금이 오르면 사람들은 팔기 전에 먼저 계산한다. 가격 상승 기대가 세 부담보다 크면 버티기를 택하고, 매물로 내놓는 것보다 자녀에게 넘기는 쪽이 유리하다고 판단하면 시장 밖으로 물건이 이동한다. 대출 규제도 같은 구조다. 투기 수요를 차단하겠다는 의도는 타당하지만 같은 규제가 생애 첫 주택 구매자의 진입도 막기도 한다. 자금 여력이 충분한 사람에게 대출 한도 축소는 불편함이지만, 전세를 벗어나 처음 집을 사려는 사람에게는 기회 자체가 닫
!["집값 잡는다" 실효성 있나…정책은 '사람'을 움직인다 [공간 이야기]](https://img.hankyung.com/photo/202607/0Q.44901620.3.png)
정치가 바뀌면 세상이 달라질 것처럼 이야기한다. 선거가 끝나면 새로운 시대가 열릴 것처럼 기대하고, 정권이 교체되면 경제의 방향도 크게 달라질 것이라 믿는다. 보수는 성장과 시장을, 진보는 분배와 복지를 이야기한다. 서로 추구하는 가치가 정반대인 것처럼 보이며 지지자들은 상대 진영을 좀처럼 이해하지 못한다. 그런데 시간을 길게 놓고 보면 의외의 장면이 눈에 들어온다. 보수 정부도 결국 복지를 확대하고, 진보 정부도 시장의 역할을 인정하게 된다. 경제가 어려워지면 누구든 성장 정책을 꺼내 들고, 사회 갈등이 커지면 누구든 안전망 강화에 나선다. 출발점은 달라도 현실이라는 벽 앞에서 정책은 결과적으로 비슷한 방향으로 수렴한다. 매일 정치 뉴스에 노출될 때와 달리 10년, 20년 단위로 역사를 바라보면 생각보다 극적인 변화는 많지 않다. 정책은 바뀌지만 욕망은 바뀌지 않는다세상을 움직이는 가장 강력한 힘은 이념이 아니라 인간의 욕망일지 모른다. 집값을 잡겠다는 정책이 나오면 사람들은 더 오르기 전에 집을 사려 한다. 시장을 활성화하겠다는 정책이 나오면 더 큰 수익을 기대하며 움직인다. 세금이 높아지면 절세 방법을 찾고, 규제가 강해지면 새로운 우회로를 찾는다. 정치권은 제도를 바꾸고 법을 만들지만 사람들은 그 안에서 자신에게 유리한 선택을 끊임없이 찾아낸다. 시장은 정책에 의해 움직이는 것처럼 보이나 실제로는 수많은 개인의 욕망과 기대, 불안과 희망이 빚어낸 결과에 더 가깝다. 부동산 시장도 다르지 않다. 어떤 정부는 규제를 강화하고, 또 어떤 정부는 공급 확대와 규제 완화를 추진한다. 하지만 시장 참여자들이 원하는 것은 크게
![부동산 정책은 바뀌어도 인간의 욕망은 바뀌지 않는다 [공간 이야기]](https://img.hankyung.com/photo/202606/0Q.44565582.3.png)
선거철이면 늘 반복되던 장면이 있었다. 거리에는 집값을 잡겠다는 말, 자산 가치를 높이겠다는 약속이 내걸렸다. 부동산은 가장 직관적으로 표심을 건드리는 소재였기 때문이다. 그런데 이번 선거는 다르다. 집값 이야기가 거의 보이지 않는다. 단순히 관심이 줄어든 게 아니라, 정치권이 의도적으로 이 주제를 피하고 있다. 이 변화는 가볍지 않다. 부동산을 둘러싼 선거의 방식 자체가 바뀌고 있다는 신호다. 과거에는 집값을 말하는 것이 유리했다면, 지금은 그 말 한 마디가 오히려 부담이 되는 상황이 됐다. 지방정부가 좌우할 수 없는 구조이유는 명확하다. 집값은 지방정부가 좌우할 수 있는 영역이 아니다. 부동산 시장을 움직이는 핵심은 세금, 대출 규제, 금리다. 이 세 가지는 모두 중앙정부와 금융당국의 권한이다. 시장의 방향을 결정하는 축이 지방에 있지 않다는 얘기다. 지방자치단체가 할 수 있는 일은 제한적이다. 정비사업 인허가 속도를 조절하거나 일부 개발의 흐름을 관리하는 정도다. 시장 전체를 움직일 힘은 아니다. 상승기에는 이런 한계가 크게 드러나지 않았다. 어떤 공약을 내놔도 결과적으로 가격이 오르면서 효과가 있는 것처럼 보였기 때문이다. 하지만 시장이 흔들리기 시작하면서 상황이 달라졌다. 이제는 누가 가격을 만들었는지보다, 무엇이 가격을 움직였는지가 더 분명해졌다. 유권자들도 이 구조를 이해하기 시작했다. 정치인 역시 마찬가지다. 그래서 실현 가능성이 낮은 약속을 굳이 꺼내지 않는 방향으로 선거 전략이 바뀌고 있다. 건드리는 순간 갈라지는 표심지금 시장은 더 까다로운 국면에 들어와 있다. 방향이 갈리는 시기다.
![사라진 선거판 '집값 공약'…전략적으로 '침묵' 택한 이유 [공간 이야기]](https://img.hankyung.com/photo/202605/0Q.44242983.3.png)
복제된 도시, 사라진 풍경도시는 멈추지 않고 건설된다. 공급의 시계는 단 한 번도 멈춘 적이 없다. 그런데 이상한 일이다. 도시는 늘어나는데 우리가 마주하는 풍경은 오히려 줄어들고 있다. 처음 가보는 신도시인데도 기시감이 든다. 건물의 높이, 단지의 배치, 심지어 상가의 구성까지 어디선가 본 듯한 익숙함이다.이것은 우연이 아니라 시스템의 산물이다. 현대의 신도시는 철저히 표준화된 방식으로 찍어낸다. 부지를 평탄화하고, 도로를 격자로 긋고, 검증된 도면을 반복해서 복제한다. 속도를 높이고 비용을 줄이기 위한 최적의 선택, 즉 효율이 모든 결정의 기준이 되었기 때문이다. 현장은 달라도 자본의 계산법은 같다. 효율이 극대화될수록 도시의 다양성은 그만큼 빠르게 거세당한다. 상업지구의 공실, 예고된 구조적 실패이러한 효율 중심의 구조가 가장 처참하게 무너지는 곳이 상업지구다. 신도시 상가를 걸어보면 1층조차 임대 문의 전단지가 도배된 풍경을 쉽게 본다. 이를 단순한 경기 불황이나 온라인 쇼핑의 확산으로만 치부한다면 오산이다.근본적인 문제는 공급의 구조에 있다. 상업시설은 짧은 기간에 한꺼번에 쏟아진다. 토지 가격은 미래의 기대 가치를 반영해 높게 책정되고, 그 비용은 고스란히 고임대료로 전가된다. 신규 상권이 자생력을 갖추기도 전에 임대료의 벽이 먼저 세워지는 셈이다. 결국 높은 비용을 감당할 수 있는 대형 프랜차이즈만 남거나, 그들조차 외면한 자리는 거대한 공동(空洞)이 된다. 겉으로는 완성된 도시처럼 보이지만 속은 비어 있는 구조, 이것은 예외적인 현상이 아니라 설계 단계부터 내재된 예정된 결과다. 대체 가능한 공간은 기
![효율의 역설…비어가는 도시엔 '표정'이 없다 [공간 이야기]](https://img.hankyung.com/photo/202604/0Q.43996057.3.jpg)
불확실성 시대, 도시가 제공하는 생존의 조건복잡한 도시의 소음을 벗어나 한적한 전원에서 여유로운 삶을 즐기는 것. 현대인이라면 누구나 한 번쯤 품어봤을 ‘낭만’이다. 미디어는 연일 ‘귀촌’이나 ‘5도 2촌(5일은 도시, 2일은 촌)’의 삶을 조명하며 도시 탈출을 부추긴다. 그러나 당위적 수준의 담론과 달리, 차가운 통계적 현실은 정반대의 방향을 가리킨다. 통계청의 국내 인구이동 통계를 보면 서울을 포함한 수도권 및 주요 거점 대도시로의 인구 집중 현상은 일시적 흐름을 넘어 고착화된 추세다. 수도권 과밀화에 대한 경고음이 수십 년째 울리고 있음에도, 도심의 밀도는 오히려 더 촘촘해지고 있다.이는 단순한 주거 취향이나 개인적 선호의 문제가 아니다. 우리는 흔히 도시의 장점을 ‘쾌적함’이나 ‘다양한 문화시설’에서 찾지만, 현대 도시가 개인에게 제공하는 본질적인 기능은 감정적 만족보다는 철저히 계산된 ‘생존 효율’에 가깝다. 고도화된 산업 사회에서 도시는 단순한 거주 공간을 넘어, 개인이 경제 활동을 영위하고 사회적 리스크를 관리할 수 있는 유일한 ‘생존 플랫폼’으로 진화했기 때문이다. 사람들이 도시를 떠나고 싶다고 말하면서도 실행에 옮기지 못하는 진짜 이유는, 도시가 제공하는 이 압도적인 효율성을 포기할 경우 감내해야 할 기회비용이 지나치게 크기 때문이다.'집적의 힘'이 만들어내는 기회의 독점도시경제학의 핵심 이론인 ‘집적 이익(Agglomeration Economies)’은 사람들이 왜 굳이 비싼 임대료와 교통 체증을 감수하며 도심으로 모여드는지를 명쾌하게 설명한다. 기업과 자본, 그리고 인력이 한곳에
![[공간 이야기] 도시의 수명은 영원하다](https://img.hankyung.com/photo/202603/0Q.43795484.3.png)
"낡은 건물이 핫플레이스가 되는 순간, 감성은 결국 가치가 된다."요즘 도시에는 조금 흥미로운 장면이 있습니다. 사람들이 새 건물이 아니라 낡은 건물 앞에 줄을 서기 시작했다는 사실입니다. 주말의 성수동이나 문래동 골목길을 떠올려 보십시오. 페인트가 벗겨진 벽, 녹슨 철문, 덜컹거리는 창문. 한때는 낡고 지저분하다는 이유로 사람들이 발걸음을 멈추지 않던 공간들이었습니다. 그런데 지금은 상황이 완전히 달라졌습니다.낡은 공장 안에서 커피를 마시고, 그 장면을 사진으로 찍어 SNS에 올립니다. 과거에는 단점이었던 ‘낡음’이 어느 순간 도시의 매력이 되어버렸습니다.우리는 왜 이런 공간에 끌리는 걸까요.돈으로 살 수 없는 것, 시간의 결부동산 시장에서 새것은 자본만 있으면 언제든 만들 수 있습니다. 유리로 둘러싸인 빌딩이나 최신식 건물은 충분한 자금과 계획만 있다면 비교적 짧은 시간 안에 완성됩니다. 하지만 오래된 공장의 벽이나 창고의 분위기는 다릅니다.비를 맞으며 생긴 얼룩, 사람의 손때가 묻은 문고리, 세월이 쌓인 벽돌의 질감. 이런 것들은 설계도만으로 만들어낼 수 없습니다. 오직 시간이 지나야 생기는 흔적입니다. 바로 이 지점에서 공간의 희소성이 만들어집니다. 누구나 가질 수 있는 새것보다, 세상에 하나뿐인 오래된 것이 더 특별하게 느껴지는 이유입니다. 우리는 단순히 커피를 마시는 것이 아니라 그 공간이 품고 있는 시간의 분위기를 함께 소비하고 있습니다. 공간 브랜딩의 핵심도 바로 여기에 있습니다. 감성은 어떻게 땅값이 되는가이 변화는 단순히 '분위기 좋다'는 감상에서 끝나지 않습니다. 도시에서는 감성이 매우 빠르
![[공간 이야기] 무너져가는 벽돌집 앞에 줄 서는 이유](https://img.hankyung.com/photo/202603/0Q.43640261.3.jpg)
한국에서 미인의 상징을 꼽으라 하면 많은 이가 김태희씨를 떠올리는 사람이 많습니다. 또렷한 이목구비와 안정적인 비율 때문일 겁니다. 우리는 그 얼굴을 보며 자연스럽게 예쁘다고 말합니다. 그런데 왜 그렇게 느끼는지 생각해 본 사람은 많지 않을 겁니다.이 질문의 답은 도시를 바라보는 방식과 꽤 닮아 있습니다. 사람이 아름다움을 느끼는 방식에는 우리가 편안한 공간을 고르는 원리가 그대로 숨어 있기 때문입니다.튀는 건물보다 고른 도시가 편안하다도시를 설계할 때 중요한 원칙이 하나 있습니다. 도시는 유난히 튀는 요소보다 고르고 균형 잡힌 구조를 가질 때 가장 안정적으로 돌아간다는 점입니다. 예를 들어 보겠습니다. 어떤 도시는 한쪽에만 초고층 건물이 몰려 있습니다. 다른 쪽에는 낮은 건물들만 늘어서 있습니다. 도로의 폭도 제각각이고 건물의 크기 역시 들쭉날쭉합니다. 이런 도시는 보기에도 어수선하고, 살기에도 불편합니다. 반대로 건물 높이, 길의 넓이, 녹지의 비율이 어느 정도 고르게 맞춰진 도시를 떠올려 보십시오. 특별히 튀는 것은 없지만 전체가 안정적으로 보입니다. 사람들도 훨씬 편안함을 느낍니다.사람의 얼굴도 비슷합니다. 여러 사람의 얼굴을 겹쳐 평균 얼굴을 만들면, 개별 얼굴보다 더 매력적으로 보인다는 실험 결과가 있습니다. 특정 부분이 강하게 튀기보다 모든 요소가 고르게 자리 잡기 때문입니다. 도시가 균형 잡힌 비율 속에서 안정적으로 작동하듯 우리의 뇌도 한쪽으로 치우치지 않은 얼굴에서 편안함을 느낍니다. 뇌가 좋아하는 예측 가능한 구조도시에는 일정한 기준이 있습니다. 도로
![[공간 이야기] 김태희가 예쁜 진짜 이유](https://img.hankyung.com/photo/202603/0Q.43456005.3.jpg)
양도세 중과 종료와 불로소득의 종언 2026년 5월 9일. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된다. 5월 10일부터 3주택 이상 보유자에게 적용될 최고 실효세율은 82.5%다. 압도적인 숫자다. 시장 일각에서는 비명이 터져 나온다. 그들에게 묻고 싶다. 그동안 우리 도시는 누구를 위해 존재했는가.주택은 시민 일상을 지탱하는 바닥이다. 즉, 상품이기 전에 인권이다. 82.5%라는 숫자를 두고 어떤 이는 징벌이라고 비난한다. 틀렸다. 이것은 징벌이 아니라 정상화다. 소수의 제한 없는 투기가 다수의 주거 안정을 해친다면, 그 자유는 제한되어야 한다. 그것이 공동체가 합의한 민주주의의 원리다. 주택을 짓는 것이 물리적 공간을 늘리는 일이라면, 세금을 지키는 것은 그 공간 안에 공평함을 채워 넣는 일이다.82.5%의 벽: 이익의 사회적 환원이 숫자는 집으로 돈을 버는 시대는 끝났다는 선언이다. 양도차익 8할을 환수하는 것은 가혹해 보일 수 있다. 그러나 부동산 불로소득은 공동체 자산을 가로챈 결과다. 소수가 지대 추구에 몰두할 때 그럴 수 없었던 사람들 삶은 무너졌다. 82.5%의 세율은 이 왜곡된 부의 흐름을 바로잡는 댐이다. 사적 이익이 공공의 가치를 침해하지 못하도록 막는 최소한의 안전장치다. 이것은 시장 파괴가 아니라 공정한 시장을 위한 재설계다. 자산이 생산적인 곳으로 흐르게 유도하는 조치다.도시의 경쟁력은 어디서 나오는가. 비싼 아파트 숲에서 나오지 않는다. 시민들이 쫓겨날 걱정 없이 오늘을 살 수 있는 안정에서 나온다. 그 안정이 있어야 도전도 하고, 소비도 하고, 아이도 낳는다. 그게 경제를 살리는 진짜 길이다.주거 패러다임의 전환소위 전문가라고 하는 사람들은 매물
![[공간 이야기] 세율 82.5%, 주거 패러다임의 전환](https://img.hankyung.com/photo/202602/0Q.43223894.3.png)
도시는 거대한 욕망이 담긴 텍스트다. 그 글을 읽다 보면 가끔 해석이 안 되는 이상한 문장을 마주한다. 최근 고위 공직 후보자의 청약 당첨 소식이 그렇다. 막대한 자산을 가진 사람과 ‘무주택자’라는 법적 지위의 만남. 이 기묘한 모순은 수십억 원의 시세 차익이라는 결과로 이어졌다. 물론 법적으로는 아무런 문제가 없다. 요건을 채웠고 절차는 투명했다. 하지만 대중은 분노한다. 이 감정은 단순한 부러움이나 박탈감이 아니다. 우리가 믿어온 ‘공정’이라는 약속이 현실 앞에서 얼마나 무력한지 목격했기 때문이다.'무주택'이라는 이름과 현실의 거리'집이 없다’는 것은 단순히 건물을 소유하지 않았다는 뜻이 아니다. 내 삶을 지탱할 터전이 불안하다는 뜻이다. 우리 청약 제도는 이 절박함을 헤아려 점수를 주고 우선권을 주며 꾸준히 발전해 왔다. 과거에는 집이 없는 것과 돈이 없는 것이 대체로 일치했기에, 소유 여부만 따져도 큰 문제가 없었다.지금은 어떤가? 경제 구조가 훨씬 복잡해졌다. 집은 없지만 수백억 원의 현금을 쥐고 최고급 주거지에 사는 사람들이 있다. 제도는 열심히 다듬어졌지만, 이렇게 ‘자산’과 ‘소유’가 따로 노는 틈새까지는 미처 막지 못했다. 세상은 변했는데 기준이 자산의 규모를 제대로 반영하지 못하는 셈이다. 결국 이 틈을 타 자산가가 ‘주거 약자’의 자리에 합법적으로 들어온다. 이것은 제도의 취지를 무색하게 만드는 일이다.정보가 아니라 ‘자본’이 만든 장벽요즘은 일반 시민들도 청약 제도에 대해 전문가 못지않게 잘 알고 있다. 가점이 어떻게 계산되는지, 어떤 전략이 필요한지 치열하게 공
![[공간 이야기] 고위 공직 후보자의 청약 당첨](https://img.hankyung.com/photo/202601/0Q.42976315.3.jpg)
왜 지금, 공공이 다시 주택 공급의 중심에 서야 하는가주택 문제는 통계로 설명되지만, 체감은 일상에서 발생한다. 전·월세 불안, 반복되는 주거 이동, 미래 계획의 유예는 개인의 선택이 아니라 구조의 결과다. 이재명 정부가 주택 공급 확대, 특히 공공주택 비중 강화를 부동산 정책의 핵심으로 설정한 배경도 여기에 있다.그동안 한국의 주택 시장은 민간 주도 공급과 자산 논리에 과도하게 의존해 왔다. 공급이 위축될 때 가격은 급격히 상승했고, 그 부담은 항상 무주택자와 취약계층에게 먼저 전가됐다. 이러한 구조에서는 규제 강화나 금융 조정만으로 주거 불안을 해소하기 어렵다. 공공이 직접 공급에 개입하는 것은 이념적 선택이 아니라 정책적으로 가장 현실적인 대응이다.대규모이면서 지속적인 공급은 시장에 명확한 신호를 준다. 주택은 희소한 투기 자산이 아니라, 사회가 책임지고 충분히 제공할 수 있는 기반이라는 메시지다. 공공임대 비중 확대: ‘복지 주택’을 넘어 보편적 주거 인프라로공공임대주택은 오랫동안 특정 계층을 위한 보조적 주거로 인식돼 왔다. 그러나 1인 가구 증가, 비혼과 고령화, 불안정한 고용 환경 속에서 주거 불안은 더 이상 일부 계층의 문제가 아니다. 공공임대는 이제 사회 전체의 위험을 완화하는 주거 안전망에 가깝다.이재명 정부가 공공임대 비중 확대를 분명히 한 것은 주거를 선별적 복지가 아니라 보편적 권리로 다루겠다는 정책적 판단이다. 장기 거주가 가능하고 임대료 변동 위험이 낮은 주택을 일정 규모 이상 확보하지 않으면, 주거 불안은 반복될 수밖에 없다.여기서 중요한 것은 양과 질의 균형이다. 공공임대가 ‘차선책’이
![[공간 이야기] 집은 상품이 아니라 '삶의 바닥'](https://img.hankyung.com/photo/202512/0Q.42706878.3.jpg)
1. 2026년, 예견된 '공급 절벽'을 직시하라부동산은 '심리'라고 하지만, 결국 거스를 수 없는 거대한 파도는 '수요와 공급'입니다. 우리가 2026년인 올해를 가장 경계해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.지난 2~3년(2022~2024년)간 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기와 공사비 폭등으로 인해 전국의 주택 착공 현장이 멈췄던 것, 기억하시나요? 아파트를 짓는 데는 통상 3년이 걸립니다. 그 '공급 가뭄'의 여파가 우리 식탁 위로 올라오는 시점이 바로 2026년입니다.2026년 서울 아파트 시장이 전례 없는 '공급 쇼크(Supply Shock)'를 맞이할 전망입니다. 통계 이래 최저치인 약 7,145가구만이 입주할 예정으로, 이는 평년 대비 70% 이상 급감한 수치이자 적정 수요의 15%에도 미치지 못하는 수준입니다. 지난 3년간의 공사비 폭등과 PF 위기로 멈춰버린 착공의 여파가 2026년에 현실화하는 것입니다.반면, 1~2인 가구 증가와 '서울 회귀' 본능으로 수요는 여전히 견고합니다. 특히 입주 물량 부족은 전세가를 밀어 올리고, 이는 다시 '차라리 집을 사자'는 매매 수요로 이어질 가능성이 큽니다. 실제로 주택산업연구원을 포함한 국내 5대 리서치 기관 모두가 2026년 서울 집값의 '상승'을 예고했습니다.전문가들은 2026년이 금리보다 '공급의 희소성'이 가격을 지배하는 해가 될 것이라 경고합니다. 전세난과 집값 상승이 겹치는 '주거 비용 급증'이 예상되는 만큼, 실수요자라면 선제적인 내 집 마련을, 투자자라면 핵심지 위주의 '똘똘한 한 채' 전략을 점검해야 할 중요한 시점입니다.보이시나요? 2026년의 막대그래프가 뚝 끊긴 것을요. 서울의 적정 수요는 연간 약 4만 7천 호입니
![[공간 이야기] 지금 집을 사야 하는 이유](https://img.hankyung.com/photo/202601/0Q.42873132.3.png)
정치가 통계에 색을 입힐 때부동산 기사에서 ‘주간 통계’는 빠지지 않는 단골손님이다. 그런데도 많은 국민은 그것이 정확히 무엇을 의미하는지 모른다. 아예 처음 들어보는 사람도 많고, 들어봤더라도 “내 집 값과는 전혀 다르던데”라고 고개를 젓는다. 하지만 통계의 존재 여부와 상관없이, 그 숫자에 의미를 부여하려는 시도는 여전하다. 권력을 얻기 위한 진영이든, 빼앗기 위한 진영이든, 통계를 정권의 이야기로 끌어들이고 싶은 욕망만큼은 다르지 않다. 최근 한 학자가 “주간 통계를 폐지해야 한다”는 주장을 했다. 단정적인 어조가 이례적이었다. 기사를 살펴보니, 실거래지수 모형 연구에 탁월한 학자이며, 논란이 많았던 서울시 토지거래허가제 해제 과정에서도 목소리를 낸 인물이었다. 규제가 다시 강화되자, 본인의 분석 모델이 ‘유일한 정답’임을 재확인하고 싶은 마음이었을까. 아니면 정치적 맥락에서 부담을 덜고 싶었던 걸까.주간 통계는 흐름을 보여주는 ‘불완전한 창’ 실거래지수는 말 그대로 ‘거래가 끝난 후 신고된 가격’을 바탕으로 한다. 신고는 최대 30일 지연될 수 있고, 그 이후에도 정정되기도 한다. 결국 실거래지수는 후행 지표다. 반면, 주간 통계는 거래 이전 단계의 시장 기류, 매물 변화, 중개업소 인터뷰, 시세 흐름 등을 포착한다. 불완전할 수밖에 없는 통계지만, ‘현재의 흐름’을 짚을 수 있는 유일한 창이기도 하다. 그 유연성은 오히려 현실을 반영하는 힘이다. 주간 통계가 정답은 아니지만, 그렇다고 폐지가 정답일 리도 없다. 게다가 “해외에는 주간 단위 통계가 없다”는 말로 폐지를
![[공간 이야기] 정치가 통계를 삼킬 때](https://img.hankyung.com/photo/202505/0Q.40444695.3.jpg)
드라마와 선거'드라마는 사실적일 때 시청자에게 감동을 주고, 선거는 드라마틱(dramatic)할 때 유권자의 표심을 자극한다.'방송 분야에 몸담은 지인에게 선거에 이기는 방법을 물었더니 한 문장으로 답을 주었다.선거 과정 자체가 역전과 반전을 거듭하고, 유권자의 감성에 호소해야 당선될 수 있다는 생각으로 그런 표현을 한 것 같다. 이러한 믿음 때문인지 후보자들은 각자의 드라마를 만들기위해 눈물겨운 노력을 하고 있다. 눈에 띄는 색상의 유니폼을 입고, 개사한 유행가를 귀가 아플 정도로 반복해서 틀고, 심지어 맨바닥에서 엎드려 유권자를 향해 절하기도 한다.이러한 행위는 사람의 감성을 자극하여 상품의 판매를 유도하려는 기업의 모습과도 닮았다. 광고와 홍보를 통해 감성에 자극받은 고객은 상품의 가치에 확신이 생기면 구매한다. 상품의 가치는 사용하는 순간 바로 알게 되고 마음에 들면 다시 구매한다. 기업에 대한 신뢰감이 쌓이면 충성도 있는 고객이 된다.부동산개발이라는 상품후보자는 ‘공약’이라는 상품을 통해 자신의 가치를 드러낸다. 그간 정당 주력상품 중 하나는 ‘부동산개발’이었다. 기업의 경제적 부가가치 창출에 유리하고 국민 생활과도 밀접하여 표를 얻는 데는 이만한 상품은 없기 때문이다. 아이스크림 장사가 몹시 더운 여름날 해변에서 아이스크림 장사를 할 때 어느 위치에서 하는 게 가장 유리할까?미시경제학자 헤럴드 호텔링(Harold Hotelling)이 주창한 호텔링 이론은 선거에서도 적용된다. 좌우파의 이념적 성향이 보통 정규분포로 이루어졌을 때 정책이나 각 입장들이 중간에 수렴한다는 이론이다. 사람들이 정규 분포한다고 가정하고&nbs
![[공간 이야기] 선거와 부동산 공약](https://img.hankyung.com/photo/202504/0Q.40277892.3.png)
드라마와 선거 “드라마는 사실적일 때 시청자를 감동시키고, 선거는 드라마 같을 때(dramatic) 유권자의 표심을 자극한다.” 방송분야에 몸담고 있는 지인에게 선거에 이기는 방법을 물었더니 한 문장으로 답을 주었다. 선거과정 자체가 역전과 반전을 거듭하고, 유권자의 감성에 호소해야 당선될 수 있다는 생각으로 그런 표현을 한 것 같다. 이러한 믿음 때문인지 후보자들은 각자의 드라마를 만들기 위해 눈물겨운 노력을 하고 있다. 눈에 띄는 색상의 유니폼을 입고, 개사한 유행가를 귀가 아플 정도로 반복해서 틀고, 심지어 맨바닥에서 엎드려 유권자를 향해 절하기도 한다. 이러한 행위는 사람의 감성을 자극하여 상품의 판매를 유도하려는 기업의 모습과도 닮아 있다. 광고와 홍보를 통해 감성에 자극을 받은 고객은 상품의 가치에 확신이 생기면 구매한다. 상품의 가치는 사용하는 순간 바로 알게 되고 마음에 들면 다시 구매를 한다. 기업에 대한 신뢰감이 쌓이면 충성도 있는 고객이 된다. 부동산 공급이라는 상품 후보자는 ‘공약’ 이라는 상품을 통해 자신의 가치를 드러낸다. 그간 정당 주력상품 중 하나는 ‘부동산공급’ 이었다. 기업의 경제적 부가가치 창출에 유리하고 부동산 개발지와 그 주변은 돈이 된다는 국민의 기대에 부합하여 표를 얻는 데는 이만한 상품은 없기 때문이다. 잘 팔리는 상품이기 때문에 진보와 보수의 철학적 논쟁은 무의미 했다. 미시경제학자 헤럴드 호텔링(Harold Hotelling)이 주창한 호텔링 이론은 선거에서도 적용된다. 좌우파의 이념적 성향이 보통 정규분포로 이루어졌
부동산 거래분석원의 탄생 대통령까지 나서서 부동산 대책의 실효성을 높이기 위해 부동산시장 감독조직을 만든다고 한다. 애초에 금융감독원 규모 정도의 감독기구 출범이 예상되었는데, 국세청, 경찰, 유관기관 등으로 운영하던 기존 임시조직 형태는 벗어나되, 확대 개편된 정식조직화 하는 것으로 가닥을 잡은 모양새다. 많은 논란을 거쳐 조직의 이름도 ‘감독기구’에서 한층 톤다운된 ‘거래분석원’으로 변경했다. 앞으로 금융감독원과 같은 별도 감독기구를 만들 것이라는 논란에서 벗어나 조직을 꾸려 안정화하는데 속도도 낼 수 있을 것으로 보인다. 그 동안 시장에서는 다양한 시장 교란행위들이 이루어졌다. 누군가를 벤치마킹하여 이익을 보기도 하였고, 그런 방법들이 시장에 확산되어 투기 세력화 화는 모습을 보고, 들었다. 전문가들은 개별적으로 정부에 부동산 시장을 감독하는 기능이 필요하다는 의견을 언론을 통해 내비치기도 하였다. 대통령의 입을 통해 감독기구를 둘 것이라는 얘기가 나오자 ‘필요하다 vs 필요없다’ 라는 논쟁이 달아올랐다. 정부 내에서도 여러 의견이 있었을 것이지만 정부의 추진 의지와 속도를 보면 “필요하다”라는 결론은 대세이고, 확신으로 보인다. 부동산 거래신고제도의 오마주 정부는 2006년 부동산거래 신고 제도를 도입해 지금껏 운영하고 있다. 이 제도가 만들어졌을 때에도 역시 반대하는 사람들이 많았다. 업 또는 다운계약서로 탈세를 하려하거나, 부동산을 많이 갖고 있는 누군가에게는 재산이 드러나고 불법행위로 비난 받는 것이 두려웠을 것이다. 그러나 15년이 지난 지금 시장참여자들
분양가상한제 시행 얼마 전 마트에서 상품진열대에 ‘국민가격’이라는 광고 문구를 보고 구매하고 싶은 마음이 들었다. 국민가수, 국민여동생 등 ‘국민’이란 단어를 붙혀 쓰임을 본적은 있지만 상품가격의 낮음을 그렇게 표현한 것이 참신해서였다. 정부는 국민들이 주택을 사고 싶은 마음은 있지만 가격이 비싸 부담을 느끼는 실수요자들을 위해 분양가 상한제라는 대책을 발표했다. 마트상품처럼 획일화된 과자나 공산품은 아니지만 국민들이 공감하기에는 새 주택이 너무 비싸다고 본 것이다. 최근 1년간 분양가 상승률(21.02%)은 기존 주택 상승률(5.74%)에 비해 과하게 높았다. 이는 신규 주택으로 품질이 향상된 점을 감안하더라도 기존 주택가격을 견인하는 문제가 발생한다. 또한 기존주택이라 하더라도 실수요자 내 집 마련에 가격은 큰 부담이다. 반대 VS 찬성 분양가상한제를 검토하겠다는 소식이 들릴 때부터 야당을 중심으로 1977년, 1983년, 2007년 과거 분양가상한제를 적용했던 시기 그 부작용에 대해 문제제기를 해왔다. 주요 쟁점에 대한 반대와 찬성의 입장은 첫째, 건설업체의 이윤과 재건축 등 정비사업의 사업성이 떨어져 주택공급이 줄 것이라는 주장이다. 정부는 2007년에는 전국을 대상으로 시행했으나, 올해는 시장과열이 우려되는 일부 지역에만 한정적으로 시행할 예정이다. 당시 인허가 물량의 감소는 글로벌 금융위기 영향과 상한제를 회피하기 위한 밀어내기 물량의 영향이라 보았다. 정비사업 추진도 이미 본격화 단계에 접어든 곳이 많아 점진적 정비 사업으로 인한 공급도 확대되어 공급이 줄어들 우려
![[공간이야기] 분양가상한제와 국민가격주택](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265144.3.jpg)
새해 정부는 표준주택 공시가격 발표를 하였다. 얼마 지나지 않아 표준지가 공시를 그리고 며칠 전 공동주택, 개별단독주택 공시예정가격을 발표하였다. 다음 달에는 개별공시지가 발표가 예정되어 있다. 본래 정부는 각 필지별로 일 년에 한 번 공시 했었는데 주택-토지, 표준부동산-개별부동산 공시를 한 달에 한 번꼴로 발표하다보니 정신이 없어 보인다. 국민입장에서는 내가 보유한 부동산 세금이 얼마나 오를지 걱정이다. 당연히 ‘지나치게 높다 vs 아직도 모자라니 더 올려야 한다.’ 는 논쟁도 이어진다. 언론사도 제 성격에 맞게 발맞춰 이런저런 기사를 내기에 바쁘다. 부동산 가격정보 환경의 변화 부동산 공시가격은 1989년도에 “토지공개념”을 도입하면서 시작하였다. 국토해양부는 기준지가, 행정안전부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 기획재정부의 감정시가 등으로 다원화되어 있었다. 하나의 토지에 국토해양부, 행정자치부, 국세청 등 가격을 매기는 주체에 따라서 가격이 달랐고 그것은 국민들에게 혼란을 주었다. 부동산 정보가 없던 시절 기준이 되는 유일한 가격의 잣대는 공시가격이었다. 이후 '지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률'이 제정되었고, 2005년부터는 주택을 대상으로 토지와 건물을 각각 공시하던 방식에서 벗어나 토지와 건물을 일체로 공시하는 제도가 신설되어 현재에 이르고 있다. 80년대 부동산투기가 성행하던 시기만 해도 다운계약서, 업계약서 등이 관행이었고, 이를 입증할 정보도 없었다. 부르는 게 값이었고, 계약서상엔 실제 가치보다도 높게 사는 사람과 낮게 파는 사람들도 수두룩했다. 20
애벌레의 삶 지난 가을 한 휴양림을 방문했을 때였다. 숲 해설사는 가는 줄에 아슬아슬하게 몸을 의지해 공중에 매달린 애벌레를 보고 발을 멈췄다. “이런 애벌레의 처지는 한마디로 사면초가입니다. 간신히 나뭇잎 위로 다시 올라간다 해도 새들이나 곤충의 먹이가 될 가능성이 높고요. 행여나 바닥에 떨어지면 굶어 죽거나 숲을 오가는 사람들에 밟혀 죽습니다. 아주 운이 좋은 경우라야 나비가 될 수 있습니다. 눈에 잘 보이지도 않는 작은 생명체이지만, 보게 된다면 굳이 밟아 죽이지는 말아주세요.” 과연 그날 애벌레의 운명은 어떻게 되었을까. 2.4%와 4.3% 2017년 하반기 서울에 터를 둔 소상공인의 월평균 창업률과 폐업률이다.(소상공인진흥공단) 한 달에 거리에 있는 100개의 점포 중 두세 곳이 문을 열고, 네 개정도는 문을 닫는다는 것이다. 최근 3년 새 상가 임대료는 30평형 기준 평균 매월 40~60만원씩 올랐고, 임대 보증금은 전국이 약 4,000만 원, 서울은 약 1억 원 가까이 올랐다.(더불어 민주당 제윤경 의원실) 장사가 안 되어 폐업하는 점포가 늘어나는 것은 이해가 되지만, 그런 상황에서도 임대료가 오르는 이유는 무엇일까. 여러 이유가 있겠지만, 분명 주인은 아무리 공실이 늘더라도 임대료 수준을 낮추어 새 임차인을 들일 만큼 절박하지는 않은 것 같다. 룰을 바꾸면 모두 잘살아 갈까 갈 곳 없는 유동자금, 주택시장은 끝났으니 규제가 없는 꼬마빌딩을 사라고 부추기는 사람들에 떠밀려 건물주가 되고나면, 하루라도 빨리 대출을 갚기 위해 임대료를 올리고 싶을 것이다. 한편, 임차인은 투자비용 때문에 손해를
스마트 폰. 스마트 도시. 최초의 스마트 폰 IBM Simon이 개발된 지 25년이 지났다. 컴퓨터의 발명이 인류 문명에 큰 변화를 가져온 지 얼마 되지 않아 컴퓨터와 휴대폰이 결합한 스마트폰은 일상의 의사결정에 필수인 세상이 되었다. 나아가 휴대폰만 스마트한 것이 아니라 삶의 공간도 이제는 스마트 폰처럼 혁신을 꾀하고 있다. 과거에는 부족한 택지를 개발하고, 광역교통망을 건설하는 것이 국력을 상징하고 삶의 질을 높이는 것으로 여겼지만, 건설기술의 고도화는 물론, 그것을 운영하는 소프트웨어 측면에 보다 많은 집중을 하고 있다. ‘스마트 도시’는 첨단 정보통신기술을 이용해 도시의 공공기능을 네트워크화한 똑똑한 '미래형 도시'이다. 도시공간에 ICT와 친환경 기술을 적용해 행정, 교통, 방범, 에너지, 환경, 물 관리 등을 효율적으로 해결해 에너지 소비량 증가, 교통 혼잡과 같은 복잡한 도시문제 솔루션을 스마트 도시에서 찾고 있다. 도시는 어떻게 똑똑해지고 있을까. 네덜란드 암스테르담에서는 시민들이 데이터의 공동 수집, 시각화 및 해석을 수반하는 참여 방식을 개발해 스마트 도시 구축에 힘을 쏟고 있다. 또한 도시 정보를 수집하여 도시 네트워크를 매핑하는 방식으로 운하, 도로 등 도시환경 개선에 활용하고 지능형 타일을 만들어 도로를 건너기 직전 위험을 감지하여 보행자들에게 경고 사인을 띄워준다. 스페인 바르셀로나 시는 ICT 기업 집적 클러스터를 조성하고, 바르셀로나 시티 OS 등 플랫폼 개발하여 여러 도시가 연결되는 ‘도시 인터넷’을 창출하여 다양한 도시에서 작업할 수 있도록 목표를 정했다. 아스팔트에 센서를 심은 스마트 주차시스템
토지공개념 지금 필요한가 개념의 시작 “우리는 토지를 공공의 것으로 만들어야한다” 1879년 헨리 조지(Henry George, 1839~1897)의 『진보와 빈곤』에 실린 주장이다. 토지에서 발생하는 지대(地代, rent)는 사유(私有)될 수 없고, 사회전체에 의해 향유되어야한다는 생각은 토지공개념의 시작을 알렸다. 토지는 사유재산이 아니라 공공의 재산이며, 토지의 사유재산권을 공공의 이익을 위해 소유와 처분을 국가가 규제할 수 있다는 것이다. 뉴질랜드, 싱가폴, 타이완 등은 각 나라마다 차이는 있지만 토지단일세를 도입하고 토지공개념을 실천하고 있다. 우리나라는 언제부터였나 우리나라도 토지공개념을 헌법에 담기 위한 시도가 오래 전부터 있었다. 논의의 시작은 1976년, 박정희 정부 때였다. 하지만 당시 기업 주도의 경제성장에 의존하던 정부의 정책 방향과 맞지 않는다는 이유로 실현되지는 못했다. 이후 노태우 정부 시절인 1980년대 후반 전국의 토지가격은 매년 약 30%씩 급등(1988년 29.5%, 1989년 32%)했다. 결국 ‘부동산 3법(토지초과이득세법, 택지소유에 대한 법률(택지소유 상한제), 개발이익환수에 관한 법률)’이 시행되었지만, 사유재산권 침해를 이유로 10년을 유지하지 못한 채(토지초과이득세법, 1994년 헌법불합치 판결 / 택지소유에 대한 법률 택지소유 상한제, 1998년 폐지 / 개발이익환수에 관한 법률, 1998년 관련 조항 위헌 판결) 사라졌다. 노무현 정부 중반기였던 2005년 전국 토지소유 실태조사에 따르면, 상위 5%가 전체 민간 토지의 82.7%를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 이는 1989년 국토연구원이 조사를 처음 실시했을 당시 65.2%에 비해 20년이 채 흐
가상화폐와 부동산 규제 ‘금융감독원을 없애라. 국토교통부 장관을 직위해제 하라.’요즘 청와대 국민청원에 올라와 있는 글들이다. 가상화폐로 큰돈을 벌어보고 싶었던 사람들과 강남 4구에 살고 싶었던 사람들이 최근 각 부처 수장에게 노골적으로 불만을 표시하고 있다. 가상화폐 규제를 반대하는 사람들은 4차 산업혁명과 맞물려 블록체인이라는 기술을 적극 받아들여야 한다고 말한다. 일견, 일리 있는 주장이다. 검증이 필요하지만 장기적으로 그것이 국가 발전에 기여할 수는 있다. 하지만 깊이 들여다보면 가상화폐에 열광하는 진짜 이유는 그것이 주는 수익이 무척 클 수 있다는 기대심리 때문이다. 시대적 흐름에 편승해 우연일지라도 이득을 얻을 수 있는 기회를 막지 말아달라는 것 또한 그 진심일 것이다. 내가 강남에 들어가 살 수 있을 만큼 강남 집값을 떨어뜨리거나, 부자들의 자산을 줄이기는 무척 어렵다. 입지가 서로 다른 곳의 주택가격이 모두 같을 수도 없지만, 내가 가진 자산을 갖고 내가 거주하고 싶은 곳에 살 수 있는 가격으로 만들어 달라는 것도 불가능하다. 그 이면에는 나도 저런 곳에 살고 싶은데, 로또 당첨으로도 살 수 없는 만큼 가격이 올라가 버리니 속상하다. 집이 있어도 내 집값은 안 오른다는 등의 아쉬운 마음이 있을 것이다. 시장의 학습효과 1967년‘부동산 투기억제 특별조치법’이란 긴 이름의 부동산 정책이 등장한 이래 역대정부는 수많은 부동산 정책을 내놓았다. 불행히도 목표달성보다는 부동산 불패신화만을 키워왔다. 집값 상승이 계속되는 이유는 부동산은 심리라는 정서가 팽배해 있기 때문이다. 이
공영 주택개발정책의 재설정을 위한 제언 공급자에서 수요자로 우리나라 부동산 시장은 세계에서 가장 빠른 속도로 확대되어 왔다. 세계에서 유례없이 짧은 시간에 경제성장을 이룩했고 도시로 인구가 집중되어 주택이 언제나 부족했다. 이처럼 질적인 문제보다 양적인 것에 치우침으로 공급자 위주의 주택이 만들어졌다. 즉 지어 놓으면 모두 팔렸다. 이제 주택시장이 공급자에서 수요자중심으로 빠르게 변화하였다. 최근 국토연구원(2015) 주택에 대한 국민조사 의식조사 자료에 의하면 교육 및 자연환경, 주변 생활편의시설에 대한 관심이 높아지면서 주거 선택 시 거주환경 및 주거안정성을 최우선으로 고려하는 것으로 나타나고 있다. 이러한 주거선택에 대한 사고의 변화는 주택을 입지적 부동성 투자가치 보다는 생활대상으로 인식하고 있다. 정부는 이러한 시대적 흐름을 인식하여 신혼부부와 대학생, 고령층에 대한 주거복지 강화, 지분 형 분양주택 추진 등 새로운 주택정책을 발표하면서 주택시장의 다양한 변화에 대처하고 있다. 하지만 이러한 정책은 인구구조에 기반 양적지표를 달성하기 위한 정책목표로서 기종의 주거유형을 대상으로 수요특성에 대한 심층적 분석 없이 단기적으로 수립되어 성과가 의문시 된다. 또한 분양주택 중심의 택지개발 시행체계 또는 공급자 위주의 사업방식은 주택정책의 효율성을 떨어뜨리고 있다. 공공사업방식의 현주소 정부의 대표적인 임대주택 공급정책은 ‘84년 임대주택건설촉진법 시행이후 도입한 저소득계층의 영구 국민 임대주택과 중산층 실수요자를 대상으로 하는 전세 임대주택을 들 수 있다. 임대주택에 대
드라마와 선거“드라마는 사실적일 때 시청자를 감동시키고, 선거는 드라마 같을 때(dramatic) 할 때 유권자의 표심을 자극한다.” 방송분야에 몸담고 있는 지인에게 선거에 이기는 방법을 물었더니 한 문장으로 답을 주었다. 선거과정 자체가 역전과 반전을 거듭하고, 유권자의 감성에 호소해야 당선될 수 있다는 생각으로 그런 표현을 한 것 같다. 이러한 믿음 때문인지 후보자들은 각자의 드라마를 만들기 위해 눈물겨운 노력을 하고 있다. 눈에 띄는 색상의 유니폼을 입고, 개사한 유행가를 귀가 아플 정도로 반복해서 틀고, 심지어 맨바닥에서 엎드려 유권자를 향해 절하기도 한다. 이러한 행위는 사람의 감성을 자극하여 상품의 판매를 유도하려는 기업의 모습과도 닮아 있다. 광고와 홍보를 통해 감성에 자극을 받은 고객은 상품의 가치에 확신이 생기면 구매한다. 상품의 가치는 사용하는 순간 바로 알게 되고 마음에 들면 다시 구매를 한다. 기업에 대한 신뢰감이 쌓이면 충성도 있는 고객이 된다.부동산개발 이라는 상품 후보자는 ‘공약’ 이라는 상품을 통해 자신의 가치를 드러낸다. 그간 정당 주력상품 중 하나는 ‘부동산개발’ 이었다. 기업의 경제적 부가가치 창출에 유리하고 국민 생활과도 밀접하여 표를 얻는 데는 이만한 상품은 없기 때문이다. 잘 팔리는 상품이기 때문에 진보와 보수의 철학적 논쟁은 무의미 했다. 20세기 초 미시경제학자 헤럴드 호텔링(Harold Hotelling)이 주창한 호텔링 이론은 공급경쟁이 치열해지면 공급자의 시장 위치나 시장가격 등 상품 구성요소가 비슷해지는 ‘경향’ 이 생긴다는 것이다. 이론은 각 정당의 이념을 떠나 개발공약이 난무했던 이유를 설명
인류와 로봇의 대결 지난해 인공지능 알파고와 바둑기사 이세돌과의 대결이 전 세계적인 관심사였다. “이세돌이 인류를 지키기 위한 자리에 앉는다.” 라는 영국 일간 가디언의 비장한 표현이 1970년대 말 초등학교시절 보았던 ‘600만 불의 사나이’를 떠오르게 하였다. 불의의 사고를 당한 비행기 조종사가 600만 불을 들여 인공 로봇 팔, 다리, 눈을 이식받고 악당에 맞선다는 내용으로 그 당시 꽤나 인기가 있었던 외화이다. 로봇다리를 흉내 낸다고 옥상에서 뛰어내려 다리가 부러진 아이도 여럿 있었다. 그 당시 꿈이라고 믿었던 일들이 지금 눈앞에 펼쳐져 현실이 되고 있다. 로봇이 사람대신 자동차를 조립하고, 정밀을 요하는 수술을 하고, 심지어는 인간의 모습을 하고 퇴근하는 사람에게 위로의 말을 건네기도 한다. 여기까지 보면 분명 로봇은 인류발전에 크게 기여할 것으로 보인다. 인간의 두려움 예상과 달리 이세돌이 3연패를 당하자, 인공지능의 발전이 인간사회에 두려운 존재가 될 것 이라는 걱정 어린 말들이 여기저기서 터져 나왔다. 사람들은 무엇이 두려운 것일까? 이세돌이 알파고에 진다는 것은 인간에게 어떤 의미를 주는 것일까? 크게 두 가지 측면에서 생각해 볼 수 있다. 첫 번째, 통제되지 않는 인공지능의 역기능. 영화 ‘터미네이터’는 경험과 데이터를 축적해 새로운 것을 만들 수 있는 인공지능을 갖춘 로봇이 인류를 멸망시키려 한다는 내용이다. 영화는 통제되지 않은 기술의 발전이 가져올 역기능을 경고하고 있다. 두 번째, 현재의 일자리를 잃게 될지 모른다는 두려움. 알파고는 컴퓨터 알고리즘(algorithm)을 발전시킨 것이다. 어떤 문
바보 같지만 중요한 질문김태희는 왜 예쁠까? 아기는 왜 귀여울까? 꿀은 왜 달고 커피는 쓸까? 바보 같지만 인간의 마음이 특정한 방식으로 작동하는지를 설명해주는 중요한 질문이다. 인류는 5백 만 년 전부터 수렵 채집생활을 영위하며 생존과 번식을 좌우하는 무수히 많은 현실적 문제에 직면했다. 우리는 그때마다 변이, 유전, 차별적 선택을 통한 자연선택으로 구체적인 해결책을 제시함으로써 인류가 봉착했던 문제들을 성공적으로 해결하였다. 사기꾼에게 당하고 나서 고마워한다거나 바람기가 넘치는 사람을 배우자로 선택한 사람은 모두 우리의 조상이 되지 못했던 것이다. 현재 우리나라는 저출산, 고령화에 따른 생산인구 감소에 대비해야 하는 위기에 직면해 있다. 이러한 사회적 환경변화와 산업의 융복합화는 전통적 부동산산업의 변화를 재촉하고 있다. 공간산업의 현실부동산산업은 국가직무 능력표준(NCS)의 분류체계 영업판매의 하나로 분류되어 있다. 이는 산업적 관점에서 부동산 산업을 바라보는 시각의 현주소이다. 국내 부동산 시장의 투명성은 선진국에 비해 여전히 낮은 편이다. 2016년 JLL(Jones Lang LaSalle) 발표에 의하면 전체 109개 국가 중에서 40위 수준에 불과하다. 선진국에 비하여 거래보증제도의 미비, 권원보험제도의 미 정착 등 제도적 부족함과 부동산 거래과정에서 지속적으로 발생하는 크고 작은 소비자 분쟁은 부동산 산업에 대한 신뢰를 떨어뜨린다. 급변하는 디지털 환경과 소비자의 기대수준에 부응하기 보다는 시대의 흐름에 역행하고 개별 업계는 현재의 이익만을 추구하고 있다. 현 상황에서 부동산 산업을 바라보는 사회 인식변화를 기대하기 어렵다.[국가별 부
"식구를 줄여라" “덮어놓고 낳다보면 거지꼴을 못 면 한다”, “하나씩만 낳아도 삼천리는 초만원”, 자식을 많이 낳으면 불행한 미래가 닥칠 것이라고 겁을 주는 표어가 진리처럼 여겨지던 시절, 필자는 드라마 ‘응답하라 1988’의 배경으로 유명해진 강북구 쌍문동에서 누나 하나, 형 둘이 있는 집에 막내 동생을 데리고 쌍둥이로 태어났다. 우리 집이 오남매, 일곱 식구가 되던 날 아버지는 가난하고 자식이 많은 가족이 힘겹게 사는 드라마를 보며 펑펑 우셨다고 한다. 1950년대에 등장한 ‘빈곤의 악순환(vicious circle of poverty)’ 이론에 따르면 가난한 사람은 먹고 살기에도 힘들어 저축을 할 수 없고, 자본을 형성하지 못한다. 식구가 계속 늘면 먹고 사는 것은 더욱 힘들어진다. 결국 아이들은 학교에 가는 대신 일터로 나가 돈을 벌어야 하고, 노동시장에서는 노동공급이 증가하여 임금수준은 하락하게 된다. 결국 잉여노동과 부족한 자본이 악순환 하는 굴레에서 벗어나려면 식구를 줄여 기초소비를 줄이고, 교육을 통해 노동의 질과 임금 수준을 높여야 했다. 정부가 출산을 억제한 것은 초만원을 이룰 삼천리강산을 구하기 위해서가 아니라 1인당 국민소득을 신속하게 높여 국가자본을 형성하여 절대빈곤에서 벗어나기 위한 것이었다. 우리나라는 6~70년대 베이비붐을 거치면서 ‘가족계획’이라는 명분으로 인구 억제를 국가적 목표로 했지만, 불과 반세기 만에 온 나라가 저출산을 걱정하는 시대가 되었다. 식구 줄이기 성과 가족계획정책은 국가자본 형성이라는 목표로만 보았을 때 성공한 정책으로 보인다. 1970년에 합계출산율은 4.53명이었으나, 1983년 2.06명을 기록한 후 33년째 2
![[공간이야기] 주택정책은 저출산의 해결책이 될 수 있는가?](https://img.hankyung.com/photo/202206/0Q.30265065.3.jpg)
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