[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 자산관리의 6가지 특징

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중소형빌딩 자산관리의 6가지 특징
수익형부동산 투자가 증가함에 따라 중소형빌딩
매매시장에서는 거래건수가 급증하고 투자자의 층도 다변화되고 있다. 그 동안은 일부 연예인과 자산가들만의
영역으로 여겨졌던 중소형빌딩의 투자에 개인자산가와 중소법인 및 자산운용사가 가세하면서 중소형빌딩 투자주체가 확대되고 있다. 중소형빌딩 투자시장에서 매수주체가 개인중심에서 사옥마련과 임대사업을 목적으로 하는 법인과 기관투자가로 조금씩
바뀌면서 중소형빌딩 투자시장에서 트렌드 변화가 일어나고 있다. 이미 글로벌 부동산시장에서는 하나의 트렌드로
자리 잡은 ‘빌딩 소유주의 기관화’ 현상이 국내 중소형빌딩시장에서는 아직까지 미미했으나 이제는 국내에서도 중소형빌딩의 거래규모가 2015년말 기준 5조3천억원을
돌파한 것을 볼 때 소유주의 기관화 현상은 점차 가속화 될 것으로 예상되고 동시에 자산관리시장도 확대될 것으로 전망된다.
중소형빌딩 자산관리는 대형빌딩 자산관리와 비교했을
때 아래 그림과 같이 6가지 특징이 있다.
첫째, 대형빌딩에서는 자산관리자가 빌딩에서 근무하면서 관리하지만, 중소형빌딩은 규모가 작아서 부동산자산관리자가 관리회사의 본사에서 근무하면서 원격으로 관리한다. 참고로, 글로벌PMC의
경우, 자산관리자 1인이 평균적으로 8~10개의 빌딩을 관리하고 있다.
둘째, 대형빌딩 자산관리자는 자산관리(PM)업무만
수행하면 되지만, 중소형빌딩 자산관리자는 AM, PM, FM을
모두 수행해야 한다. 빌딩 소유주 입장에서는 보다 더 적은 자원으로 더 많은 업무를 수행해주길 원하기
때문에 자산관리자가 빌딩 투자관련 업무부터 자산관리 및 시설관리업무 까지 모든 서비스를 원-스톱으로
처리해주길 원한다. 따라서, 중소형빌딩 자산관리자는 종합서비스
능력을 갖추지 못하면 경쟁력을 확보하기가 어렵다.
셋째, 대형빌딩에서는 보통 회계담당자, 시설관리
담당자 및 임대마케팅 담당자가 별도로 있기 때문에 자산관리자는 회계업무, 시설관리 관련업무 및 임대마케팅
업무를 직접 수행하지 않아도 되지만 중소형빌딩에서는 자산관리자가 모든 업무를 직접 수행해야 하는 경우가 많기 때문에 중소형빌딩 자산관리자는 다기능
보유자(Multi-player)가 되어야 한다.
넷째, 대형빌딩은 임차인이 우량하여 임대료 체납이나 임차인 귀책사유에 의한 중도해지가 거의
없으나 중소형빌딩은 대부분의 임차인이 경기에 민감한 영세업종을 영위하고 있어 경기변동의 영향을 직접적으로 받기 때문에 임대료 체납비율이 높고 계약기간
중에도 계약해지가 빈번하다.
다섯째, 대형빌딩은 평균 임대차계약이 최소 2년
이상이지만 중소형 빌딩의 최초 임대차계약 기간은 평균 1년으로 계약기간이 짧다.
여섯째, 중소형빌딩은 대형빌딩에 비해 임차인 수준이 낮아 임대료 체납금이 많고 임대차 계약기간도
단기여서 임대료 체납금 회수, 명도업무 및 임대차계약 갱신 등의 업무에 많은 시간을 투입해야하기 때문에
노동집약적이라고 할 수 있다. 특히, 대형빌딩 자산관리자는
보통 1~2개 빌딩을 관리하지만, 중소형빌딩 자산관리자는
여러 곳에 산재해 있는 다수의 빌딩을 관리하기 때문에 대형빌딩 자산관리자에 비해 상대적으로 생산성도 낮다는 특징이 있다.

자료: 김용남, '부동산자산관리 수수료 결정요인에 관한 연구', 전주대 박사학위논문, 2017

<그림 1> 중소형빌딩
자산관리의 특징

중소형빌딩
자산관리는 위와 같은 특징이 있기 때문에 자산소유주와 관리자는 이 점을 고려하여 자산관리계획을 수립한후 자산관리를 할 필요가 있다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, 부동산학 박사,CCIM, CPM, MRICS
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