재개발·재건축에서 세입자가 보증금을 반환받는 방법

1. 문제의 제기

재개발이나 재건축사업 등 정비사업장에 세입자는 필연적으로 존재한다. 그런데 이러한 세입자들이 기존에 집주인에게 지급한 보증금을 누구에게 언제 받고 나갈 수 있는지가 문제된다.

2. 도시정비법

가. 사용·수익 정지
도시정비법 제49조제6항은 관리처분계획의 인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

따라서 관리처분계획의 인가·고시가 있기 전에는 현금청산대상자와 세입자 간에 계약 내용에 따르면 그만이다. 관리처분계획의 인가·고시가 있은 후에는 재개발등인지와 재건축등인지에 따라 다소 다르다. 그러나 결과는 거의 같다.

2. 계약해지 및 보증금반환청구권 조합에게 행사

(1) 한편 도시정비법은 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 이 경우 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다고 규정한다(법 제44조제1항, 제2항).

또한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있고, 사업시행자는 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다(법 제44조제3항 내지 제5항).

따라서 세입자로서는 조합이 수용 후에 세입자를 상대로 인도청구소송을 제기하거나 경우에 따라서는 임료상당의 부당이득금 반환청구를 하여 오면, 이때 세입자가 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하였으면 조합에게 법 제44조제2항에 의해 보증금반환청구권을 행사하면 그만이다.

이때 집주인이 반드시 조합원이어야만 세입자가 보증금반환청구권을 조합에게 할 수 있는지, 무허가건물 세입자도 가능한지가 문제된다. 조합원이 아니어도, 무허가건물인 경우도 보증금 반환청구권을 행사할 수가 있다고 보아야 한다(서울고등법원 2010. 1. 14. 선고 2009나62365(본소), 62372(반소) 판결).

그러면 보증금반환과 인도는 동시이행판결이 나올 것이다. 이는 재개발이나 재건축이나 같다.

(2) 다만 재개발등인 경우에는 법 제49조제6항단서 신설로 인하여 세입자에 대해 요건에 맞는다면 영업보상, 주거이전비, 이사비 등을 지급하여야 사용·수익이 정지된다.

따라서 세입자가 주거이전비, 이사비, 영업보상금 지급대상이면 이것도 지급을 요구하여야 하고, 특히 영업보상금을 지급하여야만 인도청구가 가능하다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다28394 판결).

재개발등에서는 관리처분인가 신청 시 세입자 평가액을 첨부하여야 하므로, 조합은 미리 현황조사와 평가를 실시하여야 한다(법 제48조제1항제7호).

(3) 재건축등인 경우에는 법 제49조 제6항 단서가 적용되지 않으므로(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578 판결), 관리처분인가 고시가 되면 사용수익이 정지되므로, 조합이 이를 근거로 하여 대부분 세입자를 상대로 인도소송을 제기하여 처리한다. 이때 세입자가 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하였으면 조합에게 법 제44조제2항에 의해 보증금반환청구권을 행사하면 그만이다.

그리고 재건축 세입자에게는 주거이전비, 이사비, 영업보상금이 없다.

(4) 만일 조합이 보증금을 공탁하면 반대급부이행증명을 하고 찾으면 그만이다. 반대급부 이행증명서면으로 공탁자의 서면, 판결문, 공정증서, 그 밖의 관공서에서 작성한 공문서(반대급부물품공탁서)가 있다.

3. 결론

재개발 재건축에서 세입자의 보증금은 사업시행자인 조합에게도 반환청구를 할 수가 있다. 인도청구 소송이 들어오면 보증금을 반환하여 달라고 하면 된다. 물론 미리 집주인이나 조합을 상대로 보증금반환청구소송을 할 수도 있다.<법무법인 강산 김태원, 임승택, 김은유 변호사>


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