상가 2기 차임 연체하면 해지가능 여부

1. 문제의 제기

민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”고 규정하고 있다.

그런데 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에는 임차인의 계약갱신을 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있었다.

따라서 민법과 상가건물임대차보호법이 다소 모순된 것처럼 보인다.

과연 임대인은 상가임대차의 경우도 민법 제640조에 의거하여 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있는가.

2. 사안의 해결

가. 상가건물임대차보호법 개정 전 대법원 판결
법 개정 전 대법원은 “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조제1항제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다. 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다”고 판시한바 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).

그러나 위 대법원 판결은 이제는 변경되어야 한다고 본다. 즉, 상가건물임대차보호법이 2015. 5. 13. 개정되면서 제10조의8로 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라는 조항이 신설되었고, 동법 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”고 규정하고 있으므로, 2기 차임 연체가 아닌 3기 차임연체가 있어야만 임대인이 계약을 해지할 수 있는 것이다.

3. 결론

따라서 상가임대차는 차임연체액이 3기에 달할 경우에 해지할 수 있다고 보아야 한다.<법무법인 강산 김은유 변호사>



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