지역주택조합 조합원 지위 양도 가능여부

법무법인 강산

1. 문제의 제기

서울신문은 2015. 7. 13.자 <지역주택조합 올 46곳 4만 8000여 가구 공급 ‘열풍’> 제하 기사에서 “지역주택 조합원 자격 즉시 전매가 가능하다”고 보도하였다.

이에 대해 국토교통부는 같은 날 “같은 지역에 사는 주민들이 조합을 결성해 집을 짓는 지역주택조합의 조합원 지위는 사업계획승인(해당 주택건설사업대지 100% 확보) 이후에 그 지위를 양도(전매 포함)할 수 있다”고 해명하였다.

최근 우후죽순처럼 생기는 지역주택조합사업에서 조합원 지위 양도가 가능한지를 살펴보고자 한다.

2. 지역주택조합의 진실

서민들은 초기 제시액이 싸다는 이유만으로 아무 생각 없이 지역주택조합에 가입한다. 지금 이순간도 가입하고 있을지 모르겠다.

그러나 제발 지역주택조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 일정한 돈을 내고 분양받는 것이 아니라 내가 앞으로 아파트 사업을 하여 손해가 나면 추가로 돈을 내고, 이익이 나면 가져가겠다는 계약임을 명심 또 명심하여야 한다. 즉, 내가 주인이고, 내가 사업을 하는 것이다. 그런데 가입계약서, 대행계약서, 조합규약, 도급계약서 내용도 보지 않고 가입을 하는 것이 지금의 현실이다. 결과적으로 무주택자들의 무덤이 될 수도 있는 것이다. 아무리 초기가격이 싸다고 해도 도급계약상에 공사대금이 증액되는 조항이 있어 증액되면 처음에는 싸게 분양받는다고 생각할지 모르지만 나중에는 눈덩이처럼 부담금이 늘어난다. 그 결과 지역·직장주택조합에 조합원으로 가입한다는 것은 지금의 제도에서는 그 순간부터 고통의 시작이다. 그 이유는 간단하다. 제도적으로 통제장치가 너무 미비하기 때문이다. 파산된 조합도 여러 곳이 있다.

3. 조합원 지위 양도 가능여부

가. 조합 설립 전
지역주택조합 조합원 모집 시 분양대행사 및 모집상담사들은 지역주택조합 조합설립인가 전 조합원 지위는 무제한 전매가 가능하다고 설명한다. 맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 한다.

지역주택조합은 장점도 있지만 단점도 매우 많다. 그래서 필자는 “지역주택조합의 진실”이라는 책자를 집필하여, 조합원들에게 도움을 주고 있다.

지역·직장주택조합은 행정청으로부터 2단계 통제만을 받는다. 조합설립인가와 사업계획승인이다. 즉, 조합설립인가 이전에는 아무런 통제장치가 없다.

따라서 조합설립인가 전에는 엄밀히 말하면 조합원 지위 양도는 있을 수 없다. 인가 받은 조합이 없으므로 조합원 지위도 아직 없는 것이다. 없는 지위를 양도할 수는 없다. 그러나 굳이 양도 개념을 적용하면, 임의단체인 추진위원회가 향후 조합원으로 될 자를 교체해 주는 것에 불과하고, 이는 당연히 가능하다고 본다.

다만, 조합설립 전 조합원 지위를 타인에게 전매하는 것이 주택법 제39조(공급질서 교란 금지, 2016. 8. 12.부터는 제65조로 개정)에 위반되는지가 문제된다. 주택법 제39조를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제96조제2호).

그러나 사견은 조합설립 인가 전에는 주택법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 증서 또는 지위를 아직 가졌다고 볼 수 없고, 법 제39조제1항제1호가 “제32조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위”라고 표현하여, 주택조합의 설립인가를 받은 것을 전제로 하고 있으므로, 주택법 제39조를 위반하였다고 볼 수 없다고 본다. 그러나 다른 견해는 얼마든지 있을 수 있다.

또한 주택법 제37조 제7항 단서는 “다만, 제41조제1항에 따른 투기과열지구에서 제1항에 따라 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수 순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니 된다.”, 동법 제97조는 제32조제7항 단서를 위반하여 지역조합의 구성원을 선정한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다. 따라서 이 조항도 설립인가를 받은 경우에만 적용되므로, 설립인가 전에는 적용이 없다.

나. 조합 설립 후
(1) 원칙
지역주택조합 또는 직장주택조합은 그 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다(령 제39조 제1항).

(2) 예외
다만, 주택법 제16조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제12조제2호에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말한다)를 양도하는 것은 가능하다.

이 경우, 교체되는 조합원의 자격요건 충족여부의 판단은 조합설립인가신청일을 기준으로 한다(령 제39조 제2항).

결국, 조합원 지위 양도는 첫째, 투기과열지구가 아닌 곳으로서, 둘째 사업계획승인 후에, 셋째 소유권을 전부 확보하고 나서, 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말한다)의 양도가 가능하다.

4. 결론

이처럼 지역주택조합의 경우에는 사업계획승인이 나야만 조합원 지위양도가 가능하다. 거듭 말한다. 지역주택조합에 가입한다는 것은 내가 분양을 받는 것이 아니라, 내가 아파트를 짓는 주체가 된다는 점을 명심하여야 한다. 그런데 이렇게 주인인데도 주인행세 하기가 너무 어려운 것이 지역주택조합이고, 만일 이익이 난다면 그 이익은 통상 객(업무대행사, 시공자 등)이 가져간다. 물론 제대로 된 지역주택조합도 있다. 이 경우는 저렴하게 분양받을 수 있는 장점도 있다. 따라서 지역주택조합은 꼼꼼히 따져보고 가입을 하기를 권한다. 따져야 하는 점은 「지역주택조합의 진실」에 있다.<법무법인 강산>






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