중개수수료는 무조건 쌍방으로부터 받는가?

법무법인 강산
1. 문제의 제기

얼마 전 대전에 있는 토지를 매도하였다. 그런데 공유지분으로서 약1만평 중 600평만을 소유하고 있어, 매도가 급한 상황은 아니었다. 다만 다른 공유자가 그 땅에 대해 재산세를 납부하지 못하는 등 부채가 많아 다른 공유자는 반드시 그 땅을 팔아야만 하는 상황이다. 그래서 다른 공유자가 그 토지의 매도를 모 공인중개사에게 의뢰한 상태였다. 그런데 매수인이 모든 공유지분을 다 사야한다고 한다면서 의뢰도 하지 않은 공인중개사로부터 600평 지분을 매도할 의향이 있느냐고 하여, 가격만 맞으면 그렇다고 답변하였다.

그 후로부터 얼마 지나지 않아 가격이 서로 맞아 매도하기로 하고, 공인중개사 사무실을 방문하였다. 그런데 매매계약서중에 “중개보수는 매도인 매수인 쌍방이 각각 부담하기로 한다.”는 문구가 눈에 띄었다.

그래서 계약서 수정을 요구하면서, 나는 중개를 의뢰 하지도 않았는데, 무슨 중개보수를 내야 하느냐고 따지자, 공인중개사는 중개보수는 법에 쌍방이 내도록 되어 있다면서 내야 한다는 것이었다. 아마 전문변호사가 아니면 이 경우 백이면 백 중개보수를 내야한다고 생각하고 냈을 것으로 생각된다.

과연 중개를 의뢰하지도 않았고, 단지 매매를 수락한 것뿐인데도 중개보수를 내야 하는가.

2. 법 규정

공인중개사법 제32조제1항은 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”고 하고, 동법 시행규칙 제20조는 “보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되”라고 규정하고 있다.

즉, 법은 ‘중개의뢰인으로부터’ 받는 것으로, 규칙은 ‘중개의뢰인 쌍방으로부터’ 각각 받을 수 있는 것으로 규정되어 상호간에 모순이 있는 것처럼 보인다.

3. 해설

그러나 위 규정은 모순되는 것이 아니고, 중개보수는 어디까지나, 중개의뢰인으로부터 받는 것이다. 다만 쌍방의 의뢰가 있으면 쌍방으로부터 받는다는 의미로 해석하여야 할 것이다.

따라서 중개를 의뢰하지 않은 자는 중개보수를 낼 이유가 없는 것이다. 다만, 중개의뢰는 구두로도 가능하므로, 사례와 같이 별도의 중개의뢰계약서는 작성하지 않았지만, 매매계약서에 “중개보수는 매도인 매수인 쌍방이 각각 부담하기로 한다.”는 문구가 기재되고, 거기에 서명·날인을 하면 상황이 달라진다.

위 계약이 취소되거나 무효로 되지 않는 한 법적으로는 중개보수를 내야 하는 것이다.

따라서 이런 상황이면 반드시 그 문구를 삭제하거나, 아니면 “중개보수는 매수인이 부담한다”는 특약을 넣어야 할 것이다.

판례를 살펴보아도, 매도인이나 매수인 중 1인으로부터 중개를 의뢰받아 중개가 이루어지면 매도인과 매수인 양측으로부터 중개수수료를 받는 것이 일반적이며, 중개의 경우 반드시 매도인 및 매수인 양당사자로부터 위임을 받아야 하는 것도 아니므로, 다른 1인도 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 주장하는 사안에서, 그러한 관행이나 상관습이 있다고 볼 근거가 없다고 배척한바 있다(서울고등법원 2015. 3. 11. 선고 2014나217771 판결).

4. 결론

늘 이야기하지만 계약서를 잘 써야 한다. 돈 버는 계약비법을 공부하여야 하는 이유이다. 공인중개사들이 미리 준비하여 사용하는 계약서 양식에는 “중개보수는 매도인 매수인 쌍방이 각각 부담하기로 한다.”는 문구가 미리 인쇄되어 있다. 따라서 자신이 의뢰하지 않은 경우에는 위 문구를 삭제하거나, “상대방이 부담한다”는 문구를 넣어야 할 것이다.<법무법인 강산 김은유 변호사>



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