공인중개사가 봉인가 2, 소위 뒷박치기 예방법
법무법인 강산

1. 중개보수 청구권 발생 요건

중개의 완성이 없으면 중개보수를 청구할 수 없다(대법원 1991. 4. 9. 선고 90다18968 판결, 대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결 참조).

따라서 개업공인중개사가 아무리 많은 노력을 들였어도 거래가 성사되지 않는 한 중개보수를 청구할 수 없다고 본다. 즉, 부동산중개업은 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다(울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결).

그런데 문제는 개업공인중개사의 귀책사유 없이 당사자들이 중개사를 매매계약에서 배제하고 소위 직거래를 한 경우가 문제된다.

2. 배제 시라도 중개보수청구권이 발생하려면

가. 판례의 검토
중개인의 부동산중개활동이 쌍방의 제시가격차이로 일시 중단된 상태에서 중개의뢰자들이 직접 만나 절충 끝에 매매계약을 채결하였더라도 중개인은 민법 제686조, 제673조의 취지 및 거래상의 신의칙에 비추어 그 중개활동에 상응한 보수를 청구할 수 있고, 나아가 그 보수액은 당초 약정액(그 정함이 없는 경우에는 조례상이 중계료 한도액)과 중개인이 중계에 소요한 시간 및 그 노력의 정도, 계약의 성립으로 중개의뢰자가 얻게 된 이익 등의 제반사정을 참작하여 정할 것이다(부산지법 1987. 9. 24, 선고 87나516 판결 : 확정).

중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 할 것이다(울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결)

부동산중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 부동산중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하거나, 부동산중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하였음에도 그의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 부동산중개업자가 최종적인 계약서 작성에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 각 취지와 신의성실의 원칙에 등에 비추어 부동산중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다(수원지방법원 성남지원 2014. 3. 28. 선고 2013가합3763 판결).

한편 개업공인중개사는 매매계약의 성립을 위하여 중개대상물을 소개하고 거래에 있어 유의하여야 할 법령 등에 따른 제한에 관하여 설명하여 주며 양당사자를 매개하여 주는 업무 외에 매매계약의 이행을 위하여 동의를 얻거나 승인을 얻는 절차까지 직접 수행하는 것이 중개업무에 포함된다고 볼 수 없다(수원지방법원 성남지원 2014. 3. 28. 선고 2013가합3763 판결).

나. 중개사 대비책
판례에서 보는 바와 같이 중개사가 보수를 받으려면 자신이 결정적인 기여를 하였다는 사실을 입증하여야 한다. 즉, 재판으로 가면 입증이 가장 중요하다는 것이다. 특히 거액일 경우는 더 더욱 그러하다. 400억원짜리 부동산 매매거래를 하면 0.9%면 무료 3억6천만원이다. 이러한 중개계약을 하고, 알선을 할 경우에는 모든 것을 기록하여야 한다.

입증하는 방법은 여러가지가 있다. 녹음, 메모 등 각종 기록, 증언 등이 있을 수 있다. 그중 가장 추천하고 싶은 것이 이메일 기록이다. 즉, 중개업무의 내용과 그 업무처리과정 의뢰인에게 이메일로 보내는 것이다. 의뢰인에게 일일이 이메일로 중개과정을 보고하면 신뢰도 쌓이고, 보수결정시에도 매우 유리하다. 일거양득인 셈이다. 즉, 각종 정보 및 자료제공, 권리분석, 시장조사, 거래상대방소개, 거래조건의 흥정·교섭·조정 등을 한 내용을 철저히 기록하여야 한다는 것이다.

또한 자신의 대화를 녹음하는 것은 적법하므로, 녹음기록을 남겨두는 것도 좋은 방법이다.

3. 결론

중개수수료가 크면 클수록 의뢰인은 배신의 유혹을 느낀다. 이러한 것을 방지하는 길은 한가지 뿐이다. 철저한 기록이다. 기록을 하면 배신이 어렵다.<법무법인 강산 김은유 변호사>




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