담보대출이 됐든 금전소비대차가 됐든 돈을 빌려간 사람이 만기가 되는 즉시 자발적으로 빌린 돈을 갚으면 얼마나 좋을까! 대부분의 사람이 돈을 갚겠지만 불행히도 경매시장에 등장하는 물건에 한정해보면 그러지 못한 물건이 대부분을 차지한다.
채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 회수하기 위해 갖가지 방법을 동원해보지만 고의든 선의든 채무자가 채무를 상환하지 않을 경우에 최후 수단으로 선택하는 것이 바로 경매(강제집행)이다. 즉 경매는 채권자의 경매신청(압류) - 매각(환가) - 배당이라는 절차를 통해 채권자의 채권회수가 이루어진다.
그러나 경매라는 극단적인 방법을 동원한다고 해서 단시일 내에 바로 채권이 회수되지는 않는다. 경매의 기본적인 절차상 소요되는 기간뿐만 아니라 경매진행단계마다 경매절차를 지연시킬 수 있는 각종 변수들이 있어 그 기간이 무한정 늘어날 수 있기 때문이다.
그렇다면 채권자가 채무자의 부동산에 대한 경매를 신청하고 매각대금으로부터 채권액을 배당받기까지 기간이 얼마나 소요될까? 우선 경매진행단계별로 소요되는 기간을 알아보고 각 단계별로 경매절차를 지연시키는 요인들에 의해 그 기간이 얼마나 늘어날 수 있는지 살펴보도록 하자.
경매절차는 채권자의 경매신청에서부터 비롯된다. 채권자의 경매신청이 있으면 법원은 2일내에 경매개시결정을 내리고 이에 대한 등기를 촉탁하는 즉시 경매개시결정 사실을 채무자에게 송달하게 된다.
이후 법원은 경매개시결정일로부터 3일내에 부동산에 대한 현황조사 명령을 집행관에게, 부동산에 대한 평가명령을 감정평가사나 감정평가업체에 내리고, 역시 3일 내에 배당요구종기를 결정해 배당요구종기 등을 공고하거나 이해관계인들에게 고지하게 된다.
배당요구종기는 배당요구종기결정일로부터 2개월 후 3개월 내로 정해지며, 최초매각기일의 지정, 매각결정기일의 지정 및 공고(신문공고 의뢰), 이해관계인에 대한 통지 등을 배당요구종기로부터 1월 내에 하도록 되어 있다.
최초매각기일(첫 입찰기일)은 이 신문공고일로부터 2주 후 20일 내(실무상 2주)에 지정하도록 되어 있으므로 채권자의 경매신청으로부터 최초매각기일까지 대략 4개월 내지 5개월 정도가 소요되는 셈이다.
최초매각기일에 매각이 된다는 가정 하에 이 매각일로부터 1주일 내로 정해진 매각결정기일에 매각허부결정이 내려지고 다시 1주일 내(매각허가결정확정일)에 매각이 확정된다. 매각이 확정되면 비로소 대금지급기한이 지정되고 통지되는데 대금지급기한은 통상 매각허가결정확정일로부터 1월 내로 정해진다. 매수인이 대금을 완납하면 그로부터 4주 내로 배당기일이 지정되고 그 배당기일에 각 채권자에게 배당이 실시되고 나서야 비로소 법원에서 진행하는 경매절차는 종결된다.
경매신청에서부터 최초매각기일까지가 4개월 내지 5개월, 이후 2주간의 기간이 지난 후에 대금납부와 배당까지 2개월의 기간이 소요되므로 채권자가 경매를 신청해서 채권을 회수하기까지 7개월 내지 8개월이 걸린다.
이렇듯 경매를 통해 채권자가 채권을 회수할 수 있는 기간이 그렇게 짧지만은 않지만 이 정도 기간만이라도 소요된다면 그나마 다행일 것이다. 그러나 불행히도 경매가 진행되는 과정에서 정상적인 채권회수를 지연시키는 각종 변수가 존재한다는 사실을 알아야 한다.
우선 최초매각기일에 매각이 될 가능성이 그리 많지 않다는 점이다. 부동산시장 호황기에는 최초매각기일에 감정평가액 이상에서 매각이 되는 빈도가 높지만 불황기에는 1회 또는 2회 이상 유찰되기 마련이다. 또한 권리관계나 임대차관계에 문제가 있는 물건은 3회 이상 유찰이 되기도 하는데 한번 유찰되면 다음 매각기일까지 1개월 정도가 소요되므로 그만큼 채권회수기간이 지연된다.
최초매각기일 또는 1, 2회 유찰된 이후 매각이 됐다 손치더라도 매각결정기일 전에 매각에 대한 이의신청으로 매각이 불허가될 수 있고, 매각허가결정이 내려지더라도 매각허가결정확정일까지 매각허가결정에 대한 이의신청(즉시항고)이나 재항고로 매각허가결정이 확정되는 것 자체가 수개월 이상 지연될 수 있다.
매각대금 납부는 또 어떤가? 매각허가결정이 확정되면 1개월 내로 지정된 기한 내에 매각대금을 납부하도록 되어 있지만 매수인이 경매함정에 빠져 매수를 한 경우 매각대금납부를 포기할 수도 있고, 매각대금을 납부하고자 하나 필요한 만큼의 잔금을 마련하지 못해 대금을 납부하지 못한 경우도 발생하는 경우가 종종 있다. 매각대금을 납부하지 못하면 매각기일을 재지정해 매각을 실시하므로 이 역시 최소한 1개월 이상 기간이 소요된다.
매각대금 납부 후 1개월 내에 실시하는 배당기일에 경매신청채권자의 채권 배당액에 대한 다른 채권자의 배당이의신청은 극히 드물게 나타나지만 배당이의신청이 있는 경우에도 배당이의신청에 이은 배당이의의소가 종결되기 전까지 보류된다.
그밖에도 지금은 많이 개선됐다고는 하지만 공유자우선매수신고, 유치권, 소유자 또는 채무자가 내세운 제3의 입찰자가 매수한 후 매각대금 미납을 반복하는 경우 등 경매절차를 지연시킴으로써 채권자의 채권회수를 방해하는 요인들은 도처에 얼마든지 도사리고 있다.
이러한 변수를 감안하지 않고 시장흐름에 따른 유찰횟수나 물건 특성에 기한 유찰횟수만을 고려하면 채권회수(배당)까지 아파트는 8개월~9개월, 다세대ㆍ연립, 단독주택, 오피스텔, 토지 등은 9개월~10개월, 상가, 공장 등 나머지 부동산 종별은 10개월~12개월 정도가 기본적으로 소요된다고 보면 된다.


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