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상가임대차보호법상 상가권리금의 모든 것
법무법인 강산
Ⅰ. 서설
1. 상가 권리금 법제화
「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다.
즉, 그동안 법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있었는데, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련한 것이다.
그러나 이번 입법은 임차인 보호라는 명분에 너무 집착해 심각한 분쟁가능성을 예상하고서도 거의 대부분의 규정들을 모호하게 규정하고 있다. 예를 들어 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우’라고 규정하고 있는데, 이에 해당하는지 여부는 결국 재판을 통해서만 가려낼 수 있는 것이다. 그 결과 법 시행으로 인한 최대 수혜자는 변호사가 될 것이라는 이야기가 나오고 있다.
따라서 임차인 입장에서는 임차인으로서의 기본의무를 소홀히 해서는 안된다. 철저히 확인하고 임대차계약을 체결하여야 한다는 이야기이다. 사실 건물주에 대한 평판조사만 실시해도 임차인의 참사를 막을 수 있다.
2. 법제화 전 권리금 인정 여부
법제화가 되기 전에 우리 대법원은 상가 권리금에 대해 당사자간 약정이 있을 경우나 특별한 사유가 있는 경우에만 한정적으로 인정하고 대체적으로 권리금을 인정하지 않는 태도였다.
즉, 대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 아래 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조). 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.”고 판시하였고(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986,76993 판결),
나아가 대법원은 “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다.”라고 판시하여 왔다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524 판결).
이처럼 그동안 대법원은 임대인이 권리금을 반환하기 위해서는 명시적으로 반환의 약정이 있는 경우에 한정하여 인정하여 왔던 것이나, 법제화 이후에는 이러한 약정여부와 상관없이 임대인이 협력의무를 위반하여 신규임차인으로부터 권리금 회수를 방해하는 경우 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있는 길을 연 것이다. 다만 임대인으로부터 권리금을 직접 회수하는 것을 보장하는 것이 아니라 임차인이 신규임차인을 구하여 스스로 권리금을 회수하려는 경우 이를 임대인이 방해하지 못하도록 하고 이를 어길 경우 손해배상을 하도록 하는 소극적인 보호제도이다.
3. 권리금의 정의 및 종류
가. 권리금의 정의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(법 제10조의3제1항).
나. 권리금의 종류
통상 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눈다.
바닥권리금은 상가 입점 후 향후 점포의 활성화를 감안해 상가소유자가 요구하는 돈이다. 현재 발생하는 순수익을 근거로 형성되는 영업권리금과는 다른 성격의 권리금이다. 만약 건물소유자가 바닥권리금을 요구하면 계약서에 명시하는 것이 좋으며, 중개업소나 분양 영업사원들이 요구하는 권리금에 대해서는 지불할 의무가 없다. 한편 상가의 경우 업종제한을 하면서, 최초의 계약자에게 바닥권리금을 요구하는 경우가 상당히 많은데, 건물주가 바닥권리금을 요구하는 것은 법적 규제 대상이 아니므로, 최초의 상가분양을 받는 경우에 권리금을 주고 인수할 만한 가치가 있는지를 잘 살펴보아야 한다.
영업권리금이란 기존 임차인이 향후 발생될 수 있는 순수익 부분을 포기함으로써 새 임차인에게 그에 대한 대가를 요구하여 받는 금액이다. 영업권리금은 매도시점부터 보통 6개월에서 12개월의 평균치 발생 순수익을 주고받는다. 영업권리금 산정의 근거가 되는 것은 기존 임차인의 매출장부에 기록되어 있는 금액을 근거로 산출해야 하므로 매출장부와 부가가치세 신고금액을 확인하여야 하는데 현실적으로 어려운 일이다.
시설권리금은 기존 임차인이 오픈할 때 투자했던 시설비용이나 기존 임차인이 그 이전 임차인으로부터 인수한 시설대금을 말한다. 실내외 인테리어 비용과 시설, 간판 및 비품 등이 해당되는 것으로, 시설 권리금을 적용할 때는 감가상각을 하여야 한다. 보통 시설권리금에 대한 감가상각은 기존 점포의 창업일로부터 3년(소비자 트렌드 변화와 시설물 교체시기를 감안)을 거슬러 올라가면 되는데, 1년 단위로 약 30% 정도의 비율을 삭감하는 것이 관행으로 보인다.
4. 주요 법 개정 내용
가. 대항력, 권리금 회수기회 보장등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대함(제2조제3항).
즉, 개정 전에는 환산보증금(보증금과 100개월 월세의 합) 기준 서울 4억 원(수도권 3억) 이하만 보호를 받았는데 이번 개정으로 환산보증금에 관계없이 모든 상가임차인들에게 대항력이 인정되어 주인이 변경되어도 5년 임대차기간을 보장받게 되었는데 기존 영업기간을 포함해서 최대 5년 까지만 적용되며, 법 시행 이후 최초 계약, 갱신되는 임대차 계약에만 적용이 된다.
나. 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 제공 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 함(제4조).
다. 권리금을 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의함(제10조의3 신설).
라. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 함(제10조의4 신설).
마. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외함(제10조의5 신설).
바. 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 함(제10조의6 신설).
사. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 함(제10조의7 신설).
아. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 함(제10조의8 신설).
자. 권리금의 보호대상에서 전대차를 제외함(제13조제1항).
차. 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 함(제19조 신설).
5. 권리금 회수기회의 적용범위
가. 보증금, 권리금 액수와 무관하게 적용
개정법은 대항력, 계약기간 갱신, 권리금 등을 보증금과 권리금의 액수와 관계없이 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였고(법 제2조제3항), 이러한 권리금 회수기회 보호 등에 관한 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행(2015. 5. 13.) 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다(부칙 제3조).
즉, 2015. 5. 13. 당시에 존족 중인 임대차계약에는 보증금과 권리금의 액수와 관계없이 적용되는 것이다. 따라서 2015. 5. 13. 전에 이미 임대차계약이 적법하게 해지된 경우는 당연히 권리금 조항은 적용이 없다.
상가건물에 관한 임대차 기간이 5년을 넘어서 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다고 하더라도, 임대인은 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 새로운 임대차계약의 체결을 정당한 이유 없이 거절한다면 손해배상을 하여야 할 것이다.
나. 상가건물
상가건물은 법 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다(법 제2조제1항).
대법원은 “상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황ㆍ용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관ㆍ제조ㆍ가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장ㆍ창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다. 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다.”고 판시하고 있다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).
다. 장소에 따른 적용의 예외
(1) 일부 건물 적용 예외 인정
임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 회수기회 보호조항은 적용이 없다(법 제10조의5).
(2) 대규모점포 등
유통산업발전법 제2조에 의한 대규모점포 또는 준대규모점포는 다음과 같다.
(3) 국유재산 또는 공유재산
임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않는다.
라. 전대차 적용 예외
권리금의 회수기회 보호대상에서 전대차를 제외하였다(법 제13조제1항). 그러나 그 외에 법 제10조(계약갱신요구), 제10조의2(계약갱신 특례규정), 제10조의8(차임연체 및 해지 규정), 제11조(차임증감청구권) 및 제12조(월차임 전환시 산정률 제한 규정)는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.
Ⅱ. 권리금 회수기회 보장
1. 권리금 계약
권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(법 제10조의3제2항).
대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how)혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다. 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다. 임차권의 양수인 甲이 양도인 乙의 기망행위를 이유로 乙과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적. 사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다.”고 판시하였다( 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결).
국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다(법 제10조의6). 또한 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다(법 제10조의7).
상가권리금은 자릿세(바닥권리금), 영업권리금, 시설권리금 모두 보장받을 수 있다. 따라서 임차인으로서는 권리금계약을 철저히 해 놓아야 자신이 나갈 때도 회수가 용이하다. 특히 바닥권리금을 지급한 경우에 이를 계약서에 명시해 놓아야 할 것이다.
2. 권리금 회수기회 보장
가. 신규임차인 주선
임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규임차인을 임대인에게 주선하여야 하고(법 제10조의4제1항), 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다(법 제10조의4제5항).
따라서 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’의 기간이 아니면, 예를 들어 임대차기간이 아직 1년이 남았다면 임대인은 임차인이 신규임차인을 주선하여도 이를 거절할 수 있다. 만일 3개월 간의 기간을 놓쳤다면 임차인으로서는 계약갱신요구를 하여 기간을 연장 받고 그 기간이 끝날 무렵 3개월간 다시 신규임차인을 주선하여야 할 것이다.
또한 임차인이 신규임차인을 주선하지 못하면 권리금을 보호 받을 기회는 없는 것이다.
나. 임대인의 방해금지
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(법 제10조의4제1항).
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
이러한 정당한 사유가 있다는 점에 대해서는 당연히 임대인이 입증을 하여야 할 것이다.
한편 위 방해행위 유형 중에서 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’가 무엇인지 문제된다. 서울시의 경우 환산보증금(보증금+100개월 월세)이 4억 원을 넘어설 경우 임대료 인상폭(증액은 9%가 한도이고, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액요구를 못함) 보호 대상에서 제외되는 데, 서울에선 이 기준을 초과하는 상가들이 대다수인 상황에서 과연 얼마를 요구하였을 경우 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’인지가 실무적으로 문제이다. 이 문제는 결국 당해 상가의 특성, 신규임차인의 사정등을 고려하여 법원이 사안별로 결정할 수밖에 없을 것이다. 사견은 법이 한도를 정해주는 것이 타당하고, 그 한도는 20%정도로 정할 것을 제안한다.
그리고 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’를 정당한 사유로 보고 있으나, 이 규정은 악용여지가 있어 보완이 필요하다. 즉, 임대인이 1년 6개월 동안 임대부분을 공실화시키는 등으로 대응할 경우 자칫 권리금회수기회 자체를 상실할 우려가 있는 것이다.
다. 방해금지 예외사유
법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항의 적용이 없다(법 제10조의4제1항단서).
법 제10조제1항 각 호는 다음과 같다. 즉, 아래 각호의 사유가 발생하면 권리금 회수기회 보장은 없다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
여기서 주의하여야 할 점은 3기의 차임을 연체하였다는 것은 예를 들어 월차임이 30만원이라면 90만원이 된 경우를 말하고(90만원이 되기 전에 변제하면 연체가 되지 않는다. 따라서 임차인은 3기의 금액이 되지 않도록 변제를 하여야 할 것이다), 리모델링이나 대수선은 방해금지 예외사유가 아니다.
라. 손해배상 청구
(1) 권리금 지급 방해 시 손해배상청구 신설
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제10조의4제3항).
임차인은 손해배상청구소송을 하기 전에 가압류나 가처분을 검토하는 것이 좋다. 소송은 통상 6개월 정도가 걸리고, 임차인이 먼저 인지대, 송달료, 감정비용을 부담하여야 한다. 물론 이 돈은 승소를 하면 임대인으로부터 받아낼 수 있다.
(2) 손해배상청구의 요건 및 입증책임
임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못한데 대해 법 제10조의4제1항에서 정한 방해금지 사유에 해당하여야 하고, 이를 임차인이 입증하여야 한다. 물론 임대인이 신규임차인과 계약을 거절할 정당한 사유가 있다는 점에 대해서는 임대인이 입증을 하여야 할 것이다.
(3) 손해배상금의 상한액
손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(법 제10조의4제3항후단). 이는 임차인과 신규임차인이 짜고 권리금계약을 높게 하였을 경우를 대비한 조항이다.
여기서 ‘임대차 종료 당시의 권리금’은 국토교통부장관이 고시한 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준에 따라 산정된 금액이므로, 결국 분쟁이 생기면 감정평가를 거쳐야 할 것이다. 따라서 이 감정평가 결과가 매우 중요하다. 감정평가 방법은 국토교통부가 감정평가실무기준을 개정하여 2015. 6. 11.자로 고시를 한 바 있다.
(4) 소멸시효기간
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다(법 제10조의4제4항).
Ⅲ. 결론
임차인이 다음 각호의 사유에 해당하면 권리금 회수기회를 보장받지 못한다. 임차인은 이 점을 명심하고 대응을 하여야 한다.
1. 2015. 5. 13. 전에 이미 임대차계약이 적법하게 해지된 경우
2. 상가건물(「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)이 아닌 경우
3. 실질적으로 영업용으로 사용하지 않는 경우(단순 보관ㆍ제조ㆍ가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장ㆍ창고 등)
4. 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 국유재산 또는 공유재산인 경우
5. 전대차인 경우
6. 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 사이가 아닌 기간안에 신규인차인을 주선하려는 경우(예를 들어 임대차기간만료 6개월 전에 주선하는 경우)
7. 임차인이 신규임차인을 주선하지 못하는 경우
8. 정당한 사유가 있는 경우(①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우)
9. 법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우
10. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니한 경우
따라서 비록 법이 권리금 회수기회를 보장하기 위해 법제화를 하였더라도 임차인으로는 만족할만한 제도는 아니다. 즉, 위에서 본 예외사유가 있고, 나아가 예외사유 중에는 결국 재판을 통해 가려야 하는 경우도 있고, 종국적으로는 임대인이 응하지 않으면 법원에 소송을 제기하여야 하고, 이 경우 감정평가까지 실행하여야 하는 어려움이 따른다. 따라서 임차인으로서는 이러한 점을 알고 점포를 얻어야 할 것이다. 똑똑한 임차인은 임대차계약을 체결하기 전에 건물주에 대한 평판조사를 실시하여 결정을 한다고 한다. 매우 바람직하다.
특히 임차인으로서는 3기의 차임이 연체되지 않아야 한다는 점을 명심하여야 한다. 임대인이 차임을 받지 않으면 임대인 통장에 임의로 입금하거나, 입금마저 불가하다면 공탁이라도 하여야 할 것이다. 한숫가락에 배부를 수는 없다. 권리금 보호도 이제 첫발을 떼었으니, 앞으로 많은 보완이 있기를 기대해 본다. 그런데 여전히 법은 어렵다. 이런 것을 임차인이 어찌 알런지! 법무법인 강산은 권리금에 대해서는 무료로 상담을 실시하여 그나마 서민들의 고통을 덜어주고자 한다.<법무법인 강산>
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독자 문의 : thepen@hankyung.com
법무법인 강산
Ⅰ. 서설
1. 상가 권리금 법제화
「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다.
즉, 그동안 법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있었는데, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련한 것이다.
그러나 이번 입법은 임차인 보호라는 명분에 너무 집착해 심각한 분쟁가능성을 예상하고서도 거의 대부분의 규정들을 모호하게 규정하고 있다. 예를 들어 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우’라고 규정하고 있는데, 이에 해당하는지 여부는 결국 재판을 통해서만 가려낼 수 있는 것이다. 그 결과 법 시행으로 인한 최대 수혜자는 변호사가 될 것이라는 이야기가 나오고 있다.
따라서 임차인 입장에서는 임차인으로서의 기본의무를 소홀히 해서는 안된다. 철저히 확인하고 임대차계약을 체결하여야 한다는 이야기이다. 사실 건물주에 대한 평판조사만 실시해도 임차인의 참사를 막을 수 있다.
2. 법제화 전 권리금 인정 여부
법제화가 되기 전에 우리 대법원은 상가 권리금에 대해 당사자간 약정이 있을 경우나 특별한 사유가 있는 경우에만 한정적으로 인정하고 대체적으로 권리금을 인정하지 않는 태도였다.
즉, 대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 아래 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조). 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.”고 판시하였고(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986,76993 판결),
나아가 대법원은 “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다.”라고 판시하여 왔다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524 판결).
이처럼 그동안 대법원은 임대인이 권리금을 반환하기 위해서는 명시적으로 반환의 약정이 있는 경우에 한정하여 인정하여 왔던 것이나, 법제화 이후에는 이러한 약정여부와 상관없이 임대인이 협력의무를 위반하여 신규임차인으로부터 권리금 회수를 방해하는 경우 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있는 길을 연 것이다. 다만 임대인으로부터 권리금을 직접 회수하는 것을 보장하는 것이 아니라 임차인이 신규임차인을 구하여 스스로 권리금을 회수하려는 경우 이를 임대인이 방해하지 못하도록 하고 이를 어길 경우 손해배상을 하도록 하는 소극적인 보호제도이다.
3. 권리금의 정의 및 종류
가. 권리금의 정의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(법 제10조의3제1항).
나. 권리금의 종류
통상 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눈다.
바닥권리금은 상가 입점 후 향후 점포의 활성화를 감안해 상가소유자가 요구하는 돈이다. 현재 발생하는 순수익을 근거로 형성되는 영업권리금과는 다른 성격의 권리금이다. 만약 건물소유자가 바닥권리금을 요구하면 계약서에 명시하는 것이 좋으며, 중개업소나 분양 영업사원들이 요구하는 권리금에 대해서는 지불할 의무가 없다. 한편 상가의 경우 업종제한을 하면서, 최초의 계약자에게 바닥권리금을 요구하는 경우가 상당히 많은데, 건물주가 바닥권리금을 요구하는 것은 법적 규제 대상이 아니므로, 최초의 상가분양을 받는 경우에 권리금을 주고 인수할 만한 가치가 있는지를 잘 살펴보아야 한다.
영업권리금이란 기존 임차인이 향후 발생될 수 있는 순수익 부분을 포기함으로써 새 임차인에게 그에 대한 대가를 요구하여 받는 금액이다. 영업권리금은 매도시점부터 보통 6개월에서 12개월의 평균치 발생 순수익을 주고받는다. 영업권리금 산정의 근거가 되는 것은 기존 임차인의 매출장부에 기록되어 있는 금액을 근거로 산출해야 하므로 매출장부와 부가가치세 신고금액을 확인하여야 하는데 현실적으로 어려운 일이다.
시설권리금은 기존 임차인이 오픈할 때 투자했던 시설비용이나 기존 임차인이 그 이전 임차인으로부터 인수한 시설대금을 말한다. 실내외 인테리어 비용과 시설, 간판 및 비품 등이 해당되는 것으로, 시설 권리금을 적용할 때는 감가상각을 하여야 한다. 보통 시설권리금에 대한 감가상각은 기존 점포의 창업일로부터 3년(소비자 트렌드 변화와 시설물 교체시기를 감안)을 거슬러 올라가면 되는데, 1년 단위로 약 30% 정도의 비율을 삭감하는 것이 관행으로 보인다.
4. 주요 법 개정 내용
가. 대항력, 권리금 회수기회 보장등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대함(제2조제3항).
즉, 개정 전에는 환산보증금(보증금과 100개월 월세의 합) 기준 서울 4억 원(수도권 3억) 이하만 보호를 받았는데 이번 개정으로 환산보증금에 관계없이 모든 상가임차인들에게 대항력이 인정되어 주인이 변경되어도 5년 임대차기간을 보장받게 되었는데 기존 영업기간을 포함해서 최대 5년 까지만 적용되며, 법 시행 이후 최초 계약, 갱신되는 임대차 계약에만 적용이 된다.
나. 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 제공 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 함(제4조).
다. 권리금을 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의함(제10조의3 신설).
라. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 함(제10조의4 신설).
마. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외함(제10조의5 신설).
바. 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 함(제10조의6 신설).
사. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 함(제10조의7 신설).
아. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 함(제10조의8 신설).
자. 권리금의 보호대상에서 전대차를 제외함(제13조제1항).
차. 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 함(제19조 신설).
5. 권리금 회수기회의 적용범위
가. 보증금, 권리금 액수와 무관하게 적용
개정법은 대항력, 계약기간 갱신, 권리금 등을 보증금과 권리금의 액수와 관계없이 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였고(법 제2조제3항), 이러한 권리금 회수기회 보호 등에 관한 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행(2015. 5. 13.) 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다(부칙 제3조).
즉, 2015. 5. 13. 당시에 존족 중인 임대차계약에는 보증금과 권리금의 액수와 관계없이 적용되는 것이다. 따라서 2015. 5. 13. 전에 이미 임대차계약이 적법하게 해지된 경우는 당연히 권리금 조항은 적용이 없다.
상가건물에 관한 임대차 기간이 5년을 넘어서 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다고 하더라도, 임대인은 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 새로운 임대차계약의 체결을 정당한 이유 없이 거절한다면 손해배상을 하여야 할 것이다.
나. 상가건물
상가건물은 법 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다(법 제2조제1항).
대법원은 “상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황ㆍ용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관ㆍ제조ㆍ가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장ㆍ창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다. 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다.”고 판시하고 있다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).
다. 장소에 따른 적용의 예외
(1) 일부 건물 적용 예외 인정
임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 회수기회 보호조항은 적용이 없다(법 제10조의5).
(2) 대규모점포 등
유통산업발전법 제2조에 의한 대규모점포 또는 준대규모점포는 다음과 같다.
| 유통산업발전법 제2조 3. "대규모점포"란 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서 별표에 규정된 것을 말한다. 가. 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치되는 매장일 것 나. 상시 운영되는 매장일 것 다. 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상일 것
4. "준대규모점포"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 점포로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 가. 대규모점포를 경영하는 회사 또는 그 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사를 말한다)가 직영하는 점포 나. 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포 다. 가목 및 나목의 회사 또는 계열회사가 제6호가목에 따른 직영점형 체인사업 및 같은 호 나목에 따른 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포
|
(3) 국유재산 또는 공유재산
임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않는다.
라. 전대차 적용 예외
권리금의 회수기회 보호대상에서 전대차를 제외하였다(법 제13조제1항). 그러나 그 외에 법 제10조(계약갱신요구), 제10조의2(계약갱신 특례규정), 제10조의8(차임연체 및 해지 규정), 제11조(차임증감청구권) 및 제12조(월차임 전환시 산정률 제한 규정)는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.
Ⅱ. 권리금 회수기회 보장
1. 권리금 계약
권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(법 제10조의3제2항).
대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how)혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다. 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다. 임차권의 양수인 甲이 양도인 乙의 기망행위를 이유로 乙과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적. 사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다.”고 판시하였다( 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결).
국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다(법 제10조의6). 또한 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다(법 제10조의7).
상가권리금은 자릿세(바닥권리금), 영업권리금, 시설권리금 모두 보장받을 수 있다. 따라서 임차인으로서는 권리금계약을 철저히 해 놓아야 자신이 나갈 때도 회수가 용이하다. 특히 바닥권리금을 지급한 경우에 이를 계약서에 명시해 놓아야 할 것이다.
2. 권리금 회수기회 보장
가. 신규임차인 주선
임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규임차인을 임대인에게 주선하여야 하고(법 제10조의4제1항), 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다(법 제10조의4제5항).
따라서 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’의 기간이 아니면, 예를 들어 임대차기간이 아직 1년이 남았다면 임대인은 임차인이 신규임차인을 주선하여도 이를 거절할 수 있다. 만일 3개월 간의 기간을 놓쳤다면 임차인으로서는 계약갱신요구를 하여 기간을 연장 받고 그 기간이 끝날 무렵 3개월간 다시 신규임차인을 주선하여야 할 것이다.
또한 임차인이 신규임차인을 주선하지 못하면 권리금을 보호 받을 기회는 없는 것이다.
나. 임대인의 방해금지
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(법 제10조의4제1항).
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
이러한 정당한 사유가 있다는 점에 대해서는 당연히 임대인이 입증을 하여야 할 것이다.
한편 위 방해행위 유형 중에서 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’가 무엇인지 문제된다. 서울시의 경우 환산보증금(보증금+100개월 월세)이 4억 원을 넘어설 경우 임대료 인상폭(증액은 9%가 한도이고, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액요구를 못함) 보호 대상에서 제외되는 데, 서울에선 이 기준을 초과하는 상가들이 대다수인 상황에서 과연 얼마를 요구하였을 경우 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’인지가 실무적으로 문제이다. 이 문제는 결국 당해 상가의 특성, 신규임차인의 사정등을 고려하여 법원이 사안별로 결정할 수밖에 없을 것이다. 사견은 법이 한도를 정해주는 것이 타당하고, 그 한도는 20%정도로 정할 것을 제안한다.
그리고 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’를 정당한 사유로 보고 있으나, 이 규정은 악용여지가 있어 보완이 필요하다. 즉, 임대인이 1년 6개월 동안 임대부분을 공실화시키는 등으로 대응할 경우 자칫 권리금회수기회 자체를 상실할 우려가 있는 것이다.
다. 방해금지 예외사유
법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항의 적용이 없다(법 제10조의4제1항단서).
법 제10조제1항 각 호는 다음과 같다. 즉, 아래 각호의 사유가 발생하면 권리금 회수기회 보장은 없다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
여기서 주의하여야 할 점은 3기의 차임을 연체하였다는 것은 예를 들어 월차임이 30만원이라면 90만원이 된 경우를 말하고(90만원이 되기 전에 변제하면 연체가 되지 않는다. 따라서 임차인은 3기의 금액이 되지 않도록 변제를 하여야 할 것이다), 리모델링이나 대수선은 방해금지 예외사유가 아니다.
라. 손해배상 청구
(1) 권리금 지급 방해 시 손해배상청구 신설
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제10조의4제3항).
임차인은 손해배상청구소송을 하기 전에 가압류나 가처분을 검토하는 것이 좋다. 소송은 통상 6개월 정도가 걸리고, 임차인이 먼저 인지대, 송달료, 감정비용을 부담하여야 한다. 물론 이 돈은 승소를 하면 임대인으로부터 받아낼 수 있다.
(2) 손해배상청구의 요건 및 입증책임
임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못한데 대해 법 제10조의4제1항에서 정한 방해금지 사유에 해당하여야 하고, 이를 임차인이 입증하여야 한다. 물론 임대인이 신규임차인과 계약을 거절할 정당한 사유가 있다는 점에 대해서는 임대인이 입증을 하여야 할 것이다.
(3) 손해배상금의 상한액
손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(법 제10조의4제3항후단). 이는 임차인과 신규임차인이 짜고 권리금계약을 높게 하였을 경우를 대비한 조항이다.
여기서 ‘임대차 종료 당시의 권리금’은 국토교통부장관이 고시한 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준에 따라 산정된 금액이므로, 결국 분쟁이 생기면 감정평가를 거쳐야 할 것이다. 따라서 이 감정평가 결과가 매우 중요하다. 감정평가 방법은 국토교통부가 감정평가실무기준을 개정하여 2015. 6. 11.자로 고시를 한 바 있다.
| 감정평가 실무기준 [시행 2015.6.11.] [국토교통부고시 제2015-377호, 2015.6.11., 일부개정] 감정평가 실무기준 중 일부를 다음과 같이 개정한다. 660-4를 660-5로 하고, 660에 660-4를 다음과 같이 신설한다. 4 권리금의 감정평가 4.1 정의 ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 유형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖춘 재산을 말한다. ③ 무형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말한다. 4.2 자료의 수집 및 정리 권리금의 가격자료에는 거래사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다. 유형재산의 경우에는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다. 4.3 권리금의 감정평가방법 4.3.1 권리금의 감정평가 원칙 ① 권리금을 감정평가할 때에는 유형ㆍ무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. ② 제1항에도 불구하고 권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하여 표시할 수 있다. 4.3.2 유형재산의 감정평가 ① 유형재산을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다. 4.3.3 무형재산의 감정평가 4.3.3.1 무형재산의 감정평가방법 ① 무형재산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있다. 4.3.3.2 수익환원법의 적용 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다. 4.3.3.3 거래사례비교법의 적용 무형재산을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 거래사례에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다. 1. 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법 2. 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법 4.3.3.4 원가법의 적용 무형재산을 원가법으로 감정평가할 때에는 대상 상가의 임대차 계약 당시 무형재산의 취득가액을 기준으로 취득 당시와 기준시점 당시의 수익 변화 등을 고려하여 감정평가한다. 다만, 무형재산의 원가에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다. 4.3.4 유형재산과 무형재산의 일괄평가 ① 유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다. 부칙 이 고시는 발령한 날부터 시행한다. 【제정·개정이유】 ◇ 개정이유 상가건물 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 담은 「상가건물 임대차보호법」이 개정(법률 제13284호, 2015. 5. 13. 공포·시행)됨에 따라 동 법률에서 국토교통부장관에게 위임된 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시하고자 함 ◇ 주요내용 가.「상가건물 임대차보호법」개정 내용을 반영하여 권리금 및 유형·무형재산에 대한 정의를 신설함(안 660-4.1) 나. 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집·정리하도록 함(안 660-4.2) 다. 권리금 감정평가의 원칙과 방법을 신설함(안 660-4.3) 1) 유형·무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 하되 개별감정평가가 곤란하거나 부적절한 경우 일괄하여 감정평가할 수 있도록 함 2) 유형재산은 원가법을 적용하여 감정평가하되, 원가법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있도록 함 3) 무형재산은 수익환원법을 적용하여 감정평가하되, 수익환원법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거례사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있도록 하고, 각 적용방법을 구체적으로 기술 4) 유형·무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하되, 수익환원법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거례사례비교법 등으로 감정평가할 수 있도록 함 |
(4) 소멸시효기간
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다(법 제10조의4제4항).
Ⅲ. 결론
임차인이 다음 각호의 사유에 해당하면 권리금 회수기회를 보장받지 못한다. 임차인은 이 점을 명심하고 대응을 하여야 한다.
1. 2015. 5. 13. 전에 이미 임대차계약이 적법하게 해지된 경우
2. 상가건물(「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)이 아닌 경우
3. 실질적으로 영업용으로 사용하지 않는 경우(단순 보관ㆍ제조ㆍ가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장ㆍ창고 등)
4. 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 국유재산 또는 공유재산인 경우
5. 전대차인 경우
6. 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 사이가 아닌 기간안에 신규인차인을 주선하려는 경우(예를 들어 임대차기간만료 6개월 전에 주선하는 경우)
7. 임차인이 신규임차인을 주선하지 못하는 경우
8. 정당한 사유가 있는 경우(①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우)
9. 법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우
| 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ▶(월차임이 30만원이라면 90만원이 된 경우를 말하고 90만원이 되기 전에 변제하면 연체가 되지 않는다) 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 ▶ (리모델링이나 대수선은 해당 없다) 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
따라서 비록 법이 권리금 회수기회를 보장하기 위해 법제화를 하였더라도 임차인으로는 만족할만한 제도는 아니다. 즉, 위에서 본 예외사유가 있고, 나아가 예외사유 중에는 결국 재판을 통해 가려야 하는 경우도 있고, 종국적으로는 임대인이 응하지 않으면 법원에 소송을 제기하여야 하고, 이 경우 감정평가까지 실행하여야 하는 어려움이 따른다. 따라서 임차인으로서는 이러한 점을 알고 점포를 얻어야 할 것이다. 똑똑한 임차인은 임대차계약을 체결하기 전에 건물주에 대한 평판조사를 실시하여 결정을 한다고 한다. 매우 바람직하다.
특히 임차인으로서는 3기의 차임이 연체되지 않아야 한다는 점을 명심하여야 한다. 임대인이 차임을 받지 않으면 임대인 통장에 임의로 입금하거나, 입금마저 불가하다면 공탁이라도 하여야 할 것이다. 한숫가락에 배부를 수는 없다. 권리금 보호도 이제 첫발을 떼었으니, 앞으로 많은 보완이 있기를 기대해 본다. 그런데 여전히 법은 어렵다. 이런 것을 임차인이 어찌 알런지! 법무법인 강산은 권리금에 대해서는 무료로 상담을 실시하여 그나마 서민들의 고통을 덜어주고자 한다.<법무법인 강산>
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