위법건축물 이행강제금 부과에 대한 단상
법무법인 강산 김은유 변호사

1. 정의

허가권자는 무허가·무신고 건축이나 용도변경, 건폐율이나 용적율을 초과하여 건축을 하는 등 건축법을 위반한 자에게 건축법 제79조제1항에 따라 시정명령을 하고, 이러한 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 이행강제금을 부과한다.
기본적으로 법을 지키지 아니한 자에 대한 제재이므로, 무어라 비난할 생각은 없다. 하지만 위법건축물이라는 점을 모르고 매수를 한 경우에 집값에 이를 때까지 부과하고 납부하지 않을 경우 공매를 하는 것이 과연 정상적인 것인지는 생각해 볼만하다. 시정명령과 이행강제금 부과절차까지 진행된 건축물은 건축물대장에 위반건축물이라고 기재되기 때문에 매수할 때는 반드시 매수할 집의 건축물대장을 확인하여야 한다.

2. 부과절차

이행강제금의 부과를 위한 절차로서 미리 부과ㆍ징수의 뜻을 부과 전 문서로써 계고해야 하고(법 제80조 제2항), 이행강제금을 부과할 경우 구체적 내용을 담은 문서로서 해야 한다(법 제80조 제3항). 즉, 위법건축물이 있을 때 행정청은 철거 혹은 원상회복을 명하고 그 명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과하게 되는데, 위반건축물로 적발되고 난 뒤 1차 시정통지를 받게 되며 유예 기간은 30~60일 정도가 적용된다. 이때 위반건축물카드가 작성되며 각 관련 기관으로 통보된 후 2차 통지, 또 30일이 지나면 고발 및 이행강제금이 부과 예고된다.

3. 부과 횟수

1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 부과하고, 부과징수시마다 시정명령을 다시 할 필요는 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2012두19137). 이러한 이행강제금은 명의수탁자에게도 부과가 가능하다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010두13340).
단, ① 연면적(공동주택의 경우에는 세대면적을 기준)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 ② 무허가·무신고, 건페율·용적율 초과 외의 위반건축물 중 주거용 건축물(예를 들어 용도위반 주고용건축물)은 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다.
건축법이 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건축물의 경우 이행강제금을 감액시키고, 총 부과횟수를 제한하는 등 특례규정을 둔 취지는 비교적 작은 건축물의 경우 불법 증축으로 인한 위험성이 상대적으로 크지 않고, 주거용 건축물을 증개축하는 동기는 일반적으로 국민이 주거생활상 필요에 의한 것이므로 다른 경우에 비하여 상대적으로 불법성이 약하다고 볼 수 있기 때문에 관대한 예외사유로 인정한 것이라고 볼 수 있다.
주거용 건축물인지를 판단할 경우에는 실제 그 건축물의 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용되는지 여부에 따라 결정하여야 하고, 그 사용목적, 건물의 구조와 형태 및 이용관계 그리고 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다.

4. 부과금액

① 무허가·무신고, 건페율·용적율 초과는 시가표준액 1/2 × 위반면적, ② 그 외는 시가표준액의 1/10 이내에서 대통령령으로 정한 금액이고, ③ 단, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 무허가·무신고, 건페율·용적율 초과 외의 위반건축물 중 주거용건축물은 위 금액의 1/2범위에서 조례로 정한다. ④ 무허가·무신고 용도변경은 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의10이다. 이러한 경우는 특히 지구단위계획구역에서 많이 발생한다. 최근 법원 승소판결을 기초로 하여 공공청사부지로 묶여 있던 토지를 중심상업용지, 오피스텔건축부지로 전환한 사례가 있다.

5. 대책

해결방안으로는 먼저 무허가·무신고 건축물이나 사용승인을 받지 못한 건축물은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따른 양성화 [시행 2014. 1. 17.]를 시도하여야 한다. 이는 2015. 1. 16.까지 1년 동안만 시행되는 한시법이므로, 이 법에 맞는지를 살펴 양성화를 추진하여야 할 것이다.
개발제한구역에서는 2014. 12. 31.까지 한시적으로 이행강제금 금액의 100분의 50을 감경할 수 있으므로, 이에 해당하는지도 살펴야 한다(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제41조의3).
또한 부과횟수가 5년 이내에서 조례로 정하는 것인지를 살펴보아야 한다. 또한 부과금액이 맞는지도 다시 계산하여 보아야 할 것이다. 즉 비록 대장상은 비주거용이지만 실제는 주거용으로 사용하는 경우로서 85㎡이하라면 부과횟수는 최대 5회인 것이다.
그리고 피치 못한다면 계고처분 취소의 소, 이행강제금 부과 처분 취소의 소도 검토하여야 할 것이고, 소송에 앞서 처분에 대한 집행정지도 선행하여야 할 것이다.
또한 지구단위계획구역상 용도위반이라면 지구단위계획 변경을 적극 추진하여야 할 것이고, 최근 공공기여를 조건으로 지자체에서 전향적으로 지구단위계획을 변경하여 주고 있고, 또는 도시계획시설 폐지소송을 통하여 문제를 해결하는 방안도 검토하여야 한다. 특히 한전이나 KT등이 이에 해당할 것이다. <김은유 변호사>


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