조합이 현금청산을 하지 않고 있을 경우 대처법
법무법인 강산 김은유 변호사

1. 현금청산이란?

① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자, ④ 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 자는 조합원이 아니라 현금청산대상자로서 돈으로 보상을 받는 것이다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 함) 제47조는 현금청산대상자에게 90일(2013. 12. 24. 법 개정 전에는 150일) 이내에 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있다.

그런데 재개발조합이 현금청산대상자들에게 보상을 하지 않고 미루고 있거나, 재건축조합이 매도청구를 하지 않으면서, 현금청산대상자가 아니라고 우기고 있는 경우가 많다.

이러한 경우 토지등소유자의 대처법을 알아본다.

2. 현금청산방법은?

가. 재개발·도시환경
정상적인 현금청산방법은 일반 부동산 매매처럼 조합과 당사자가 먼저 협의하고, 협의가 안 되면 조합이 공익사업법에 따라 수용을 하는 것이다. 협의방법은 특별한 형식이 없이 자유롭게 협의한다. 협의가격은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있으나(도시정비법시행령 제48조), 통상 종전 감정평가금액 또는 이 보다 플러스 알파금액으로 협의하기도 한다.

이러한 협의가 성립하지 않으면 조합이 수용권을 행사하여 강제로 수용을 하게 된다.

나. 재건축
재건축도 일단 재개발처럼 먼저 협의를 하고, 협의가 성립하지 않으면 조합이 매도청구소송을 제기하게 된다.
물론 분양신청을 하여 이미 신탁등기를 한자에 대해서는 조합이 매도청구소송을 제기하지 않으므로, 거꾸로 토지등소유자가 현금청산금 지급소송을 제기하여야 한다.

다. 공통의 문제
그러나 문제는 조합이 위와 같이 협의에 나서지도 않거나, 아직 현금청산대상자가 아니라고 하면서 보상도, 매도청구도 하지 않으면서, 다른 한편으로는 만일 현금으로 청산하면 사업비를 분담하여야 한다고 정관을 고치거나 내용증명을 보내오는 경우가 많은바, 이러한 것이 타당한 것인지, 이에 대한 대처법은 무엇인지가 궁금하다.

3. 90일(150일)이 지나면 이자를 지급하는가?

원칙적으로 이자 지급은 없다. 즉, 일반인들은 이해가 가지 않겠지만 ‘90일(150일)내에 현금청산 하라.’는 법문에 대해, 법원은 이 규정은 조합이 지켰으면 좋겠다는 ‘훈시규정’으로 이해한다. 즉 법문 형식은 반드시 지켜야 하는‘강행규정’처럼 되어 있으나, 이를 반드시 지켜야 하는‘효력규정’은 아니라는 것이다.

단, 예외적으로 2012. 8. 1. 이후에 조합설립인가가 신청된 경우에 조합이 150일을 지키지 않거나, 2013. 12. 24. 도시정비법 개정 시행 이후에 조합설립인가를 받는 경우는 조합이 90일을 지키지 않으면, 정관에 정한 방법에 따라 이자를 부담하여야 한다. 그러나 이 경우에도 정관을 잘 살펴보아야 한다. 통상 정관을 살펴보면 부동산을 조합에게 인도하여 주지 않으면 이자 지급은 없는 것으로 규정하거나, 이자율을 1%로 하는 경우도 있다.

4. 현금청산대상자 대처법

가. 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 하였으나 그 기간 내에 철회한 자

이 경우 조합은 대부분 그 해당 토지등소유자가 현금청산대상자인 점은 인정하고 있으므로, 토지등소유자는 후일 수용이나 매도청구 시 청산가격을 제대로 받는 방법을 강구하여야 한다.

나. 분양신청을 하고, 신탁등기는 경료하지 않았으나, 후일 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 현금청산대상자가 되려고 하는 경우

(1) 재건축
이 경우는 토지등소유자는 신탁등기에 응하지 않으면, 조합이 토지등소유자를 상대로 신탁등기 및 건물인도청구소송을 제기하여 오는데, 토지등소유자는 이때 그 소송에서 조합과 합의 또는 조정을 하는 것이 좋다.
물론 사안을 검토하여 하자가 있다면 관리처분계획인가취소소송도 제기하여야 할 것이다.

(2) 재개발·도시환경
이 경우에는 신탁등기를 하지 않으므로, 조합이 건물인도청구소송을 제기하여 올 것이고, 이때 토지등소유자는 그 소송에서 앞서와 같이 합의나 조정을 유도하는 것이 최선이다.
물론 사안을 검토하여 하자가 있다면 관리처분계획인가취소소송도 제기하여야 할 것이다.

다. 분양신청을 하고, 신탁등기까지 경료하였으나, 후일 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 현금청산대상자가 되려고 하는 경우

재건축의 경우이다. 이 경우 토지등소유자는 후일 청산가격산정에 대비하여야 하고, 조합이 조속히 분양계약체결기간을 설정하도록 압박하여야 할 것이다.

특히 대법원 판례에 의하면, 조합정관은 “조합원은 관리처분계획인가 후 ‘30일’ 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다.”고 규정하고 있는데도 불구하고, 비록 정관에 정한 분양계약체결기간은 지났지만, 아직 조합이 분양계약체결기간을 정하지 않았으므로, 이러한 경우 토지등소유자는 아직 조합원 지위를 유지한다고 한다( 대법원 2012. 5. 9. 선고 2010다71141 판결).
따라서 실무적으로 조합은 분양계약체결기간을 아주 늦게 잡거나 극단적으로는 조합원들과는 분양계약체결을 하지 않을 수도 있다. 이러한 이유는 이미 신탁등기를 경료하여 조합이 소유권을 확보하였으므로, 준공검사나 이전고시에 아무런 문제가 없기 때문이다.

라. 제1차 분양신청을 하였으나, 사업시행인가내용이나 관리처분인가 내용이 중대한 변화가 있어 다시 분양신청을 받아야 하는데도 불구하고, 조합이 재분양신청을 받지 않거나, 제2차 분양신청을 하지 않았음에도 불구하고, 조합이 토지등소유자가 현금청산대상자가 아니라고 우기는 경우

이 경우에는 토지등소유자는 가만히 있지 말고 현금청산대상자 지위확인 소송을 하여 두는 것이 좋다. 최근에 서울행정법원도 이러한 현금청산대상자 지위 확인 소송을 인정한 바 있다.

마. 재건축조합이 토지등소유자가 현금청산대상자임을 인정하고 있으나, 토지등소유자가 조합 앞으로 신탁등기를 경료하여 준 경우

이 경우에는 토지등소유자가 조합을 상대로 즉시 현금청산금지급소송을 제기하여야 한다.

바. 사업비 분담의무

(1) 재개발·도시환경 : 없다.
최근 서울행정법원 판결에 의하면 재개발에는 현금청산대상자에게 사업비 분담의무가 없다고 한다.

(2) 재건축 : △
사업비 분담의무가 있다는 서울고등법원 판결이 있다(서울고등법원 2012. 8. 17. 선고 2011나84580 판결). 다만, 이 판결은 대법원에서 확립된 것은 아니므로, 주의하여야 한다.

<현금청산대상자 대처법 종합정리>
재개발·도시환경
재건축

①분양미신청자 또는 분양신청기간내 철회한 자
○먼저 협의
○만일 협의가 안되면 수용에 대비
○조속재결신청 검토

○먼저 협의
○만일 협의가 안되면 매도청구소송에 대비

②분양계약미체결로 현금청산을 받고자 하는 자
○조합이 제기하는 건물인도청구소송에서 합의 또는 조정 유도
○위법 발견 시 관리처분계획인가처분취소소송 제기
○분양계약체결기간 조속히 설정하도록 압박
○필요시 현금청산대상자 지위 확인의 소 제기 또는 현금청산금지급청구소송 제기(이 소송은 아직 보편화되지는 않음)
○조속재결신청 검토
○신탁등기 전에는 좌(左)동
○★만일 신탁등기를 경료하여 주었다면, 현금청산대상자 지위 확인소송 또는 현금청산금지급청구소송 제기

③관리처분에서 배제된 자

○수용에 대비
○조속재결신청 검토
○신탁등기를 하지 않았다면, 매도청구 소송에 대비
○이미 신탁등기를 하였다면, 현금청산금지급청구소송 제기

▶사업비 분담의무
○없다.
○있다는 서울고등법원 판결. 다만, 이 판결은 대법원에서 확립된 것은 아님

▶이주비 이자 납부의무

○없다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결).
○좌동


5. 결론

현금청산문제는 매우 복잡하다. 따라서 반드시 전문변호사를 선임하여 그 조언에 따라야 한다. 특히 최근에는 현금청산대상자 지위확인의 소, 재개발에서 현금청산금지급청구소송 가능여부, 재개발에서 조속재결 청구를 통한 권리구제, 감정평가실무기준 제정에 따른 청산금 평가 변화여부, 재개발에서 사업비 분담여부 등 많은 쟁점이 논의되고 있다. 아는 것이 힘이다. 나아가 좋은 변호사를 만나는 것이 힘이다.

2014. 1. 13.
법무법인 강산 김은유 대표변호사



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