"맥도날드, 햄버거 회사 아냐" [최원철의 미래집]

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맥도날드 방침, 꼬마빌딩 투자와 유사

서울 시내의 한 맥도날드 매장 모습. /사진=뉴스1

'참깨빵 위에 순쇠고기 패티 두 장 특별한 소스 양상추 치즈 피클 양파까지' 2011년 맥도날드가 발표해 인기를 끌어온 '빅맥송' 가사입니다. 많은 분들이 맥도날드를 햄버거 회사라고 생각하고 계십니다. 실제로는 어떨까요.

2017년 4월 국내에 개봉된 '파운더'라는 영화에는 이러한 맥도날드의 이야기가 담겨 있습니다. 맥도날드가 미국 내 가맹점을 12곳으로 확장했을 당시, 정작 본사는 현금이 돌지 않아 임대료를 내기 힘든 상황에 내몰렸습니다.

이때 한 재무 전문가가 레이 크록에게 "이 업의 본질이 무엇이냐. 무엇으로 돈을 벌어야 한다고 생각하느냐"고 묻습니다. 레이 크록은 햄버거 매출의 10%를 받는 게 수익이라고 답했지만, 그 전문가들은 '이 업의 본질은 부동산'이라고 일갈합니다. 가맹점이 들어설 땅을 직접 사들이고, 점주에게 로열티와 함께 임대료를 받으라는 지적이었습니다.

레이 크록은 이 방식을 받아들여 맥도날드의 정체성을 햄버거 회사에서 부동산 회사로 바꿨습니다. 국내에도 맥도날드는 단독 건물이 많은 이유도 여기에 있습니다.

맥도날드의 이러한 방침은 '꼬마빌딩'과 같은 부동산 투자를 할 때 눈여겨볼 필요가 있습니다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 투자수익률입니다. 투자수익률은 빌딩 자체 가격이 올라가는 자본수익률과 임대수익으로 발생하는 소득수익률로 구성됩니다.

사진=영화 파운더 공식 스틸컷

장사가 잘 되는 음식점이 있으면 임대수익이 높아지고, 장사가 잘 되는 곳은 권리금이 붙으며 부동산의 자산 가치도 올라갑니다.

이런 의미에서 맥도날드는 부동산 투자수익률을 가장 잘 활용하는 음식점이라고 할 수 있겠습니다. 꼬마빌딩 투자의 성공 지름길은 바로 성공할 수 있는 상품기획(MD)을 구성하는 것인데, 맥도날드는 잘나가는 MD를 운영하는 회사가 그 자산까지 매입한 것이죠.

국내 공유주방업체인 '키친밸리'도 비슷한 전략으로 사업을 확장하고 있습니다. 처음에는 임대료가 아주 저렴한 꼬마빌딩 지하층에서 시작, 점차 유명세를 얻으며 성장했습니다. 하지만 유명세를 얻을 수록 빌딩 주인만 이득을 보기에 지금은 지금은 20여개 모든 체인점의 자산을 매입, 직접 운영하고 있습니다.

최근 코로나19 유행이 수그러들고 거리두기가 완화되면서 다시 꼬마빌딩 투자에 대한 시장의 관심도 높아지는 추세입니다. 꼬마빌딩 투자에 관심있으신 분들이나 부동산을 공부하시는 분들은 종합 부동산 회사로서의 맥도날드를 꼭 참고하시기 바랍니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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