[박대석 칼럼] 금리가 오르면 집값이 떨어지는 이유

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새 정부 주택정책 해법 길라잡이

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월세로 집값 계산하는 간단한 방법을 알아보자.

최근 기준금리 인상에 따라 주택담보대출금리도 오르고 있다. 금리는 집값에 직접적인 영향을 끼친다. 한 달에 50만 원 임대료 수익(연간 600 만원 원)이 있는 집이 있다고 가정해보자. 주택담보대출금리가 2% 일 때와 6% 일 때 이 집의 가격은 달라진다.

연간 수익 600만 원을 2%(0.02)로 나누면 3억 원이 되고, 6%(0.06)로 나누면 1억 원이 된다. 금리가 4% 오르면서 집값은 3억 원에서 1억 원으로 2억 원이 떨어진 것이다. 그런데 한국은행은 물가를 잡기 위하여 기준금리를 계속 올릴 것으로 보이고 이에 따라 주택담보대출을 포함한 가계대출금리도 계속 오를 전망이다. 따라서 집값 하락은 당분간 불가피해 보인다.

주택의 가격을 평가하는 방법은 3가지 (3 방식 6 방법)가 있다. 집을 현재 시점에 새로 지을 때 드는 원가(적산 가격)로 평가하거나, 임차료 등 수익 임대료를 기준으로 가격을 환산하는 수익방식이 있다. 그리고 실제 동종, 동기에 거래되는 가격을 비교하여 환산하는 거래 사례 비교법이 있다. 가장 합리적인 방법은 부동산에서 얻는 수익으로 가격을 환산하는 수익방식이다.

그런데 한국은 전체 주택의 약 5%의 거래사례로 모든 집값이 정해지는 구조다. 불합리하다. 지난 5년 동안 연간 평균 주택 거래량은 101.1만 건으로 전체 주택의 5% 수준에 불과하다.

▲ 지난 3년간 한국의 제로금리 수준이 집값 폭등 주요 원인 중 하나

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집값은 수요와 공급이라는 기본적인 조건에서 결정되지만, 부동산 가격 상승의 가장 중요한 요인은 거시 경제적 요인과 금융, 세제, 인구 사회학적 요인 등이 복합적으로 작용한다. 최근 2년 동안의 코로나로 인한 저금리, 막대하게 풀린 비정상적인 과도한 유동성이 급격한 집값 상승에 크게 작용했다. 이 부분이 사라지면 부동산 가격도 동반하여 추락한다.

중장기적 요인으로 수요 공급 중 수요자인 인구가 감소 추세에 있다. 이미 한국의 주택보급률은 104%가 넘었다. 이미 2019년부터 전북 임실군 인구보다 많은 2만 838명이 줄어들고 있다. 생산가능 인구는 최근 저출산 추세와 코로나19 충격이 2030년 이후 본격적으로 반영됨에 따라 2038년부터 3000만 명을 밑돌 것으로 예측된다.

최근 수년간 한국의 집값 폭등의 주요 원인 중 하나는 제로에 가까운 금리다. 자산 가격(집값)은 현금흐름을 할인해 계산하기 때문에 할인율(금리)이 떨어지면 자산 가격이 오른다. 금리가 하락하면 부동산 임대 수익률이 은행 이자보다 상대적으로 높아지므로 부동산을 사려는 사람들이 많아진다.

임대료가 동일하다고 가정하면 부동산 가격이 오르면 임대 수익률은 하락한다. 결국, 금리가 하락하면 부동산 가격이 오르는데 임대 수익률이 다시 금리에 근접하는 수준까지 오른다. 영구적인 현금흐름을 상정하면 자산 가격은 '현금흐름/할인율이 된다. 할인율(금리)이 하락하면 자산 가격이 오르며 그 정도는 금리에 따라 다르다.

그런데 금리가 제로 수준에 가까운 1% 대 내외면 집값은 기준도 근거도 없이 투기수요가 붙어 오른다. 금리 1% 기준으로 연간 수익 600만 원이 발생하는 집값은 이론적으로 6억 원이나, 금리 1% 미만은 거의 제로금리로 시장은 인식하며 무시한다. 예를 들면, 600만 원을 0.25% 금리로 나누면 24억 원의 자산 가격이 되는데 투기가 과열된 시장은 이조차도 필요 없다. 묻지 마 가격이 횡행하게 된다.

연간 600만 원 임대료 수익이 발생하는 집값이 1억 원에서 24억 원까지 고정 앵커(닻, anchor) 없이 이리저리 마음대로 움직일 수 있다. 지난 3년간 한국의 집값이 그랬다. 여기에다 코로나를 핑계로 풀은 유동성 자금(광의 통화 M2)은 3,500조 원을 넘으며 아파트와 주식에 몰렸다. 버블이다.

사실 지난 5년 동안 주택 등 경제는 종합적인 대응 보다는 시장논리 등은 배제되고 땜질 처방이 많았다. 병이 든 사람을 마구잡이로 온몸에 26번의 주사를 놓으면 어떻게 되겠는가? 없던 병도 생길 것이다.

의사가 정확하게 진단을 하고 환자의 상태를 보아가며 치료를 종합적으로 해야 하는데, 환자의 가족 친지 등 다양한 보호자가 올 때마다 치료한다는 생색내려고 환자의 온 몸을 사방으로 찔러 댄 꼴이다.

▲ 소득, 인구, 금리 등 주요한 3가지 변수는 주택가격 하락 징조 보여

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전통적인 자산군은 은행 예금과 채권, 주식, 부동산이었다. 여기에 더하여 안전자산인 금은과 달러가 추가되고 최근에는 가상 자산군이 포함되어 크게 5가지가 된다. 이중 부동산의 유동성(market liquidity)이 가장 무겁다.

부동산은 주식과 채권의 중간적 성격을 갖고 있다. 현금흐름(임대수익 등)도 주면서 가격이 올라서 자본 차익도 얻을 수 있다. 그러나 국내 아파트에 과도하게 집중되는 것은 여러가지로 바람직하지 않을 뿐 만 아니라 부작용도 많다.

이제 단기적 차익을 보는 주택 시장은 오래가지 않는다. 주택 가격은 복합적인 여러가지 요인의 영향을 받지만 그 중 국민의 소득상승, 금리 고저, 인구(가구) 증가 등 3가지 변수가 가장 중요하다.

2000년부터 2020년까지 지난 20년간 세 변수는 주택 가격에 상당히 우호적이었다. 2000년 8,910달러였던 국민소득은 2022년 3만5천168달러까지 꾸준하게 상승했고, 인구는 2020년까지 20년간 600만 명 증가하는 동안 가구 수는 570만 가구가 증가했다. 한국은행 기준금리는 지난해 8월 0.75%(현재는 1.25%)까지 바닥을 보였다.

여기에다가 최근 코로나로 유동성까지 막대하게 풀리고 어설픈 26번의 주택정책까지 거들어 주택가격 상승의 최적의 환경이 조성된 것이다.

그러나 앞으로의 상황은 반대다. 이제 국민소득은 횡보를 보이고 있으며, 2020년 내국인의 인구수를 뜻하는 주민등록인구가 전년 대비 감소세로 줄었는데 이는 사망자보다 출생아가 더 줄었기 때문이다.

2050년에는 인구가 지금보다 약 420만 명 감소하는데 이는 부산 인구 340만 명과 제주 인구70만 명을 합친 인구만큼 줄고도 10만 명이 더 사라지는 것이다. 거기에다가 금리는 물가상승 및 유동성 축소를 위해 오를 일만 남았다. 앞으로 주택 가격은 사실상 상승요인이 거의 없다고 보아도 무방하다.

▲ 금리는 지속 인상 예정, 은행 예대 마진 2%, 주담대 이자 인하 가능

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지난달 16일 금융감독원에 따르면 작년 20개 국내 은행의 당기순이익은 4조 8천억 원(39.4%) 증가한 16조 9천억 원으로 잠정 집계됐다. 소상공인, 자영업자는 죽는다고 아우성이지만 코로나 기간 중에 은행은 전년보다 40%의 이익이 급증했다.

지난해 잔액 기준 예금과 대출 금리 차이는 1.81%로 1년 전보다 0.03% 포인트 확대됐다. 금융정의연대 발표에 따르면 2021년 10월 기준 예대금리 차이가 2.17%로 미국 발 금융위기(2010년 10월, 2.20%) 이후 11년 만에 최대 폭으로 벌어졌다.

한국은행에서 정하는 기준금리(현재 1.25%)는 은행 간 초단기금리인 콜금리에 바로 영향을 미친다. 콜금리는 7일, 한 달 등 단기금리를 거쳐 점차적으로 장기금리에 영향을 미치게 된다.

일반국민이 직접 영향을 받는 주택담보대출 등 가계대출의 금리는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균 금리인 코픽스 (COFIX· 자금조달비용 지수)로 결정한다. 코픽스 금리는 2월 수준 1.7%대이다. 또 시중은행들이 자금을 조달하기 위하여 은행 채권을 발행하는데 2월 말 기준으로 2.7%다.

그런데 국민에게 대출하는 이자는 현재 3.52~5.02% 수준이다. 이 차이가 예대 마진인데 2.17%라는 것이다. 그런데 국민이 잘 모르는 은행이 막대하게 돈 버는 비밀이 또 하나 있다.

은행은 고객이 예치한 돈의 인출에 대비하여 지급준비금이라는 현금을 항상 가지고 있어야 한다. 지급준비금을 고객이 맡긴 돈의 얼마까지 준비를 하는지를 결정하는 비율이 지급준비율이다. 장기간 예금하는 저축성예금의 지급준비율은 2%이고 수시로 넣었다 뺄 수 있는 수시입출식 예금의 지급준비율은 7%이다.

고객의 예치금 중 7%만 남겨 놓고, 93%의 예치금은 사실상 비용 없이 고율의 대출, 주식투자 등으로 자금을 운용할 수 있는 것이다. 더구나 고객 간에 주고받는 송금 수수료도 문제가 많다. 실제 돈은 전혀 오가지 않고 전산 데이터만 오가는데 이러한 송금수수료 등 비이자 이익이 전체 7조 원이나 된다.

이제 은행업 허가 하나로 큰 노력 없이 독과점으로 버는 엄청난 수익을 국민에게 돌려주는 방안을 검토해야 한다. 당장 정부 국책은행들은 예대마진 2% 내외를 줄여서 국민에게 낮은 금리로 대출하는 방안을 검토할 필요가 있다.

▲ 집 투자 이상으로 돈 벌 수 있는 대체투자 수단 마련해야(일거양득)

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미국은 주식에 국민이 포박 되어있고 한국은 주택에 국민이 포박 되어있는 꼴이다. 둘 다 장단점은 있다. 한국 주택 정책의 가장 큰 문제는 주택이 거주목적인 필수재일 뿐만 아니라 재테크의 가장 주요한 수단인 투자재가 돼 버린 것에 있다.

월급 받아 절약하여 일 년에 천 여만 원 모으기 힘들지만 빚을 내서 집을 사만 놓으면 몇 억 원씩 올라가는 것이 국민에게 학습이 되었다. 정부의 주택정책의 목적은 집값 안정에 있었다. 과열이 되면 억제, 떨어지면 부양책을 써왔다. 주식으로 말하면 풋 옵션에 대하여 정부가 안전한 환경을 만들어주었다.

주식의 경우 풋 옵션(put option)을 사면 가격이 하락할 때 돈을 벌고 상승하면 이익은 없다. 따라서 주식을 보유하면서 풋 옵션을 살 경우 주가가 하락하면 원금을 지키고 상승하면 돈을 버는 구조이다. 그런데 우리나라 주택시장은 정부가 가격 하락은 막고 적정한 상승은 용인한 형태로 비슷한 구조다.

정부가 주택투자자에게 풋 옵션을 준 셈이다. 문제는 정부가 풋 옵션을 세금 감면 등 정책 비용을 통해 공짜로 제공하다는 점이다. 이는 정부가 나서서 주택이라는 필수재를 안전한 투자재로 만들어 버린 것이다. 따라서 국부의 73.4%가 부동산에 편중되고, 국민의 돈은 대부분 주택으로 몰리게 만들어 놓은 것이 누적되어 온 것이다. 이제 바꿔야 한다.

주택 가격 상승은 국가로서는 기업의 원가 상승, 불로 소득에 따른 빈부격차 악화, 근로의욕 감소 등 백해무익이다. 또 주택에 74%에 가까운 재산을 엉덩이에 깔아 놓고 여가생활을 제대로 누리지 못하고 빡빡한 삶을 살게 한다.

더 심각한 문제는 부동산에 포박된 한국 구조는 고령화 시대에 아주 취약하다.

기대수명은 늘어나는 데 가진 재산 대부분이 주택에 묶여 있어 생활비조차 조달이 어려워진다. 주택에 집중된 자산을 노후에 쓸 수 있도록 다양한 자산 군(포트폴리오)에 분산하게 해주어야 한다.

또 국민 대다수가 지금처럼 집을 투자재로 삼아 자산을 집중하면서 지금의 한국처럼 과도한 고령화 사회로 들어서면 문제가 더 심각 해진다. 상품 시장과 자산 시장의 괴리가 발생한다.

생산가능인구가 고령 인구로 넘어가면 장기적으로 노동력 감소로 생산이 축소되는 것이 문제이지만, 무역의존도가 세계최고 수준으로 높은 한국이, 가뜩이나 빈약한 내수 시장이 줄어들어 기업활동이 갈수록 위축된다. 늘어난 수명에 대비하기 위해 소비를 줄이고 저축을 늘리고, 모은 돈은 부동산, 주식 등의 자산에 편중되기 때문이다.

이렇게 되면 소비와 경제 성장이 둔화하지만, 주택 가격과 주식 같은 가격은 반대로 상승하게 된다. 이런 현상이 지속하면 상품 시장과 자산 시장이 따로 움직이는 디커플링 (탈동조화, decoupling)이 일어난다.

경제 근본(기초 경제여건, fundamentals)이 따라주지 못하는 상황에서 부동산만 호황을 누리는 디커플링이 지속하여 결국 한국의 경제는 악순환의 고리에 걸리게 된다. 지금부터 국민의 자산을 생산적인 자산으로 분산시켜주어야 한다.

매우 중요한 문제인데 이러한 면을 지금까지 정부는 주택정책에 간과했다. 당장 눈앞에 집값과 선거에만 신경쓰기 때문이다. 따라서 정부는 실자산인 주택만큼 안전하면서 가격이 올라갈 수 있는 대체 투자수단을 만들어 주어야 한다.

예를 들면, 정부가 중점적으로 육성해야 하는 4차 산업혁명, 디지털 시대를 선도할 기초기술 개발 등 핵심 스타트 업의 주식에 투자하게 해주어야 한다.

손실이 나면 원금을 정부와 금융회사에서 어느 정도 수준까지 보장해주고(투자 상품마다 차별), 기업이 성공하여 가치가 올라가는 수익 전부는 투자자인 국민에게 돌아가게 하는 것이다. 투자자인 국민은 집값 상승 이상으로 돈도 벌 수 있고 정부는 육성해야 할 산업에 자금을 시장에서 몰아주는 일거양득이다.

정부는 직접적으로 스타트 업의 자금, 보증서 발급 없이 필요한 업종 및 기준만 마련해주면 된다. 그리고 한국에서 창업을 해도 미국에서 한 것과 같이 미국 등 선진국에 지점, 현지법인을 손쉽게 만들어 활용하도록 판을 바꿔주어야 한다.

같은 상품, 플랫폼, 서비스이라도 미국 시장을 한국처럼 활용하면 13배나 큰 시장에서 장사를 할 수 있다. 더구나 미국은 미국 자체가 아니라 전 세계시장으로 확산하는 플랫폼이다. 스타트업 중에서 10%만 성공한다 하여도 미국 시장을 끼면 그 효과는 국내 시장 대비 최소 20배 이상으로 커진다.

포괄적 한·미 동맹을 추진하는 새 정부가 청년 일자리, 기업, 미국 달러 고정환율제, 대학 상호 입학제, 미국 의무연수 6개월 제 등 실질적인 교류를 양과 질 양면에서 키워야 한다. 청장년 시절부터 유동성이 적은 주택에 자산을 집중시키는 것이 아니라 다양하고 생산적인 투자에 자산을 배분하도록 정책의 우선 순위를 둘 때이다.

이는 국민 삶의 질 향상은 물론이고 고령화 시대에 편안한 노후생활 보장을 물론이고 고령화로 인한 사회비용을 줄이는 일이기도 하다.

▲ 주택 정책은 연착륙(soft landing)이 더 어렵다.

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집값은 사실 올라가는 폭등이 문제가 아니라 급락이 더 큰 문제가 된다. 한국의 주택수는 약 2,000만 호이고, 전국 평균 가격은 약 4억 원이다. 전체 주택 가격의 합은 약 8천조 원이다. 만약 10%만 집값이 떨어지면 약 800조 원의 국민 자산이 하락하는데 한국 전체 예산의 1.5배 수준이다.

대출한 은행은 물론이고 일반 서민들은 가처분소득 등 하락으로 커피 한잔 제대로 사 마시기 힘들다. 극심한 혼란이 오기 마련이다. 따라서 정부는 집값을 서서히 떨어지게 해야 하는 연착륙(소프트 랜딩)을 시켜야 한다.

정부의 주택정책은 별장까지 살 수 있는 여유 있는 부자에는 신경 쓸 필요 없다. 그리고 중산층 등 소득이 있는 국민은 시장에 맡겨 두어야 한다. 그러나 시장 실패(market failure)에 따라 자력으로 비 피할 처마 끝 자락도 마련하지 못하는 영세 서민을 정부가 보호해 주는 확고한 주택 정책의 원칙을 가져야 한다.

지난 정권들의 주택정책 실패는 이러한 주택 정책의 기본을 무시하고 이념적으로 대부분 강남 집값을 잡는다고 시장을 들 쑤석거려 산불처럼 전국으로 퍼져 나가게 하였기 때문이다. 산불처럼 잘못된 주택 정책이 한번 불붙으면 백약이 무효다. 그래서 26번의 물바가지로 산불을 끄려는 우를 범한 것이다.

이제 한국도 부동산 투자를 위한 갭(gap) 투자 수단으로 쓰인 전세는 줄어들 것이고 선진국 형으로 월세시장의 주가 될 것이다.

따라서 정부는 시장의 풍부한 자금으로 주택을 구입하여 일반 월세보다 저렴하며, 라이프 사이클에 맞추어 원하는 곳으로, 원하는 평수로, 원하는 형태의 주택으로 이동 또는 변경할 수 있는 회원 콘도형 임대주택 제도를 도입하여 추진해야 한다.

▲ 1인 세대 천만 시대, 코로나 시대 주거형태 바꿔야 한다.

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한국은 코로나 이전에도 이미 외로운 시대였다. 주민등록 통계상 1인 세대가 936만 7천여 세대에 달해 사상 처음 전체 세대의 40%를 돌파했다. 이어 2인 세대(23.8%), 4인 세대 이상(19.0%), 3인 세대(17.1%) 순으로 나타났다.

1·2인 세대를 합한 비중은 63.9%에 달해 약 1,495만 세대이다. 전체 평균 세대 원수는 2.21명으로 집계됐다. 또 65세 이상 노인 인구 901만 8천 여명 중 19.5% 인 176만 2천 여명이 혼자(독거) 산다. 큰집이 필요 없는 국민 비중이 63.9%라는 말이다.

따라서 호텔 식 주거형태를 많이 보급해야 한다. 개인의 프라이버시를 철저하게 보장해주는 공간, 호텔보다 편리한 공용시설을 갖춘 주거시설이 앞으로는 대세를 이룰 것이다. 지금처럼 주택을 주거공간이 아닌 돈벌이 자산에 초점을 맞추고 주택정책을 쓰면 백약이 무효다.

돈 벌 기회는 각자의 생업에서 전력하도록 하되, 다만 정부가 최소의 안전을 보장해주면서 큰돈을 벌 수 있는 대체 수단을 만들어 주는 일을 병행하여야 한다.

또 코로나 엔데믹(endemic⋅풍토병), 위드(with) 코로나 시대다. 앞으로 코로나 같은 감염병이 짧은 주기로 닥쳐온다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 이에 따라 인류 생존을 위한 가장 확실한 방법이 접촉을 최대한 줄이는 것이 일상화된 비대면 세상이 되고 있다.

이에 따라 장기적으로 전천후 방역 도시환경을 만들어야 한다. 영국의 하수도 시설이 전염병 때문에 만든 시설처럼 현재의 도심공동화, 아파트 같은 밀집 주거환경은 점차적으로 교외 등으로 분산하는 형태로 할 필요가 있다. 마찬가지로 식당, 강의실 등 학교, 다중시설, 대중교통 등은 상시 방역환경으로 대대적으로 투자와 개선을 해야 한다. 새로운 산업이다.

이러 한때 도심에 그것도 기존 아파트처럼 밀집 주거환경을 대폭 늘리려는 정책은 시대에 역행한다. 따라서 이제 거시적으로 시대의 변화를 보고 주거형태, 크기, 위치(교외) 등 패러다임을 바꿔서 주택정책을 펼쳐야 한다. 집으로 목돈을 만들려는 국민의 욕구에 부응하려 한다면 백전백패다.

▲ 선진국형 회원제 월세시대 내비우스, 주택문제 일거에 해결

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정부(가칭 주택청 또는 민간기업)이 약 200만 호의 주택을 구입하여 평생회원제 주택으로 운영하면 된다. 주택구입자금 약 800조 원은 유동화채권으로 충당하며, 일정 부분의 월세 수익금으로 투자자에게는 MBS(주택저당증권,Mortgage Backed Securities)보다 우량 한 채권시장을 만들어 주는 것이다.

또 주택에서 사용하지 않는 가구 등은 택배 등으로 별도의 클라우드 보관소에 보관하며, 실시간 공유 시스템으로 회원 간에 공유하여 사용할 수 있다.

그 외에도 집단 회원들의 커뮤니티를 활용하여 요람에서 무덤까지 상대적으로 우량 한 주택, 물품 공동 구매 등 서비스를 향유할 수 있다. 또한 내비우스(Naviuse)는 해외 주택도 같은 방식으로 활용할 수 있다. 따라서 무역, 건강 일시 이민 등을 자유롭게 주거 문제에 매달리지 않고 그야말로 헌법에서 보장한 주거이전의 권리를 마음껏 누릴 수 있는 제도이다.

참고로 내비우스는 인생은 먼 항해인데 집에 얽매이지 말고 자유롭게 살라는 의미로 항해자(navigator)와 집(House)의 합성어이다.

정부로서는 내비우스로 집값을 조절할 수 있는 완충지역을 가지게 되어 집값이 일시에 급락하는 일은 발생하지 않는다. 내비우스는 필자가 기업 임대형 사업 모델로 수년간 유동화 금융업무 등 경험을 토대로 만든 제도이나 새 정부에 기증하기로 한다.

국민이 집을 돈 버는 투자재로 삼으려는 욕구에 부응(?)한 기존의 공급, 대출, 인허가, 세제 등 기존 주택정책을 답습하면 필 패다. 지난 부동산 정책 실패를 되풀이할 수밖에 없다. 이제 시대에 맞추어 주택 정책의 패러다임을 바꿔야 한다.

주택은 주거로, 돈 버는 일은 생업과 투자로 분명하게 구분하게 해주어야 한다. 관련 정책부서가 융복합적으로 장기적인 측면까지 고려하여 고도의 전문성을 가지고 다루어야 할 주택문제다. 새 정부의 효과적인 주택정책을 기대하며 성공을 빈다.

<한경닷컴 The Lifeist> 박대석

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