[공시가 현실화 4년] ③ 3월 나오는 1주택 보유세 인하 방안 효과는(끝)

보유세 동결효과 개인차 커…종부세보다 재산세 대상 세금이 더 늘기도
올해 집값 안정돼도 내년 보유세는 세부담 상한까지 오르는 곳 많을 듯
전문가 "1주택자 보호 등 공시가격 로드맵 보완하고 세제 틀 다시 짜야"

당정은 3월 대선을 앞두고 공시가격 급등으로 보유세 부담이 급증함에 따라 1주택자와 고령자 중심의 보유세 인하 방안 논의에 착수했다.

정부는 다음달 한국부동산원이 산정한 공동주택 공시가격 인상률이 나오는대로 보유세 인하 대상과 인하 범위, 방법 등을 확정해 3월 중 발표할 예정이다.

당정은 지난달 '보유세 동결'을 언급하면서 고령자 보유세 유예 등과 별도로 올해 공시가격을 내년도 보유세 산정에 적용하거나 전년도 공정시장가액비율을 적용하는 것들을 유력한 감세 방법으로 제시했다.

그러나 분석 결과 지난해 공시가격을 올해 적용하면 세부담 증가폭은 줄일 수 있어도 '동결' 효과는 기대에 못미치는 것으로 나타났다.

특히 종부세 대상자보다 재산세 대상자의 완화 효과가 적은 경우도 많아 다양한 옵션들이 검토돼야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

◇ 작년 공시가격 올해 적용시 보유세 인상폭 축소…동결효과는 개인차 커
연합뉴스는 24일 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 부동산팀장에 의뢰해 여당의 아이디어대로 작년 공시가격을 올해 적용할 경우의 보유세 변화를 분석했다.

1주택자이면서 만 59세 미만, 보유기간 5년 미만으로 종부세 감면 대상이 아닌 경우를 전제로 했다.

그 결과 지난해 공시가격을 올해 적용하면 보유세 인상폭은 줄일 수 있지만 동결효과는 개인에 따라 차이가 클 것으로 예상됐다.

전년도 세부담 상한에 걸린 경우 재산세 대상 1주택자가 종부세 대상자보다 보유세 증가폭이 더 큰 경우도 나왔다.

구체적인 사례를 보면 지난해 공시가격이 12억4천400만원으로 종부세 대상인 서울 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 84.8㎡의 경우 올해 보유세 산정시 작년 공시가격을 적용하면 지난해 약 443만8천원이던 보유세가 올해 449만4천원으로 1.25%(5만5천원) 가량 늘어나는 데 그친다.

종부세 공정시장가액비율이 지난해 95%에서 올해 100%로 오른 정도의 보유세 인상이다.

반면 재산세만 내는 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상 전용 84.95㎡는 지난해 공시가격 9억7천470만원을 올해 그대로 적용할 경우 재산세가 지난해 209만3천원에서 올해 263만6천원으로 26%가량(54만3천원) 뛴다.

공시가격이 11억원을 넘지 않아 종부세 대상이 아닌데도 오히려 종부세 대상보다 보유세 부담 증가분이 더 많이 늘어나는 것이다.

우 팀장은 "북가좌동 DMC래미안은 공시가격 상승폭이 커 2019년부터 재산세 세부담 상한(130%)에 걸려 있던 경우로 공시가격 변화가 없어도 매년 세부담 상한 이내로 재산세가 오르는 상황"이라며 "이에 비해 옥수리버젠은 지난해 재산세나 종부세 합산이 세부담 상한에 걸리지 않았고 공정시장가액비율이 100%로 상향된 부분에 대해서만 세금이 늘어 증가폭이 미미한 것"이라고 설명했다.

해당 주택의 전년도 세부담 상한 여부에 따라 올해 보유세 감면 정도가 달라진 것이다.

역시 재산세만 내는 서울 마포 상암동 상암월드컵파크 전용 84㎡는 지난해 공시가격(8억6천640만원)을 올해 보유세에 적용해도 올해 재산세(263만5천원)는 지난해(227만6천원)보다 36만원(15.8%) 가까이 증가한다.

반면 지난해 공시가격이 13억6천800만원으로 종부세 대상인 서울 이촌동 한가람 아파트 전용 84㎡는 올해 공시가격 동결시 보유세가 549만원으로, 작년(약 543만3천원)보다 5만7천원가량(1.07%) 증가하는 데 그친다.

종부세 대상 중에서 전년도 세부담 상한에 걸린 단지는 올해 공시가격을 동결해도 보유세 상승폭이 상대적으로 커진다.

지난해 공시가격이 23억7천만원인 서울 강남구 대치동 래미안 대치팰리스는 올해 공시가격 동결시 보유세가 1천942만7천원으로, 작년보다 약 106만원(5.79%) 늘어날 것으로 예상됐다.

우 팀장은 "올해 공시가격 대신 지난해 공시가격을 적용하면 보유세 증가폭은 줄일 수 있지만 전년도 세부담 상한 여부에 따라 개인별로 인하 효과가 다르고, 일부 종부세 대상이 재산세 대상보다 득을 보게 되는 문제도 있다"며 "보유세 동결이 목적이라면 세부담 상한을 손대거나 재산세 과세표준을 낮추는 등 추가적인 방법이 필요해 보인다"고 말했다.

대안으로는 일률적으로 세부담 상한을 전년도의 100%로 맞추는 방식 등이 거론된다.

◇ 올해 보유세 줄어도 내년에는 세부담 상한까지 급증…"임시처방 아닌 제도 보완 필요" 지적도
정부의 일시적 조치로 올해 보유세가 줄어든다 해도 현행 공시가격 산정과 보유세 체계를 그대로 유지하면 내년에 보유세 급등은 피할 수 없을 전망이다.

특히 올해 집값이 급락하지 않는 한 내년 보유세에는 2년치 공시가격 상승분이 반영돼 상당수 세부담 상한까지 보유세가 오르는 단지들이 속출할 전망이다.

로드맵상 내년도 공동주택의 공시가격 현실화율은 9억원 미만 공동주택의 경우 시세의 70.0%, 9억∼15억원 미만은 78.1%, 15억원 이상은 84.1%까지 높아져 올해 집값이 오르지 않거나 소폭 하락해도 공시가격은 상승한다.

올해 서울 아파트값이 작년보다 안정돼 2% 정도 오른다고 가정하고, 내년도 공시가격(로드맵상 현실화율 반영)을 예상해 보유세를 산출해봤다.

그 결과 올해 공시가격 동결시 보유세가 549만원으로 작년보다 5만7천원 정도 오르는데 그쳤던 이촌동 한가람 전용 84㎡의 경우, 내년 보유세는 800만6천원으로 올해보다 251만5천원(45.81%)이 증가한다.

거의 1주택자 종부세 대상의 세부담 상한(전년도 납부액의 150%)까지 오르는 것이다.

이는 올해 아파트값이 현재 시세(23억원)에서 2% 오른다고 보고 그 가격에 내년도 공시가격 현실화율(84.1%)을 곱해 내년 공시가격을 19억7천298만6천원으로 가정한 결과다.

강동구 래미안고덕힐스테이트 전용 84㎡도 마찬가지다.

지난해 공시가격이 10억8천500만원인 이 아파트는 올해 보유세 계산시 공시가격을 작년 수준으로 동결하면 종부세를 안 내도 된다.

이에 따라 올해 보유세는 328만원으로 작년보다 10만원 정도(3.25%) 오르는 데 그친다.

그러나 이 아파트가 현재 시세(16억원)에서 올해 2%만 올라도 공시가격이 내년에 13억7천250만원으로 뛰면서 내년에는 종부세 대상이 되고, 보유세는 470만6천원으로 올해보다 43.47% 상승한다.

전문가들은 이 때문에 선거를 앞둔 일시적인 선심성 감면 대책이 아니라 연속성이 있도록 공시가격과 보유세제 자체를 보완해야 한다고 조언한다.

특히 집값 상승으로 고가주택 보유자가 된 1주택자와 일시적 2주택자 등 투자목적이 아닌 실수요자에 대해서는 세부담을 줄여줄 필요가 있다고 주장한다.

김종필 세무사는 "균형 과세 취지에 맞게 보유세율과 공시가격 로드맵까지 전반적인 틀을 재점검할 필요가 있어 보인다"고 말했다.

/연합뉴스