[포토] ‘부동산장관회의’ 주재하는 홍남기
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NH투자증권, 부동산 시장 전망 보고서 발간…"올 2분기가 분수령"
NH투자증권은 '7대 이슈로 살펴보는 2022년 부동산 시장 전망' 보고서를 출간했다고 19일 밝혔다. 해당 보고서는 7년간의 전국적인 부동산 가격 상승이 꺾이고 올해부터 변곡점을 맞이하는 부동산 시장을 전망하기 위해 발간됐다. NH투자증권은 올해 지난해와 같은 상승장은 없을 것으로 전망하고 지역별로 차별화 국지화 되는 시장이 될 것으로 전망했다. 부동산 시장 7대 이슈로 △선거와 정책 변수 △전월세 시장 안정화 △거래량 감소의 불편한 진실 △수요는 꾸준한가 △넘쳐나는 공급대책 △금리 인상과 대출 규제의 영향 △경제/경기의 회복 정도를 꼽았다.정보현 NH WM마스터즈 자문위원(NH투자증권 연구위원)은 "수도권과 지방 구분 없이 동조화를 띄고 7년 넘게 이어 왔던 유례 없는 대세 상승장은 곧 마감되고 2022년은 지역별로 차별화, 국지화되는 시장이 본격적으로 펼쳐질 것"이라며 "시장 향방의 가장 중요한 지표인 거래량은 대선전까지 정체 분위기는 유지될 것으로 올해 주택시장은 올 2분기가 분수령이 될 것으로 본다"고 말했다. 올해에도 실수요시장인 전월세 시장은 불안할 것으로 예상했다. 정 연구위원은 "현재 서울의 매매가 대비 전세가 비율이 약 50% 수준에서 안정되는 분위기지만 올 8월 계약갱신청구 만기 도래 후 전셋값은 상승 압박이 커지고 대출 규제와 금리 인상 상황에서 전세에서 월세로 전환되는 속도가 더 빨라지는 등 변동 가능성이 클 것"이라며 "입주 시점까지 물리적 시간 소요가 불가피한 점과 시장의 15%에 못 미치는 공공임대만으로 전세난을 해소하기에는 역부족인 점을 근거로 전월세시장 단기 안정화가 어려울 것"으로 분석했다.정 연구위원은 억제된 수요의 절대 증감보다 이동에도 주목할 필요가 있다고 봤다. 규제가 높은 아파트에서 다세대. 빌라. 생활형 숙박시설, 오피스텔, 도시형생활주택으로 수요가 이동하며 비아파트 거래는 증가할 것으로 봤다. 그는 "금리 인상과 대출 규제 경우 아직은 가격과 매수 심리 영향에는 제한적이지만 향후 디레버리징 본격화 시점에 대비할 필요성 있어 인상 추이에 주목해야 한다"며 "종합적으로 상승세 둔화 속 양극화, 차별화되어 지역별로 옥석 가리기 시장이 될 것으로 전망된다"고 말했다. 또한 그는 "전월세 시장 안정이 최우선 등 추세 하락까지는 가능성이 작을 것"이라며 "세제 및 금리 환경 변수가 커짐에 따라 투자 및 신규 자산 취득 시 더욱 신중해야 할 시기로 평가했다"고 설명했다. 차은지 한경닷컴 기자 chachacha@hankyung.com
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"조합원들만 모른다"…리모델링에 경쟁입찰 사라진 이유 [돈앤톡]
"고작 리모델링에 경쟁까지 하진 않죠. 해봐야 힘만 들고 남는 건 없는걸요." (국내 A건설사 관계자)국내 노후 아파트 단지마다 리모델링 열풍이 불고 있지만 건설사들의 반응은 뜨뜻미지근하지만 하다. 국내 리모델링 수주전에서 경쟁입찰을 찾아볼 수 없는 이유에 대해 시공능력 5위 안에 드는 A 건설사 관계자는 "리모델링은 별로 반갑지 않은 사업이다. 조합원들만 모른다"며 이 같이 말했다.19일 건설업계에 따르면 국내 아파트 리모델링 수주전에서 경쟁입찰이 성사된 것은 2019년 서울 서초구 잠원훼미리가 마지막이다. 아파트 리모델링 사업 수주전은 경쟁 없는 수의계약 일색이다. 서울 용산구 이촌 강촌아파트 리모델링은 수의계약을 통해 현대건설이 참여하고 이촌 코오롱아파트도 입찰에 단독참여한 삼성물산을 우선협상대상자로 선정했다. 리모델링 대어로 꼽히는 서울 강남구 개포동 대치2단지 아파트 수주전에도 현대건설과 현대엔지니어링 컨소시엄이 단독 입찰했다. 강남구 대치동 은마아파트 맞은편 대치현대는 시공사 선정을 위한 설명회를 두 차례나 개최했지만, GS건설만 단독으로 참여해 수의계약을 맺었다. 건설사 간의 경쟁은 이뤄지지 않았다.강남의 노른자 입지로 꼽히는 곳에서도 수주 경쟁이 사라진 것은 수익성이 낮은 리모델링 사업을 건설사들이 '계륵'으로 여기기 때문이다. A 건설사의 또다른 관계자는 "다른 건설사가 관심을 드러내는 곳에는 참여하지 않는다. 어쩌다 두 건설사가 같이 관심을 보이더라도 경쟁을 하기보단 컨소시엄을 꾸려 같이 한다"며 "리모델링 사업은 수익이 나지 않기 때문에 괜히 힘들이지 말자는 것"이라고 설명했다.건설사들이 참여를 꺼리는 이유가 수익성 때문만은 아니다. 리모델링은 기존 내력벽을 유지해야 하기에 평면이 기형적으로 변하고 천장고도 낮아진다. 아파트 브랜드는 새로 달게 되지만, 건설사들이 밀고 있는 주력 상품과는 동떨어진 평면이 나오곤 한다. 결과적으로 건설사 평판을 떨어뜨린다는 우려를 산다.시공능력 10위권의 B 건설사 관계자는 "리모델링 한다는 곳을 보면 대부분 30년 전 2베이 구조인데, 아무리 기를 써도 최신 4베이는 적용할 수 없다. 3베이를 만들어도 평면이 이상해진다"고 말했다.그러면서 "천장고가 낮아진다는 점도 문제"라며 "1990년대 아파트는 대부분 천정고가 2.3m인데, 스프링쿨러 설치 의무화나 바닥두께 규정 강화 등을 감안하면 15~20cm 정도 줄어든다. 집이 무척 비좁다는 느낌을 받게 되는 문제가 생긴다"고 진단했다. 이어 "(리모델링 단지는) 재건축 단지에 비해 시세와 평판 모두 떨어지게 되는데, 건설사 입장에선 반갑지 않은 일"이라고 지적했다.부실공사가 횡횡하던 시기 지어진 벽체를 그대로 둔다는 점도 건설사들이 공사를 꺼리는 이유다. 시공능력 5위권의 C 건설사 관계자는 "1990년대 일부 단지에 바닷모래가 사용돼 부실공사 파동이 일었던 것은 널리 알려진 사실"이라며 "최신 기술을 써서 안전성을 높일 수는 있다. 하지만 비용과 시간을 들이면서 굳이 그럴 필요가 있는지 의문"이라고 꼬집었다. 그는 "건물 해체와 건설 과정에서 기존 벽체에 충격을 주지 않으려면 많은 노력을 기울여야 하고 보강도 필요한데, 이는 공사비 상승으로 이어진다"며 "차라리 전부 허물고 처음부터 새로 지으면 그런 고생이 필요하지 않다. 더 저렴하면서 더 안전하다"고 했다.실제 최근 리모델링 공사비는 재건축과 맞먹는 수준으로 높아지는 추세다. 지난해 삼성물산이 수주한 서울 강동구 고덕동 '고덕아남' 아파트 리모델링의 3.3㎡당 평균 공사비는 669만원이다.마찬가지로 지난해 현대건설·삼성물산 컨소시엄이 수주한 성동구 '금호벽산' 아파트의 3.3㎡당 평균 공사비도 619만8000만원으로 600만원을 넘어선다. 주거환경연구원에 따르면 2020년 서울 재건축 아파트 3.3㎡당 평균 공사비는 513만8000원이었다. 오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
!["조합원들만 모른다"…리모델링에 경쟁입찰 사라진 이유 [돈앤톡]](https://img.hankyung.com/photo/202201/01.28632073.3.jpg)
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홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 "주택공급 첨병인 사전청약의 위상과 역할을 한층 강화할 계획"이라고 밝혔다.홍남기 부총리는 19일 정부서울청사에서 제37차 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 "이번 주 작년 12월분 사전청약 1만7000가구에 대한 입주자 모집이 마감될 예정으로 작년 총 3만8000가구 사전청약에서 공공분양 기준 경쟁률이 21대 1로 최근 5년 수도권 평균 경쟁률을 크게 웃돌았다"며 이같이 말했다.홍 부총리는 "물량 측면에서는 지난해보다 약 2배 수준인 7만가구를 공급하되 이 중 면적과 브랜드 등 선호도가 높은 민간물량을 절반 이상인 3만8000가구 공급할 예정"이라며 "내달 의왕고천 등 6000가구, 3월 인천영종 등 9000가구를 포함해 매월 사전청약을 실시해 체감도를 더욱 끌어올릴 것"이라고 했다.가계대출에 대해서는 증가 폭이 크게 둔화했다며 앞으로 증가율 관리에 힘쓰겠다고 했다.그는 "작년 하반기 이후 적극적인 유동성 관리 강화로 가계대출 증가 폭이 크게 둔화했다"며 "작년 연간으로는 7.1% 증가했으나 실수요 보호를 위해 총량 관리에서 예외로 인정한 4분기 전세대출 증가분을 제외하면 6.6% 증가해 관리목표(6%대) 범위 내 수준을 유지했다"고 했다.이어 "향후 분기별·금융기관별 유동성 점검 등 총량 관리뿐만 아니라 차주 단위(개인별) 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등 시스템 관리도 병행해 올해 가계부채 증가율을 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이전 수준인 4∼5%대로 관리할 수 있도록 진력해 나갈 것"이라고 부연했다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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