신주발행과 상장을 통해 국내외에서 약 1조 5,000억원에서 1조 7,000억원 정도의 자금을 모집하려 했던 ‘홈플러스 리츠’가 2019. 3. 14. 그 계획을 취소하기로 발표하였다. 홈플러스 측은 언론 보도 등을 통해 “홈플러스 리츠는 보통주에 대한 국내외 기관 투자자 대상 공모를 진행해 최종 공모가 확정을 위한 수요 예측을 시행했으나 회사의 가치를 적절히 평가받기 어려워 이와 같은 결정을 내렸다”는 입장을 보였다. 이로 인한 여파로 한국신용평가는 홈플러스의 신용등급을 A2+에서 A2로 한 단계 내리는 등 후폭풍도 만만치 않다.

이쯤에서 도대체 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)가 무엇인지를 알고 넘어가는 것이 필요해 보인다. 최근 큰 규모의 부동산 투자설명회에서 발제자가 “리츠에 대해 알고 있거나 투자를 하고 있는 사람이 몇 명이나 되는지”에 대해 질문하였는데, 채 10명도 되지 않는 사람만이 손을 드는 것을 보고 아직까지 우리나라에서 리츠가 활성화되기에는 좀 더 시간이 걸릴 것 같다는 생각이 들었다. 위 부동산 투자설명회는 참가비가 약 10만원에 이르는 비교적 비싼 수업료를 내야하는 강의였고, 이에 따라 참가자 대부분이 부동산에 대해서는 어느 정도 자신이 있는 사람들이었음에도 불구하고 이들에게조차 리츠는 아직까지 낯선 이름이었던 것이다.

리츠는「부동산투자회사법」에 근거를 두고 있으며 국토교통부의 감독하에 다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자하고, 위 부동산으로부터 발생하는 임대료, 매각차익, 개발수익 등을 투자자들에게 배당하는 것을 말한다. 자본시장법에 따라 금융위원회의 감독을 받는 부동산펀드와 세부적인 규제사항들에 있어 다소간의 차이가 있으나, 리츠와 부동산펀드는 다수의 투자자로부터 돈을 모아서 부동산에 투자하여 수익을 취한다는 면에서거의 비슷하다고 생각하면 이해하기가 쉬울 것이다. 리츠의 구조 및 특성은 아래 그림과 같다.

공시지가 상승으로 인한 보유세 부담의 증가, 급급매를 제외하고는 매매시장의 실종 등으로 인하여 아파트 가격이 불안정해진 요즘과 같은 시기에는 공모리츠나 공모부동산펀드가 아파트, 상가 투자보다 오히려 안정적인 새로운 투자대안이 될 수 있다. 몇 백만원에서 몇 천만원 정도의 작은 돈으로도 투자를 할 수 있는데다, 상대적으로 매매가격이 안정적인 큰 규모의 랜드마크 오피스빌딩이나 호텔 등을 투자대상으로 삼으며, 금융기관들이 부동산평가, 매입, 상품설계 등을 맡아서 진행하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 앞선 부동산투자설명회에서는 “만일 좋은 투자상품이라면 기관들이 독식하지 일반국민들에게 투자기회를 주겠느냐, 홈플러스 리츠도 오프라인 몰의 수익이 급격히 나빠지는 추세를 보고 기관들이 외면한 것을 개인투자자들에게 떠넘기려 한 것 아니냐?”, “리츠상품을 도대체 어디에서 사야되며, 상품에 대한 정보는 어떻게 얻을 수 있느냐? 고액 자산가들에게만 특별히 설명하는 것 아니냐?” 등 리츠에 대한 오해나 편견을 가진 질문들이 많이 튀어나왔다.

필자가 근무하고 있는 바른빌딩에 대한 공모부동산펀드 및 판교역 대형오피스빌딩인 알파돔타워에 대한 신한알파리츠 등 성공적으로 자금을 모집한 후 안정적인 배당수익을 가져다주는 상품들이 많이 생겨났으나, 이들 빌딩들은 전국민에 대한 인지도가 상당히 낮은 편이라 이들 상품이 주목받기는 어려웠다. 이에 반하여 홈플러스는 우리나라 국민이면 누구가 아는 브랜드이자 쇼핑몰이기 때문에 홈플러스 매장을 기초상품으로 하는 이번 홈플러스 리츠가 성공했다면 우리 국민들에게 리츠를 널리 알리는 좋은 기회가 될 수 있었을텐데 하는 아쉬움이 남는다.

홈플러스 리츠의 실패 원인에 대해 아직 무르익지 않은 국내 리츠시장에서 너무 큰 금액의 돈을 모으려했다는 의견, 공모리츠가 사모리츠와 비교하여 차별화된 혜택이 없고 상장조건이 까다롭다는 의견, 인터넷 쇼핑몰의 급성장으로 인한 국내 대형마트의 불확실성이 증가한 상황에서 특별한 세제혜택이 없는 공모리츠가 투자자의 관심을 모으기는 어려웠다는 의견 등여러 원인분석이 진행 중인 것으로 알고 있다.

이번 홈플러스 리츠의 실패를 계기로 정부와 금융기관이 부동산펀드와 리츠산업 활성화를 위해 다양한 변화와 노력을 경주하여, 아파트에 올인하는 우리 국민들의 투자성향이 좀더 다변화되기를 기대해본다.

김도형 < 법무법인 바른 변호사 >

학력

고려대학교 법과대학 졸업
고려대학교 대학원 법학과 졸업(행정법 석사)
미국 서던캘리포니아대학교(USC) 로스쿨 졸업(LL.M.)
서울지방변호사회 증권금융연수 제7기 수료
서울대학교 금융법무과정 제7기 수료

경력

제44회 사법시험 합격
사법연수원 제34기 수료
고려대학교 법학전문대학원 겸임교수
서울지방변호사회 증권금융연수원 강사한국금융연수원 교재집필 위원(리스실무)대한변호사협회 입법평가위원회, 스타트업·규제혁신 특별위원회 위원한국석유공사 계약심의위원
법무부 해외진출 중소기업 법률자문단 자문위원
한국증권법학회 이사
법무법인(유한) 바른 구성원 변호사