부동산경기 위축에 경매도 찬바람…유찰 쌓이고 낙찰가 내려가
유찰이 쌓이면서 경매 진행 건수가 늘어나고 낙찰가격은 내려간 것으로 나타났다.
13일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 법원경매 진행 건수는 1만1천75건으로 전월보다 941건(9.3%) 늘면서 2개월 만에 1만1천건대로 올라섰다.
주거시설 경매는 전월보다 503건 늘어난 4천797건이 진행됐다.
이달 총 경매 진행 증가분 941건 중 주거시설 경매 증가분이 53.5%를 차지했다.
주거시설 경매 진행 건수 증가분 503건 가운데 수도권이 42.9%인 216건을 차지했다.
서울은 전월 대비 69건 증가한 378건, 인천은 83건 증가한 520건, 경기는 64건 증가한 850건이 진행됐다.
광역시에서는 부산 주거시설 진행 건수가 전월 대비 101건 증가한 336건으로 가장 많았다.
반면에 대구와 광주, 울산의 주거시설 진행 건수는 오히려 감소했다.
대구는 전월 대비 3건 적은 123건, 광주는 13건 줄어든 125건, 울산은 24건 감소한 120건이 진행됐다.
지방도에서는 충북과 충남의 주거시설 진행 건수가 눈에 띄게 늘었다.
충북은 131건 증가한 455건, 충남은 116건 증가한 373건이 진행됐다.
토지는 286건 늘어난 4천80건, 업무상업시설은 101건 증가한 1천791건, 공업시설은 51건 많은 407건의 경매가 이뤄졌다.
진행 건수가 늘어난 것은 저조한 낙찰률이 이어지면서 유찰이 누적됐기 때문이다.
지난달 낙찰률은 34.6%로 전월(33.5%)보다는 소폭 상승했으나 지난해 10월 이후 35%대를 회복하지 못하고 있다.
평균 응찰자 수는 전월(3.4명)과 비슷한 3.5명에 그쳤다.
다만, 진행건수가 늘면서 지난달 낙찰 건수는 3천834건으로 전월의 3천391건보다 13.1% 증가했다.
용도별 낙찰 건수는 주거시설 1천737건, 토지 1천483건, 업무상업시설 475건, 공업시설 139건으로 집계됐다.
매각물건은 늘어나는 데 반해 수요는 지지부진하다 보니 가격은 내려갔다.
감정가 대비 낙찰가격을 의미하는 낙찰가율은 지난해 12월 70.9%에서 지난달 70.0%로 0.9%포인트 떨어졌다.
지지옥션 서지우 연구원은 "침체한 부동산 시장 분위기가 경매시장에 고스란히 반영되고 있다"며 "낙찰률이 계속 저조하면서 유찰된 건수가 쌓여 진행 건수는 늘고 낙찰가는 하락하고 있다"고 분석했다.
서 연구원은 "당분간 부동산 가격 상승 요인이 없을 것으로 보이며 물건 분석 시 매매시장의 호가보다는 시장의 흐름을 지켜보며 판단할 필요가 있다"고 말했다.
[표] 1월 전국 경매 지수
┌────┬─────────────┬─────────┬────────┐
│ 구 분 │ 2019 │ 2018 │ 증감률 │
│ ├───┬────┬────┼────┬────┼───┬────┤
│ │2019.1│2018.12 │2018.2∼│ 2018.1 │2017.2∼│전월비│ 전년 │
│ │ │ │ 2019.1 │ │ 2018.1 │ │ 동월비 │
├────┼───┼────┼────┼────┼────┼───┼────┤
│진행건수│11,075│ 10,134 │118,112 │ 9,860 │107,842 │ 941 │ 1,215 │
├────┼───┼────┼────┼────┼────┼───┼────┤
│낙찰건수│3,834 │ 3,391 │ 42,372 │ 3,838 │ 43,309 │ 443 │ -4 │
├────┼───┼────┼────┼────┼────┼───┼────┤
│ 낙찰률 │34.6% │ 33.5% │ 35.9% │ 38.9% │ 40.2% │ 1.1% │ -4.3% │
│ │ │ │ │ │ │포인트│ 포인트 │
├────┼───┼────┼────┼────┼────┼───┼────┤
│낙찰가율│70.0% │ 70.9% │ 71.9% │ 76.2% │ 74.4% │-0.9% │ -6.2% │
│ │ │ │ │ │ │포인트│ 포인트 │
├────┼───┼────┼────┼────┼────┼───┼────┤
│ 평균 │ 3.5 │ 3.4 │ 3.5 │ 3.6 │ 3.9 │ 0.1 │ -0.1 │
│응찰자수│ │ │ │ │ │ │ │
└────┴───┴────┴────┴────┴────┴───┴────┘
※ 대상: 주거시설, 업무상업시설, 토지, 공업시설
(자료제공 : 지지옥션)
/연합뉴스
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올해 들어 서울 강남권 인기 아파트가 법원 경매에서 감정가보다 낮은 가격에 잇달아 낙찰되고 있다. 경매시장에 나오기만 하면 감정가를 크게 웃도는 가격에 낙찰되던 작년과 사뭇 다른 모습이다. 강남권의 10억원 이상 고가 아파트는 기본적으로 한 차례 이상 유찰되고 있다. 경매 참여자도 지난해 호황기의 절반 수준으로 줄어들었다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “경매는 매매시장의 선행지표로 통하는데 경매시장 분위기를 보면 서울 강남권 아파트값이 더 떨어질 가능성이 크다”고 말했다.잠실, 서초 아파트 줄줄이 경매서울동부지방법원에 따르면 지난달 28일 신천동 진주아파트 전용면적 81㎡가 감정가 13억3000만원에 이뤄진 1차 경매에서 유찰됐다. 재건축 대상인 진주아파트는 사업 추진이 빨라 재건축 초과이익환수제를 피한 단지다. 가장 최근의 매매거래 금액은 17억5000만원(지난해 10월)이다. 작년 10월 시세보다 4억원 이상 싼 금액에 입찰됐지만 응찰자는 한 명도 없었다. 이 아파트는 오는 3월 18일 최저가 10억6400만원에 2차 경매가 이뤄질 예정이다.지난달 16일 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡도 감정가 23억원에 경매로 나왔지만 새 주인을 찾지 못했다. 지난해 9월 27억원에 거래된 뒤 4개월째 새로운 거래가 없다. 당시 금액보다 4억원 싼 감정가지만 강남 아파트 거래절벽 현상 속에 응찰자가 나타나지 않았다. 3월 6일 이뤄질 2차 경매 최저가는 18억4000만원으로 급락했다.서초동 아크로비스타 전용 205㎡, 전용 138㎡도 두 건 모두 첫 경매에서 유찰됐다. 전용 205㎡ 감정가는 25억원으로 현 매매 호가 27억~33억원에 비해 저렴한 수준이었다. 2차 경매는 이달 26일 최저 20억원으로 시작된다. 전용 138㎡의 1차 경매 감정가는 16억1700만원이었다. 오는 21일 최저가 12억9360만원에 2차 경매가 이뤄진다.나홀로 응찰도 속출올 들어 강남권 아파트는 기본 1회 유찰되고 있다. 2회 경매에서 낙찰되더라도 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰가격이 정해졌다. 청담동 이편한세상 청담4차 전용 136㎡는 감정가(19억5000만원)의 86.15%인 16억8000만원에 낙찰됐다. 마지막 실거래가격인 2017년 6월 13억7000만원보다 높지만 현재 매매 호가(17억~18억원)보다는 낮다.응찰자 수도 크게 줄었다. 신천동 파크리오 전용 42㎡의 경우 지난달 21일 감정가의 80%로 낙찰받을 수 있는 2차 경매임에도 한 명만 응찰했다. 낙찰가는 감정가(7억4500만원)의 86%인 6억4070만원을 기록했다. 지난달 14일 신천동 주상복합인 롯데캐슬골드 전용 244㎡의 2차 경매도 단독으로 이뤄졌다. 입찰자는 감정가(40억1000만원)의 82%인 32억8000만원에 낙찰받았다.낙찰되더라도 2등과 응찰 가격 차이가 크게 나는 사례가 많다. 올해 경매가 이뤄진 강남권 아파트 중 감정가보다 높은 가격에 낙찰된 건은 방이동 올림픽선수기자촌아파트가 유일하다. 지난달 14일 경매에서 이 아파트 전용 136㎡는 4명이 경합한 끝에 감정가(15억원)의 110%인 16억5220만원에 낙찰됐다. 최고가를 써낸 1등과 2등의 응찰가격 차이가 1억원가량인 것으로 알려졌다. 지난해 12월 경매에 나왔지만 유찰됐던 압구정동 현대아파트 전용 83㎡도 지난달 23일 최초 감정가 20억9000만원의 96% 선인 20억110만원에 낙찰됐다.“침체기 지속될 듯”탱크옥션에 따르면 올해 1월 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 101.9%다. 아파트 낙찰가율이 가장 높았던 지난해 1월은 114.35%에 달했다. 지난달 강남구의 아파트 낙찰가율은 91.97%로 떨어졌다. 응찰자 수도 눈에 띄게 줄어들었다. 서울지역 아파트의 평균 응찰자 수는 지난해 9월 12.8명을 기록하다 10월 7.5명, 11월 5.3명 등으로 줄었다. 올 1월은 4.34명이다.경매 전문가들은 유찰 분위기가 중저가 아파트로 확산될지 주목하고 있다. 강 대표는 “강남 20억원 이상 아파트가 먼저 감정가 이하에서 팔리기 시작했다”며 “설 연휴 이후 10억원 미만 아파트까지 유찰되면 아파트 경매시장 침체가 상반기 내내 이어질 것”이라고 말했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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부동산투자회사(리츠)와 경매업체를 사칭하는 부동산 사기가 늘고 있다. 각종 정부 규제로 주택 거래가 주춤해진 사이 토지 시장과 부동산 개인 간 거래(P2P) 등 대체 투자처를 알아보는 유동자금이 증가했기 때문이다.맹지를 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장으로 속이고 투자자를 모집하는 게 대표적인 수법이다. 실제론 없는 부동산 담보권을 보유하고 있다고 허위 공시를 내기도 한다.지난달 초엔 부동산 P2P를 가장해 투자금을 횡령한 한 대출중개업체 임원들이 실형을 선고받았다. 이들은 부동산 P2P 대출상품에 투자하면 연 10% 넘는 이자를 준다며 6000명에게서 1100억원의 투자금을 모았다. 빌라 개발 등 부동산 대출상품 130여 건을 내세웠지만 실제 사업에 대출을 내준 건 10여 건에 불과했다. 남은 투자금은 선순위 투자자에게 원금과 이자를 주는 ‘돌려막기’에 썼다. 일부는 주식 투자에도 사용한 것으로 알려졌다.사정이 이렇자 한국리츠협회는 정부 인가를 받지 않은 투자업체가 상호에 ‘자산관리회사’ ‘리츠’ ‘REITs’ ‘부동산투자회사’ 등의 문구를 사용하면 강력히 처벌할 수 있도록 관련 법 개정 등을 할 필요가 있다는 의견을 최근 국토교통부에 제출했다. 일부 무인가 업체가 상호를 리츠회사 또는 자산관리회사인 것처럼 꾸며 투자자를 모집하는 등 피해 사례가 속출해서다.경매업체로 위장한 기획부동산도 기승이다. 이들은 ‘OO경매’ ‘××옥션’ ‘△△토지정보’ 등 상호를 쓰면서 유망 토지 지분 경매를 한다는 광고를 낸다. 상호에 시중은행 이름 중 일부를 따 붙여 투자자를 현혹하는 사례도 많다. 일정 기간 토지 판매가 끝나면 기존 업체를 폐업하고 비슷한 이름을 달아 새 투자업체를 내는 일도 있다.이런 기획부동산은 토지 지분 경매여서 수백만원대 소액 투자도 가능하다며 투자자를 모은다. 물건을 확보한다는 명목으로 입찰금을 요구하지만 실제 경매가 이뤄지는 물건이 아니라 사실상 선납입 계약금이다. 기획부동산 업체는 통상 10만~20만㎡ 규모의 큰 땅을 사들인 뒤 땅을 임의로 가분할해 불특정 다수에 지분 형태로 판매한다. 이런 토지 지분을 매입하면 투자이익을 보기 힘들다는 게 중론이다. 토지 등기부등본에 수십~수백 명에 이르는 공유지분권자가 있어 신규 개발이 불가능해서다. 기획부동산이 이미 실제 땅값의 서너 배 웃돈을 받고 지분을 팔아 시세차익을 내기도 어렵다.아직까진 리츠·경매 사칭 투자업체에 별다른 규제가 없다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “투자자가 부동산 P2P 상품 개발 계획 및 토지 소유관계 등을 문서로 직접 확인하고, 개발이 이뤄질 수 있는지 현장에서 보는 것이 좋다”며 “토지대장과 등기부등본, 토지이용계획확인원 등도 살펴봐야 한다”고 말했다.선한결 기자 always@hankyung.com
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[집코노미] '아랫바지'·'윗바지' 모르면 당신도 경매 호구
A씨는 최근 법원경매에서 서울의 한 빌라를 낙찰받았다. 경매학원에서 적어준 대로 감정가보다 2110만원 높은 2억6110만원을 써냈다. 2등을 단돈 10만원 차로 물리쳤다. A씨는 그렇게 첫 경매에서 낙찰의 행운을 거머쥐었다. 그러나 축하를 해줄 줄 알았던 경매 지인들은 그를 ‘호구’로 불렀다. 도대체 어떤 문제가 있었을까.경매 전문가들은 낙찰가격이 합리적인 수준이었는지를 따질 때는 3등 혹은 3위권과의 입찰가 차이를 잘 살펴봐야 한다고 입을 모은다. 2위권 한두 명과의 소액 경합은 얼마든지 조작할 수 있는 까닭이다. 경매학원 등에서 컨설팅을 받은 경우라면 더더욱 조작에 당할 가능성이 높다.◆수수료 받기 위해 아랫바지 내세워대표적인 수법이 ‘아랫바지’다. 말 그대로 바지 입찰자들이 낙찰자보다 살짝 낮은 가격대로 입찰해 마치 치열한 경합이 벌어졌던 것처럼 위장하는 방법이다. 1등의 입찰가격이 컨설팅을 통해 이미 노출됐기 때문에 가능한 일이다. A씨 사례의 경우 경매학원에서 적정 입찰가격으로 A씨에게 2억6110만원을 불러준 뒤 허수아비 입찰자들에겐 이보다 조금 낮은 가격에 입찰하도록 했다.컨설팅업체는 낙찰에 성공해야 컨설팅비를 받을 수 있다. 낙찰가를 높게 써내면 낙찰은 따놓은 당상이다. 그러나 2등과 격차가 너무 크면 의뢰인으로부터 욕을 먹는다. 이때 주로 아랫바지를 세운다. 악덕 컨설팅업체는 시세보다도 높게 낙찰을 받기도 한다. 이때 의뢰인은 2등 입찰가를 알고 있어 비싸게 받았다고 생각하지 않는다. 오히려 경매 경험이 많지 않은 투자자는 컨설팅업자를 고수 중의 고수로 보게된다. 단돈 10만원 차이로 2등을 따돌린 까닭이다. 강은현 EH경매연구소는 “일부 경매학원은 입찰가를 컨설팅해준 초보자들 앞에서 학원의 위신을 세우기 위해 이 같은 방법을 쓴다”며 “3위권과 가격 차이가 터무니없이 많이 난다면 아랫바지 수법을 의심해봐야 한다”고 말했다.◆결격 사유 있는 윗바지 내세우기도‘윗바지’도 있다. 이번엔 낙찰자보다 높은 가격에 바지 입찰자를 내세우는 수법이다. 일단은 응찰에서 가장 높은 가격을 적어낸다. 그러나 결격 사유를 미리 만들어둔다. 물건을 2등에게 넘기기 위해서다. 대표적인 게 보증금(최저응찰가의 10%) 봉투에 돈을 넣지 않는 방법이다. 법원은 이럴 경우 낙찰을 불허한다. 최고가를 써냈지만 낙찰은 2등에게 돌아간다.한 경매업계 관계자는 “대리인을 내세우면서 일부러 인감도장을 챙기지 않는 등의 수법으로 결격 사유를 만들기도 한다”면서 “이렇게 낙찰받는 2등은 자신을 행운아라고 생각하면 크게 만족한다”고 귀띔했다.◆고의 경매도 심심찮게 나와바지 입찰자를 내세우는 것 외에 악성 물건을 경매로 털어버리는 ‘꼼수’도 있다. 고의경매다. 정상 매매로는 잘 안 팔리는 토지나 주택이 있다면 위장 채무를 만들어 경매에 부치는 것이다. 정충진 법무법인 열린 변호사는 “경매로 나오는 순간 전국에서 조회를 할 수 있기 때문에 일반 매매로는 안 팔릴 물건에도 입찰자들이 몰려든다”며 “경매 시장에선 함정도 많은 만큼 면밀한 주의가 필요하다”고 강조했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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