수원부동산변호사, "부동산 명도소송 접근 시 다각도의 사전 검토 통해 효율성 높여야"
-김명수 수원부동산변호사, 제소전화해 및 점유이전금지 가처분 등 사전 조치 활용 권장

지난해 9월 공개된 대법원 사법연감에 따르면 2017년 민사소송 중 건물명도, 철거와 관련된 부동산명도소송이 가장 많은 비중을 차지한 것으로 나타났다. 민사본안사건 종류별 접수 건수 비교(1심)에서 명도소송 건수는 3만5566건에 달한다.

김명수 수원부동산변호사(법무법인 씨앤케이)는 "명도소송이란 권리가 없는 세입자가 부동산을 점유한 채 건물을 넘겨주지 않을 때 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송이라 요약할 수 있는데 명도소송에서 가장 많은 임대차계약 해지사유는 월세연체로 꼽힌다"며 "통상적으로 명도소송은 시간적, 비용적 소모가 적지 않아 제소전화해조서 등 사안에 적합한 대응 방법을 모색해 접근하는 것이 효과적"이라고 설명했다.

제소전화해조서는 상가임대차계약에 주로 활용되는 요소로 이를 작성해 놓으면 명도소송 없이도 임대한 건물의 인도 집행이 가능하다. 이를 위해서는 제소전화해조서에 `임차인이 임대료를 2회 이상 연체하면 건물을 즉시 명도한다` 등 구체적인 내용을 명시해 두는 것이 좋다.

참고로 해당 조서는 제소전화해 절차를 거쳐 작성 가능하다. 제소전화해는 당사자 중 한사람이 법원에 신청, 화해 기일이 정해지면 판사는 당사자를 불러 화해가 성립하면 제소전화해조서가 작성된다. 이 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖는 것이다(민사소송법 제385조 참조).

◇ 치열한 권리 다툼 `명도소송` 최대한 효율적으로 해결하려면?

이밖에도 부동산 명도 문제로 인해 치열한 다툼이 빚어지는 곳은 다양하다. 현재 임차인 간의 갈등으로 인해 해결의 실마리를 찾지 못하고 있는 신촌민자역사의 법정관리 절차도 같은 맥락의 분쟁이 이어지고 있다.

지난 연말 서울서부지방법원은 신촌역사가 임차인들을 상대로 제기한 부동산 명도단행가처분신청을 기각한 바 있다. 해당 가처분 신청은 명도소송 제기 전 점유자에게 미리 부동산을 비워달라는 요청의 재판 절차이다. 재판부는 기각 사유에 대해 "임차인들이 부동산에 대한 유치권을 주장하고 있고 앞서 패지통지를 없던 것으로 하자는 공증합의서, 확약서를 작성한 점이 있다"며 "제출 자료로 볼 때 임차인이 신촌역사를 바로 비워줘야 할 의무가 있는지 명백하지 않다"고 판시했다.

김명수 수원명도소송변호사는 "명도소송의 주요 쟁점으로 작용하는 유치권에 대한 해석, 불법 점유 입증 등 사안의 복잡한 사실 관계 정리를 법적으로 명확하게 정리해 논리적으로 전개해야 명도소송의 흐름을 유리하게 이끌 수 있다"며 "특히 명도소송에서 승소하더라도 임차인이 악의적으로 다른 사람에게 점유를 변경한 상황에는 명도 받지 못하는 경우를 방지하기 위한 부동산 점유이전금지 가처분 신청 등 부가적인 조치에 대해서도 검토할 필요가 있다"고 조언했다.

한편, 김명수 변호사는 (사)한국전문기자협회 주관 `법조-부동산소송` 부문 2017 소비자만족 1위에 선정된 바 있다. 부동산소송 분야에서 두각을 보이며 부동산 법률관계에 대한 소송수행과 풍부한 소송경험을 토대로 정확하고 빈틈없는 자문 업무를 수행 중이다.

특히 의뢰인의 정당한 권리 회복에 주력함으로써 지속적인 소통을 통한 양질의 법률서비스 제공에 힘쓰고 있다. 최근 법무법인 씨엔케이는 본사무소를 안양에서 수원으로 이전시킴으로서 안양을 비롯해 수원, 용인, 화성, 광교, 영통 등 법률서비스 지역을 확장시켰다.

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