"신용·전세대출도 다 따진다"… DSR 규제에 대출 문턱 높아져

빚테크 전략 수정하라

현재 高DSR 기준은 100~150%
당국 70~80%로 낮출 듯

지난달 9·13 부동산 대책 발표에 이어 이달 총체적상환능력비율(DSR)이 실행에 들어가면서 개인들의 대출 문은 더욱 좁아질 예정이다. 실수요자를 위한 9·13 부동산 대책과 달리 DSR은 개인이 보유한 모든 대출을 고려하기 때문에 무주택자마저도 신규로 돈을 빌리는 데 제약이 따를 수밖에 없다.

올초부터는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한 신(新)DTI(총부채상환비율) 규제가 시작됐다. 하지만 DSR은 신DTI보다 부채 범위가 더 넓다. 주택담보대출 원리금 전체에다 신용대출 원리금, 전세보증금대출 이자까지 모두 합쳐 심사하기 때문에 신규 대출이 더욱 어려워질 수 있다.

고(高)DSR 기준을 어떻게 잡느냐에 따라 개인별 대출 한도도 크게 달라진다. 은행들은 지난 3월부터 DSR을 시범운영하면서 고DSR 기준을 100~150% 수준으로 정해두고 여신심사 때 활용해왔다. 금융당국은 이 비율을 70~80% 수준으로 낮추는 안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 차주의 연간 소득이 1000만원이라면 연간 전체 원리금 상환액이 700만~800만원 수준까지 나오도록만 돈을 빌려주라는 얘기다.

신한은행은 고DSR 제한선을 담보대출 200%, 신용대출은 150%로 두고 있다. 대출 심사 때 참고지표로 활용하는 것일 뿐 제한선을 넘더라도 본부 심사를 통해 추가 대출이 나갈 수 있다. 우리은행도 신용대출 시 신용등급 4등급 이하 차주의 DSR이 100% 이상이면서 150% 이하면 본부심사를 거쳐 대출이 나가기도 하지만 DSR이 150%를 초과하면 자동 거절된다.

금융당국은 시중은행과 지방은행의 고DSR 지표를 달리 적용하는 방안도 검토하고 있다. 담보인정비율(LTV)과 신DTI 규제는 지역, 주택보유 여부에 따라 다르게 적용 중이다. 이에 따라 지방은행은 DTI 규제를 거의 적용받지 않아 이번 DSR 규제를 일괄적으로 도입하면 지방은행들의 타격이 더 커질 수밖에 없다.

이달에는 부동산임대업이자상환비율(RTI) 강화 방안도 나올 예정이다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 분모를 이자비용으로, 분자를 연간 임대소득으로 두고선 임대업자의 상환능력을 판단하는 지표다.

안상미 기자 saramin@hankyung.com