거치식 대출 받으려면 LTV 60% 넘지 않아야

내년부터 까다로워지는 주택담보대출 대응법

거치식·일시상환 대신 분할상환 원칙 적용
변동금리 대출한도 산정때 2.14% '스트레스금리' 적용
5년 고정·혼합형 금리 추천

정부가 내년 1월부터 시행할 예정인 주택담보대출 구조개선 방안의 세부 윤곽이 드러나고 있다. 금융위원회는 지난 7월 급증한 가계부채 관리 방안을 발표하면서 내년부터 은행권 신규 주택담보대출에 거치식·일시상환이 아닌 분할상환 원칙을 적용하겠다고 밝혔다. 또 변동금리 대출에 스트레스금리를 적용해 소득 대비 과도한 대출을 억제하겠다는 계획도 내놨다.

금융위는 앞서 분할상환 적용 기준과 스트레스금리 기준 등을 민·관 가계부채 태스크포스(TF)를 통해 결정하겠다고 밝혔으며 한층 까다로워진 주택담보대출 요건을 담은 잠정안을 내놨다. 집을 담보로 대출받으려는 소비자가 유의해야 할 점을 짚어본다.

내년에 가장 크게 바뀌는 건 신규 주택담보대출의 분할상환 기준이다. 가계부채TF는 현행 담보인정비율(LTV) 상한선인 70%와 별도로 대출금이 집값의 60%(LTV 60%)를 넘으면 전체 대출금을 분할상환하도록 방침을 정했다. 당초 전체 대출금 중 LTV 60%를 넘는 부분에 대해서만 분할상환을 의무화한다는 정부 발표보다 기준을 강화한 것이다.

이에 따라 내년부터 집값 대비 대출을 많이 받을수록 상환 부담이 커진다. 5억원짜리 집을 담보로 연 3% 금리, 만기 10년 조건으로 대출받는다고 가정해보자. LTV 70% 한도로 3억5000만원을 대출받으면 분할상환 요건인 ‘LTV 60% 초과 대출’에 해당해 매달 337만9626원(원리금 균등상환 조건)의 원리금을 갚아야 한다. LTV 60% 한도에 맞춰 3억원만 대출받으면 분할상환하지 않고 거치식 또는 만기 일시상환해도 된다. 박합수 국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “내년부터 이자만 내는 거치식 대출을 줄이겠다는 게 정부 정책의 핵심”이라며 “거치기간 단축으로 매달 갚아야 할 원리금 부담이 커지는 만큼 상환능력을 따져 대출 규모를 결정해야 한다”고 말했다.

가계부채TF는 대출한도 산정에 영향을 미치는 스트레스금리도 잠정 결정했다. 스트레스금리는 향후 금리 인상에 대비해 대출한도를 계산할 때 추가로 매기는 가산금리를 말한다. 변동금리 대출한도 산정 때 적용한다. 가계부채TF는 한국은행이 고시한 최근 5년간 은행권 신규 주택담보대출 평균금리 중 가장 높은 금리를 기준으로 스트레스금리를 정하기로 했다. 이에 따라 지난 5년간 최고 금리인 연 5.06%(2012년 1월)에서 올해 주택담보대출 금리(9월 기준 연 2.92%)를 뺀 2.14% 정도가 스트레스금리로 정해질 가능성이 크다.

가계부채TF는 이 금리를 기준으로 수도권과 지방에 대해서도 총부채상환비율(DTI) 상한선을 80%로 정할 것으로 알려졌다.

이태훈 하나은행 여의도골드클럽 팀장은 “내년부터 금리가 오르고, 스트레스금리가 적용되는 걸 감안할 때 변동금리보다 5년 고정금리나 혼합형 금리 대출을 추천한다”고 조언했다.

■ 담보인정비율(LTV)

집값 대비 얼마를 대출받을 수 있는지를 나타내는 비율. 현재 은행권 LTV는 지역에 관계없이 최대 70%다.

■ 총부채상환비율(DTI)

연간 갚아야 할 원리금이 연소득에서 차지하는 비율. 현재 수도권에만 60%를 적용한다.

이태명/김은정 기자 chihiro@hankyung.com