최근 집값은 떨어지고 거래는 부진해짐에 따라 주택담보대출 상환부담 증가를 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 집값이라는 것이 올랐다 내렸다 하는 것이라고 쉽게 생각할 수도 있지만 우리나라 가계부채 총액이 1000조원에 육박하는 현실에서 이제는 소비자들이 스스로 현명한 선택을 해야 하는 상황이다.

지금처럼 집값이 하락하는 주택시장에서 보다 저렴한 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들을 위한 최상의 선택은 무엇일까. 물론 원하는 집을 대출 없이 자기자금으로 살 수 있다면 두말할 나위 없이 좋겠지만, 대부분의 서민은 집을 사기로 결정한 순간부터 자금 조달을 어떻게 할 것인지 고민을 할 수밖에 없다. 결국 많은 이들은 고민 끝에 대출을 받기 위해 은행문을 두드린다.

그렇다면 어떻게 해야 내 집 마련 대출을 잘 받을 수 있을까. 그동안 우리나라 주택금융시장은 단기·변동금리 주택담보대출을 중심으로 움직여 왔다.


모두가 알고 있듯이 국내 집값은 그동안 가파른 상승세를 이어왔기 때문에 대출을 받아 2~3년 후엔 집을 팔고 사면서 재테크에 성공한 많은 이들에겐 대출만기가 언제냐, 금리는 고정이냐 변동이냐 등의 문제는 관심 밖의 사항이었다.

그러나 유로존 재정위기 등 글로벌 경제침체와 한국 경제의 뇌관인 가계부채 증가로 인해 최근 주택금융시장은 급변하고 있다. 이에 따라 개인들도 자신의 책임하에 위험 관리(risk management)를 해야 할 때가 온 것이다.

대출을 받는 입장에서 낮은 금리와 위험 관리라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있는 대출상품은 없을까. 답은 바로 주택금융공사의 ‘u-보금자리론’이다.

○집값 9억원 이하면 누구나 이용 가능

u-보금자리론은 대출만기를 10년, 15년, 20년, 30년까지 장기로 지정하면서도 낮은 고정금리를 이용할 수 있다는 점이 가장 큰 특징이다.

대출 신청은 주택금융공사 홈페이지를 통해 가능하고 17개 은행의 원하는 지점 어디에서나 대출금을 받을 수 있다. u-보금자리론은 인터넷 신청시스템과 온라인 소득정보 조회서비스를 구축, 신청인은 대출금을 받으러 갈 때까지 은행을 방문할 필요도 없다. 제출서류도 대폭 간소화돼 그야말로 안방에 앉아 편하게 대출신청을 할 수 있다.

u-보금자리론은 소득이 있고 신용등급에 특별한 이상이 없는 성년의 대한민국 국민이라면 누구나 이용이 가능하다. 그러나 주의할 점은 서민들의 내 집 마련을 위한 취지로 인해 보금자리론은 신청자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함)가 보유하고 있는 집이 없거나 1가구만 보유하고 있어야 이용할 수 있다.

u-보금자리론을 이용할 수 있는 집은 부동산등기부상 주택이어야 한다. 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등은 이용이 안되며 평가액 9억원을 초과하는 고가주택도 이용이 제한된다.

기본형 상품의 대출한도는 5억원이며 금리 할인 혜택을 주는 우대형 상품은 대출한도가 각각 1억원(우대형Ⅰ), 2억원(우대형Ⅱ)이다. 대출금을 상환할 때는 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환(체감식), 체증식분할상환방식 중 하나를 선택할 수 있다.


○낮은 고정금리에 대출만기는 30년까지

u-보금자리론의 가장 큰 장점으로는 우선 낮은 고정금리를 꼽을 수 있다. 10년 만기 기본형 기준으로 최저 연 4.6%(우대형 최저 연 3.6%)의 금리는 시중은행 변동금리와 비교해도 오히려 낮은 편이다. 대출만기까지 금리 상승에 대한 부담 없이 낮은 고정금리를 이용할 수 있다.

대출만기도 10년 이상 최장 30년까지 장기이기 때문에 혹시 발생할지 모를 금융위기 상황에서도 금융회사로부터 일시상환을 독촉받을 염려가 없다는 장점이 있다. 만일 예기치 못한 금융시장 혼란이 왔을 때 3년 만기 대출을 받은 사람은 대출만기 연장이 안될 경우 집을 팔아서라도 대출금을 일시상환해야 하지만, 10년 이상 장기대출을 받은 사람은 원리금을 연체하지 않는 이상 만기까지 본인이 선택한 스케줄대로 분할상환을 할 수 있다.

또한 대출만기 15년 이상을 선택한 고객은 소득공제 요건에 해당하는 경우에 연말정산 혜택도 받을 수 있다.

○연소득 5000만원 이하면 우대형 이용

정부의 5·10 주택거래 정상화 대책에 따라 지난 5월 말부터 금리할인 혜택이 있는 우대형Ⅱ 보금자리론(최저 연 4.2%)의 이용 요건이 크게 완화됐다. 소득요건은 기존 부부합산 연소득 2500만원 초과~4500만원에서 2500만원 초과~5000만원으로 확대했다. 대상주택 가격도 3억원 이하에서 6억원 이하로 대폭 확대하고 대출한도도 1억원에서 2억원으로 높였다.

이용요건 완화 이후 실수요층 서민들의 관심이 집중되면서 하루 평균 신청 및 공급 건수는 각각 약 2배 이상 증가했다. 부부합산 연소득이 2500만원 이하에 해당한다면 최저 연 3.6%의 금리를 이용할 수 있는 우대형Ⅰ 보금자리론을 적극 추천한다.

우대형 보금자리론은 연소득 기준 외에도 기본형과 비교해 보다 엄격한 요건을 요구하는데, 부부 기준으로 무주택이어야 한다. 대상주택 가격은 6억원 이하(우대형Ⅰ은 3억원 이하), 전용면적은 85㎡ 이하여야만 이용할 수 있다.

u-보금자리론은 2010년 6월 처음 출시됐다. 이용자들의 입소문을 타면서 약 2년 만에 13만6000가구에 14조5000억원이 공급됐다. 현재와 같은 낮은 고정금리를 유지하기까지는 인터넷을 기반으로 한 신청시스템 구축, 사후관리 개선 등 비용절감 노력이 있었다. u-보금자리론은 실수요자를 위한 금리인하와 단기대출 위주의 국내 주택금융시장 체질 개선을 위해 지금도 노력 중이다.

지금 집을 사기 위해 대출을 받아야 한다면 공신력 있는 기관이 제공하는 최저 연 3.6%의 u-보금자리론을 통해 내 집 마련 꿈을 현실로 이루길 바란다.

오상연 <주택금융공사 유동화기획부 팀장 osy2004@hf.go.kr>