부동산 투자의 매력은 어떤 부동산이든 담보로 제공할 수 있고, 이를 통해 레버리지(담보대출) 효과를 극대화할 수 있다는 점이다. 투자자는 금융회사들이 최대한 담보대출비율을 늘려주고 낮은 대출금리를 적용해주길 바란다. 반면 금융회사는 담보대출비율을 높이면서도 대출금리를 최대로 높여 예대마진을 극대화하길 원한다.

정부 입장에선 개인과 금융회사의 부실을 막기 위해 담보인정비율(LTV·Loan to Value)과 총부채상환비율(DTI·Debt to Income)을 통한 규제에 초첨을 맞춘다.

○주택담보대출의 기준금리는 COFIX

담보대출의 기준금리는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수), 양도성예금증서(CD)금리, 금융채금리 등 대출금리를 결정할 때 기준이 되는 금리를 말한다. 이렇게 산정된 기준금리는 가산금리와 우대금리를 감안해 최종적인 대출금리로 적용된다.

은행연합회는 2010년 2월부터 COFIX를 산출해 매달 15일에 공시하고 있다. 이 지수는 정기예금, 정기적금, 상호부금 등 순수 저축성예금과 CD, 환매조건부채권(RP), 표지어음 등 시장형 금융상품의 금리를 가중 평균해 산출된다.

COFIX는 주택담보대출 금리 기준으로 사용됐던 CD금리가 2009년 이후 국고채수익률 등과의 괴리가 커지자 시장 대표성이 낮아졌다는 비판에 따라 은행권의 기준금리로 활용되기 시작했다. 은행연합회 홈페이지를 방문해 ‘은행금리 비교’를 클릭하면 시중은행의 대출금리뿐만 아니라 예금금리까지 모두 비교할 수 있다. 다만 실제 대출 때 적용될 금리는 해당 은행과의 거래 정도, 우대금리 조건 적용 및 각 은행 재량 등에 따라 차이가 난다.

○정부 지원 차원의 대출상품 활용을 통해 고금리 부담 덜어내야

부동산 담보대출임에도 불구하고 이해할 수 없을 정도의 높은 대출금리를 부담하는 경우가 있다. 제2금융권 대출금리는 개인신용에 따라 금리폭이 천차만별이기 때문이다.

정부는 서민들의 금융비용 부담을 덜어내고자 다양한 금융지원제도를 시행하고 있다. 이 중 한국자산관리공사의 ‘바꿔드림론’은 대부업체, 저축은행, 캐피털사 등에서 대출받은 연 20% 이상의 고금리 대출을 신용회복기금 보증을 통해 평균 10%대인 시중은행의 저금리 대출로 전환시켜주는 서민금융지원제도다.

물론 누구나 받을 수 있는 건 아니다. 신용등급이 6~10등급이면서 연소득이 4000만원 이하이거나 신용등급 1~5등급이면서 연소득 2600만원 이하인 서민들이 대상이다.

대출한도는 최고 3000만원이며, 대출이자는 심사등급에 따라 차등 적용되는데 연 8~12.5%의 대출금리와 5년 이내 원리금 균등분할 상환조건(1년 단위)이다. 단 현재 이용하고 있는 담보대출 금리가 반드시 연 20% 이상 고금리 채무여야 한다.


○징검다리 전세자금보증도 주목해야

최근 2년간 부동산시장의 이슈 중 하나가 전세가격 급등이다. 서민들의 전세금 부담이 더욱 가중됐고 저축은행·신협·새마을금고·캐피털 등과 같은 제2금융권의 전세자금대출이 크게 증가하는 결과를 초래했다.

정부는 지난 ‘5·10 주택거래 활성화 대책’에서 이를 위한 서민지원 방안을 내놓았다. 한국주택금융공사는 저소득 서민층의 고금리 전세자금대출 이자부담을 경감시켜주는 ‘징검다리 전세자금보증’ 제도를 6월7일부터 시행하고 있다. 부부합산 연소득 5000만원 이하의 서민이 징검다리 전세자금 보증을 이용하게 되면 연 4% 후반대(최저 연 4.6%)의 시중은행 대출로 갈아탈 수 있다.

징검다리 전세보증은 올해 2월26일 이전 대출받은 사람이면 누구나 이용할 수 있다. 한국이지론을 통해 보증한도 및 대출금리를 쉽게 확인할 수 있다. 또한 필수 제출항목이었던 금융거래 확인서를 은행연합회 신용정보조회표로 대체해 고객들의 편의성을 높였다.

한국이지론 홈페이지에서 고객이 대출받을 은행 지점을 선택할 수도 있다. 보증상담 및 서류제출은 한국주택금융공사(1688-8114) 또는 시중은행(국민·우리·기업·하나·외환·농협·경남·광주은행) 본·지점을 이용하면 된다.

○꼼꼼히 살펴봐야 할 대출선택의 요건

주택담보대출은 거액이라는 점에서 대출금리 수준이 가장 중요하다. 단순히 금리만 보고 판단하기보다는 여러 가지 요소를 복합적으로 고려해야 한다.

첫째, 향후 금리의 방향성을 알아야 한다. 쉽게 예상하기 어렵지만 단기적인 변동성을 판단하는 것은 어느 정도 가능하다. 그 기준이 되는 것이 바로 매월 발표하는 한국은행의 기준금리다.

예를 들어 최근 유럽 재정위기가 심화되는 가운데 금융시장이 다소 불안하고, 내수 침체로 인한 디플레이션이 지속되고 있다. 따라서 당분간 현재의 금리수준이 유지되거나 오히려 금리가 하락할 확률이 높은 만큼 변동금리부 담보대출이 유리할 수 있다.

하지만 만약 글로벌 장기침체가 단기적으로 끝날 경우 언제든 인플레이션에 대비한 금리인상이 나타날 수 있어 중·장기적인 관점에서는 고정금리부 대출이 상대적으로 유리할 수 있을 것이다. 단 고정금리부 대출은 변동금리부 대출에 비해 금리수준이 높기 때문에 금리하락에 따른 기회 손실을 볼 수 있다는 점을 감안해야 한다.

둘째, 만기일시 상환방식보다는 원리금 균등분할 상환방식이나 원금 균등분할 상환방식이 안전성 측면에서 상대적으로 유리할 수 있다. 조건에 따른 거치기간을 별도로 설정할 수 있다는 장점도 있다. 미리 정해진 일정 기간만 투자하기로 돼 있고, 예상 수익률이 대출이자율보다 높은 투자를 위해 대출받을 경우엔 만기일시 상환방식이 유리할 것이다.

원리금 균등분할 상환은 대출원금을 대출기간에 균등하게 나누어 상환하는 것인데 원금상환액은 매월 증가하는 반면, 지불이자는 매월 감소하게 된다. 대출 초기에는 상환부담이 크지만 시간이 지날수록 상환부담이 작아지므로 미래위험을 줄이는 데에는 가장 효과적이다.

원금 균등분할 상환방식은 매월 갚아야 하는 원금은 일정하고, 지불이자는 감소하기 때문에 매월 원리금의 합이 매달 이자감소분만큼 줄어들게 된다. 세 가지 방식 중 대출 초기 상환부담이 가장 높지만 대출잔액을 정확히 파악할 수 있고, 시간이 지날수록 상환부담이 감소한다는 장점이 있다.

셋째, 이자금액에 대한 소득공제 여부를 반드시 확인해야 한다. 주택의 공시지가 3억원 이하, 85㎡ 이하인 주택을 취득한 경우에는 이자상환액에 대해 원금을 제외한 전액을 연간 1000만원 한도까지 주택장기저당차입금항목에서 소득공제혜택을 받을 수 있다. 또 상환기간이 30년 이상인 경우에는 한도액이 1500만원으로 확대된다. 반면 2003년 12월31일 이전에 대출받은 경우 상환기간이 10년 이상~15년 미만인 경우 한도액은 600만원으로 줄어든다.

김일수 <국민은행 강남스타PB센터 PB팀장 ilsoo.kim@kbstar.co.kr>