주택 2채를 보유하고 있는 이세대 씨. 주택 한채는 본인과 가족이 거주하고, 다른 한채는 전세보증금을 받고 임대하고 있다. 나중에 주택 한채를 팔 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못할까 걱정이다. 거주용 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 세제상 규정이 있는 지 궁금하다.

◆거주용주택을 먼저 양도하는 경우 비과세

거주용 주택을 보유하고 있는 상태에서 주택임대를 하기 위해 주택을 매입해 임대를 하는 경우 거주용 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 비과세된다. 임대주택 공급을 활성화하고 주택 임대사업에 따른 거주용 주택의 양도소득세 부담을 완화하기 위해 작년 연말에 소득세법이 개정된데 따른 것이다. 단 거주용 주택은 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다.

일반적인 1세대 1주택 보유자로서 3년 이상 보유하고 양도한다면 2년 이상 거주 여부와 관계없이 양도소득세가 비과세된다. 하지만 거주용 주택과 매입 임대주택이 함께 있는 경우 거주용 주택은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주를 해야만 비과세된다. 다만 거주용주택의 양도가액이 9억원을 초과하면 9억원을 초과한 부분에 대해선 양도소득세를 내야 한다.

임대주택으로 인정받기 위해서는 임대주택법에 따른 매입 임대주택(대통령령으로 정하는 오피스텔 포함)으로 상시 주거용으로 사용하는 주택이어야 한다. 전용면적 149㎡이하이고, 5년 이상 임대해야 하며, 주택 및 그 부수토지의 기준시가가 수도권 소재 주택은 6억원, 수도권 외의 주택은 3억원 이하인 요건을 모두 총족해야 한다.

주택임대법상의 주택임대사업자 등록을 관할 시·군·구청에 해야 한다. 또 관할 세무서에 주택 임대에 따른 부동산임대업으로 부가가치세 면세사업자등록을 반드시 해야 한다.

◆전세보증금 또는 월세 등을 받는다면 종합소득세

매입 임대주택에서 전세보증금 또는 월세 등을 받는다면 보유하는 주택수나 전세보증금 및 월세 수령 여부에 따라 종합소득세 납부 여부가 결정된다. 1주택만 소유하고 있는 경우 원칙적으로 전세보증금 및 월세에 대해 종합소득세를 비과세한다. 다만 1세대 1주택이라고 하더라도 과세기간 종료일(통상 12월 31일) 현재 개별주택가격 또는 공동주택가격이 9억원을 초과하는 고가주택을 임대하고 월세를 받는다면 주택임대소득으로 종합소득세 신고납부를 해야 한다. 고가주택에 해당되더라도 전세보증금만 받은 경우에는 종합소득세 신고납부의무가 없다.

거주용 주택 및 임대용 주택의 수가 2채이며, 임대용 주택에서 전세보증금만 받는 경우 종합소득세 신고를 하지 않아도 되지만, 임대용주택에서 월세를 받는다면 종합소득세 신고 납부를 반드시 해야 한다.

거주용 주택 및 임대용주택(85㎡ 이하의 소형주택은 제외)의 수가 3주택 이상이라면 수령한 전세보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱한 금액과 1년간 받는 월세를 합한 금액을 종합소득세 신고 때 주택임대소득으로 반드시 신고해야 한다.

이처럼 거주용 주택 및 임대용 주택을 함께 소유하고 있다면 양도시점에선 양도소득세 과세 문제가 발생하고, 소유하고 있는 동안엔 종합소득세 신고납부의무가 있다. 따라서 주택 임대를 목적으로 주택을 사려 한다면 거주용 주택의 양도소득세 비과세 여부와 임대주택의 지방세 감면 등 세금 문제를 미리 따져봐야 한다.

이용연 <이현회계법인 세무사>