장범구 LH 판매기획처 차장 "LH 단지내 상가, 낙찰가 200% 넘지 말아야"
“LH(한국토지주택공사) 아파트 단지 내 상가는 ‘황금알을 낳는 거위’가 아닙니다. 단지와 업종 선택부터 입찰가 결정까지 발품을 팔면서 꼼꼼하게 살펴봐야만 수익을 낼 수 있습니다. 투자수익률도 연 7% 수준으로 ‘대박’의 꿈보다는 ‘안정성’에 초점을 맞춰야 하고요.”

장범구 LH 판매기획처 차장(48)은 “최근 단지 내 상가가 인기를 끌고 있지만 ‘묻지마식 투자’보다는 눈높이를 낮춰 냉정하게 접근하는 게 중요하다”며 “해당 지역에 대형마트나 기업형 슈퍼마켓(SSM)은 몇 개나 있는지부터 입주자 동선과 상가 위치의 일치 여부까지 잘 따져봐야 한다”고 강조했다.

부동산 시장이 성숙기에 접어들면서 예전과 같이 매매를 통한 시세 차익을 기대하기 어려워지자 안정적인 임대수익이 기대되는 부동산에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 오피스텔과 도시형 생활주택, 상가 등 수익형 부동산이 대상이다. 아파트 단지 안에 있어 수요가 탄탄한 단지 내 상가는 알짜 투자처로 꼽힌다.

◆100가구당 점포 1개꼴

장 차장은 LH 단지 내 상가의 가장 큰 장점을 안정적인 임대 수익으로 꼽았다.

“LH는 주변 시세의 80% 수준에서 예정가를 책정하고, 아파트 100가구당 점포 1개를 배치합니다. 대로변에 인접해 근린상가로 활용될 수 있는 경우가 아니면 1000가구 이상 대단지에서도 점포가 10개를 넘지 않아요. 반면 민간 아파트 단지에선 평균 50~60가구당 1개를 들입니다. 민간 아파트 상가보다 수익률이 높을 수밖에 없죠.”

그는 “LH가 상가를 공급하는 목적은 수익이 아니라 입주민 편의를 돕기 위한 것”이라며 “고분양가 때문에 상가 입주가 늦어지면 입주민들이 불편을 겪을 수 있어 상권이 빨리 형성되는 데 가장 신경을 많이 쓰고 있다”고 말했다.

덕분에 LH 단지 내 상가는 인기몰이 중이다. 작년 공급된 전국 750개 단지 내 상가 중 95%인 713개가 첫 입찰에서 모두 주인을 찾았다. 세종시와 수원시 등 일부 인기 지역의 낙찰가율(예정가 대비 낙찰가 비율)은 400%에 육박하기도 했다. 지난주 입찰에 부쳐진 강남 보금자리주택지구 상가도 8개 공급에 358명이 몰려 평균 45 대 1의 경쟁률을 기록하며 모두 팔렸다.

그는 “강남보금자리 LH 단지 내 상가의 3.3㎡당 공급 예정가는 1900만~2000만원 수준으로 평균 157%인 낙찰가율을 감안하더라도 3.3㎡당 5000만원 안팎인 민간 상가 시세보다 훨씬 저렴한 편”이라고 설명했다.

◆월1회 정기 공급…낙찰자 절반 직접 운영

입주를 6개월 앞둔 단지부터 매월 둘째주 금요일에 입찰 공고를 내는 것도 일반투자자들에게 유리하다고 장 차장은 설명했다. 그는 “입점 점포를 선택하고 개업 준비를 하려면 최소 6개월 전에는 상가를 구해야 한다”며 “LH 단지 내 상가는 매달 같은 날짜에 정기적으로 공급하기 때문에 전문 투자자가 아니더라도 시간을 내 입찰에 참여할 수 있다”고 말했다. 낙찰자 중 전문가는 1~2%에 그치고 나머지는 모두 일반 투자자라고 LH 측은 설명했다.

일반 상가에 비해 매각가가 저렴하다보니 낙찰자의 절반은 직접 점포를 운영하려는 창업자들이다. 유망 점포로는 생활 필수 업종인 부동산과 슈퍼마켓 세탁소 미용실 등을 추천했다.

2층의 경우 치과와 소아과 등 병원과 초·중학교 학생들을 대상으로 한 보습학원도 유망하다고 했다. 그는 “투자비가 많은 유명 프랜차이즈 업종은 리스크가 크다”며 “동네 상권에 어울리는 생활 밀착형 점포를 열어야 한다”고 조언했다.

◆고낙찰 금물…서초 강남 보금자리 유망

단지 내 상가가 투자유망한 상품인 것은 맞지만 낙찰가가 예정가의 200%를 웃도는 고낙찰은 피해야 한다고 지적했다.

그는 “입주민이 늘어날 가능성이 적은 데다 대형마트나 SSM이 속속 동네 상권으로 들어오는 상황”이라며 “입찰 전에 열리는 현장설명회에 참석해 단지 위치와 점포 등을 살펴봐야 한다”고 말했다.

인근에 대형 근린생활시설 상가가 있거나 상가가 많으면 입주민들이 원정 쇼핑을 할 수 있어 주의가 필요하다.

높은 가격을 써 낸 응찰자가 낙찰을 받는 만큼 입찰 연습도 중요하다고 강조했다. 상가도면과 현장 답사를 통해 정보를 수집한 뒤 2~3회 이상 보수적으로 입찰에 참여한 뒤 본격적인 응찰에 나서라고 조언했다.

아쉬운 점은 올해 공급 물량이 290여개로 700~1000개 수준인 예년보다 크게 줄어들었다는 점이다. 추천 상가로는 오는 6월 공급을 앞둔 서초보금자리(11개)와 10월 예정인 강남보금자리(6개), 6월 입찰에 부쳐지는 김포한강신도시(18개)를 꼽았다.

장 차장은 “신규 아파트 입주물량이 감소하면서 상가물량도 줄었지만 입지 여건이 좋은 곳도 많다”며 “서초 보금자리주택지구 A2블록과 강남 보금자리주택지구 A1블록 단지 내 상가는 강남권 입지에다 1000가구 안팎의 배후세대를 갖춰 낙찰 경쟁이 치열할 것”이라고 내다봤다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com