[설 이후 부동산 투자 전략] 내달 2만채 '청약 大戰'…전세비중 높은 역세권 대단지 노려라

설 이후에는 움츠렸던 분양시장에 봄이 찾아올지 관심이 쏠린다. 건설사들이 보금자리주택 본청약을 피해 미뤘던 분양 물량을 쏟아낼 가능성이 높아졌기 때문이다. 6월부터는 올해 최대 관심 지역인 위례신도시 등 입지 여건이 좋고 분양가가 주변 시세보다 저렴한 공공 물량이 대거 나올 전망이다. 따라서 건설사들도 2~5월에 서둘러 분양에 나설 것으로 보인다.

실수요자들은 이 기회에 내집 마련에 나서 보는 것도 괜찮다는 것이 부동산 전문가들의 조언이다. 집값 회복세가 예상보다 더디지만 전세난으로 중소형 아파트를 중심으로 매수세가 쏠리고 있어서다. 김은진 부동산1번지 DB팀장은 "분양 예정인 중소형 아파트나 유망 지역 재개발 · 재건축 단지를 중심으로 입지 및 분양가 등을 꼼꼼히 따져 청약에 나서는 게 좋다"고 말했다.

◆3~5월 민간 분양 몰릴 듯


부동산정보 업체인 부동산1번지에 따르면 2월 전국 분양 물량(임대와 보금자리주택 등 LH 물량 제외)은 5371채다. 한국주택협회와 대한주택건설협회의 조사 결과(5600여채)와 비슷한 규모다. 지역별로는 서울이 227채에 불과했고,인천 및 경기는 2570채,지방은 2574채에 그친다.

대형 건설사 관계자는 "1월에 보금자리주택 청약이 있었고,분양 시장에 온기가 좀처럼 찾아오지 않아 건설사들이 예정돼 있던 분양 일정을 미루는 분위기"라고 설명했다. 이 관계자는 "하지만 분양을 무작정 미룰수 없어 설 연휴가 끝나고 시장 상황이 좀 나아질 것으로 보이는 3월에는 대거 분양에 나설 것"이라고 덧붙였다.

실제 3월 분양 물량은 전국에서 2만3641채에 달해 올 들어 최고치를 기록할 전망이다. 지역별로는 서울이 3648채이며 △경기 9568채 △인천 1701채 △지방 8688채 등이다.

건설사들의 분양은 5월까지 이어질 것으로 보인다. 6월 위례신도시를 시작으로 △7월 강남지구 △9월 미사지구 등 보금자리주택 청약이 예정돼 있어 건설사들이 이를 피해 먼저 분양에 나설 가능성이 높아서다.

◆전세가 비율 높은 중소형 노려볼만


부동산 전문가들은 주택경기 침체가 장기화하면서 중소형의 매력이 더 커졌다고 분석하고 있다. 경기가 나빠도 수요가 많은 데다 최근에는 아파트 분양가도 낮아지는 추세여서 시세 대비 전세가 비율이 높은 중소형은 임대 목적으로 투자하기 적격이라는 설명이다.

이미윤 부동산114 연구원은 "서울 도심과 주거 선호 지역을 중심으로 전셋값 오름세가 지속될 전망"이라며 "전셋값이 상승할수록 전세가 비율이 높은 저가 소형 주택에 매수세가 몰려 이들 물건의 장점이 더 부각될 것"이라고 내다봤다.

부동산114에 따르면 전세가율이 높은 주요 지역으로는 서울 홍제동과 봉천동 상봉동 목동 길음동 용두동 전농동 구로동 등이다. 이 지역은 전셋값을 매매가로 나눈 전세가 비율이 60~71%에 달한다.

자치구별로는 서대문구가 50.98%로 가장 높았다. 이어 △관악구 48.99% △중랑구 48.88% △성북구 48.61% △동대문구 48.37% 순이었다.

따라서 이 지역이나 주변에서 분양하는 아파트 단지들에 관심을 가져볼 만하다는 지적이다. 봉천동에서는 올 하반기 대우푸르지오 분양이 예정돼 있다. 363채 규모로 일반 분양은 183채다. 전용면적 85㎡ 이하 중소형도 일부 포함돼 있다. 전농동에선 삼성물산이 전농7구역을 재건축해 2424채 규모의 대단지를 선보인다. 일반 분양분은 506채이며 공급면적 기준으로 49~152㎡로 구성돼 있다.

◆재건축 · 재개발은 역세권 중심으로


고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "중소형과 재건축 아파트에 이어 강남 중대형 새 아파트도 거래가 살아나기 시작한 것으로 보인다"며 "이런 흐름에 따라 주택경기에 약간 후행하는 재개발도 다시 활기를 띨 것으로 점쳐진다"고 말했다.

다만 재건축 · 재개발 아파트의 경우엔 아직 변수가 많아 중장기적인 시각으로 접근해야 한다는 지적이 많다. 투자 지역도 실수요자가 몰리는 역세권이 안전하다는 분석이다.

부동산114에 따르면 올해 일반 분양분이 나오는 역세권 재개발 아파트로는 아현3 · 4구역(1150채 · 3063채 이하 총 세대수)를 비롯해 북아현1-3구역(1514채),가재울뉴타운 4구역(4047채),왕십리뉴타운 1 · 2 · 3구역(1702채 · 1148채 · 2101채),옥수제12구역(1821채),신정2-2구역(352채),응암3구역(350채) 등이다.

청약 유의점과 관련,함영진 부동산써브 연구실장은 "올해 5월엔 만능통장이라고 불리는 '주택청약종합저축'이 나온 지 2년이 된다"며 "2년 전 가입자 500만명이 청약 1순위 자격을 획득하게 돼 민간 분양시장에 관심이 있는 수요자는 5월 전에 청약에 나서는 것도 방법"이라고 말했다. 함 실장은 또 "서울을 제외한 지역은 올해 안에 분양가 상한제가 폐지될 수 있다는 점도 청약 전에 고려해야 한다"고 조언했다.

김재후 기자 hu@hankyung.com