[2010 추석 이후 부동산 전망]

시청자 여러분 안녕하십니까. 정부가 8.29 부동산 대책을 발표한지 벌써 한달 가까이 지났습니다. 하지만 시장의 반응은 여전히 싸늘한데요, 추석 연휴를 기점으로 시장 상황이 다소 달라질 것이란 전망도 적지 않습니다.

그래서 오늘 이 시간에는 부동산 전문가와 함께 추석 이후 부동산시장을 전망해보도록 하겠습니다. 도움 말씀을 위해 박원갑 스피드뱅크 연구소장, 김인응 우리은행 재테크팀장 나와계십니다. 안녕하세요.

부동산시장이 장기 침체 국면에서 좀처럼 빠져나오지 못하고 있는 모습인데요, 실제 우리 시민들은 어떻게 느끼고 있는지, 거리로 나가봤습니다. 함께 보시죠.

시민 인터뷰

“서민들에게는 여전히 부담되는 집값... 거품이 더 빠져야 된다. 부동산 경기는 이미 바닥이라 지금 집을 사야 하는 시기가 아닌가?” 등 다양한 말씀을 해주셨는데요. 8.29 부동산 대책이 크게 피부에 와 닿지 않는다는 말씀도 있는데, 먼저 8.29 부동산 대책 내용들을 간략히 짚어보겠습니다.

먼저 김인응 팀장께서 말씀해주시죠.

정부는 지난 8월 29일 부동산시장의 활성화 대책으로 DTI 즉 총부채상환비율 규제를 한시적으로 폐지하고, 생애최초 주택구입자에 대한 금리우대적용 방안을 발표했는데요. DTI의 경우 내년 3월말까지 한시적으로 무주택자나 1가구 1주택자에 대해서는 적용 폐지와 함께 금융기관이 자율적으로 판단해 융자금액을 산출하도록 했습니다. 또한 내년 3월말까지 전용면적 85평방미터 이하이면서 6억원 이하 주택을 생애 처음으로 구입하는 가구로서 부부합산 연소득이 4천만원 이하인 경우 최대 2억원까지 생애최초 주택구입자금 대출을 5.2%의 금리로 이용할 수 있도록 하였는데 이는 전에는 부부합산 연소득이 2천만원인 경우 1억까지만 이용할 수 있었으나 금번 활성화 방안으로 부부합산 연소득을 2천만원에서 4천만원으로, 대출한도를 1억에서 2억으로 이용대상 완화와 함께 융자한도도 두배로 확대적용 받을 수 있도록 하였습니다.

이번에는 박원갑 소장께서 또 다른 제도 변화에 대해 말씀해주시죠.

-전반적으로 내년 3월까지 생애최초대출자금 대출, DTI규제 한시적 유예, 양도세 중과 2년 유예, 주택임대사업자 자격 완화(5가구에서 3가구 이하)로 생각보다 강력한 거래활성화대책이 나옴

-시장의 경착륙을 막고 연착륙을 유도하는 다소 쇼크 요법

-DTI 완화에 대해서는 상당한 논란이 있어 내년 3월 이후 연장하기는 쉽지 않을 전망

8.29 부동산 대책의 내용들을 간략히 짚어봤는데요, 그럼 이번에는 대책 발표 후 실제 시장의 반응은 어떤지 살펴보겠습니다. 이준호 기자입니다.

"주택거래정상화를 위해 실수요자의 주택 구입과 관련한 금융·세제지원을 확대..내년 3월말까지 한시적으로 DTI 적용을 금융회사 자율에 맡기겠다."

주택 실수요자를 위한 DTI 한시적 폐지 등을 담은 '8.29 부동산 대책'.

대책 범위가 예상을 뛰어넘은 수준이었지만 실제로 거래를 활성화 시키기에는 역부족이었습니다.

일부 지역에서 호가가 오르고 급매물을 거두는 사례도 나왔지만 실제 매수로 이어진 경우는 드물었기 때문입니다.

"8.29 대책 이후에도 매수문의나 움직임이 거의 없는 상황..앞으로 DTI외에 다가구 주택 보유자에 대한 세제혜택 등 추가적인 대책을 기대하는 분위기가 강하다."

"주택 수요자들의 관망세가 깊게 나타나고 있다. 담보대출 규제가 은행권에서 풀리긴 했었지만 실제로 대출을 받는 행동들은 나타나지 않고 있다."

주택을 구입하기 보다는 계속 전세에 머무려는 경향이 강해지면서 추석 전까지 전세수요가 꾸준히 늘어났습니다.

때문에 경기와 인천 등 일부 지역을 제외한 수도권 전역에서 전세값이 가파른 상승세를 보이기도 했습니다.

이렇듯 실수요자들의 짙은 관망세 속에 눈치보기 현상이 강해지는 상황은 추석 전까지 계속됐습니다.

하지만 정부가 8.29 대책에 대한 후속조치를 이번달 말까지 완료하기로 한 데다 본격적인 가을 이사철까지 겹치면서 분위기가 반전될 가능성도 높습니다.

전문가들은 다음달 초부터는 중소형 아파트나 급매물 위주로 내집마련을 위한 실수요자들의 움직임이 재개될 것으로 내다보고 있습니다.

WOW-TV NEWS 이준호입니다.

앞서 보신대로 관심은 커진 것 같은데 여전히 관망세가 이어지면서 실제 시장은 크게 움직이지는 않는 모습인데, 두분께선 지금 시장 어떻게 진단하십니까? 먼저 박원갑 소장께서 말씀해주시죠.

-강력한 규제완화책에도 불구하고 시장은 여전히 큰 영향을 주지 않고 있어

-시장은 여전히 집값이 하락할 것이라는 불확실성과 두려움이 지배하고 있음을 보여주는것

-일부 막혀 있는 급매물은 어느정도 팔려 거래의 숨통은 다소나마 터줄 것으로 예상

-하지만 이번 반짝 이사철이 마무리되면 다시 집값은 약세 예상

-지금 집값이 계속 상승으로 치고 올라가기 어려운 구조

-시장은 좀 더 보수적으로 이해해야 할 것으로 보임

정부의 8.29 부동산 활성화 대책 발표후 시장에서는 아직까지 직접적인 반응이 나타나지 않고 있는 것으로 보여지고 있고 단지 급매물이 회수되면서 가격하락이 다소 둔화되는 모습을 보였습니다. 지역별로는 가격하락폭이 컸던 분당지역의 경우 주택가격 회복에 대한 심리적 작용이 일어나면서 급매물중심의 일부 거래가 발생한 반면 DTI 규제 대상이 아니었던 용인지역에서는 이번 DTI 폐지조치가 부동산 거래에 별다른 영향을 미치지 못한 것으로 분석되고 있습니다.

현 부동산 시장을 간략히 진단해봤는데, 8.29 부동산대책에 강남권은 빠져있습니다. 아무래도 강남은 부동산을 움직이는 가장 핵심인 곳이라 할 수 있는데, 앞으로 강남 시장 어떻게 보십니까?

-강남은 이번 대책에서 제외돼 있지만 약간 반등하는 모습을 나타내

-투자재 성격이 강한데다 정책에 먼저 반영하는 특성을 갖고 있다보니 그럼

-그동안 강남 집값은 나름대로 입지에 대한 프리미엄을 지불하는 곳

-하지만 그동안 가격이 너무 올라 단기적으로 거품 형성돼 위험

-항상 리스크 관리를 펴야한다는 것도 핵심

8월 말에 나온 대책이라 그 효과가 아직 시장에 미치지 않았다는 의견도 있습니다. 그렇다면 추석 이후의 부동산 매매 시장은 어떻게 보십니까?

8.29 부동산 대책 발표 이후 부동산 시장에 특별한 변화가 없고 이러한 추세는 추석이후 부동산 시장에도 이어질 것으로 예상되고 있는 것은 물론 많은 분들이 이번 8.29조치가 침체되고 있는 부동산 시장을 회복시킬 수 있을까 하는 회의적 시각을 갖고 있다는 점에서 부동산시장의 회복은 당분간 기대할 수 없을 것으로 전망하고 있습니다.

추석 이후에도 매매시장의 큰 변화는 없는 것으로 내다보시는군요. 그렇다면 전세값은 어떨까요? 계속 오르고 있는 모습인데, 특히 추석이후에는 이사수요가 많은 가을이라 더욱 오를 것이란 전망도 있는데...

-전세는 현재의 수급을 잘 반영하는 구조

-지금 중소형 공급부족/소형아파트인 대체재 공급부족으로 구조적인 수급불안 내재

-더욱이 집값 하락 기대심리로 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 많아짐

-이러다보니 집값은 떨어지는데 전셋값만 오르는 이상 현상이 나타나고 있음

-내년에는 올해보다 전세난이 좀 더 심해질 수 있음

-2008년 금융위기 당시 집을 짓지 않았는데 그 당시 입주하는 아파트가 내년으로 다가오는 데 물량이 별로 없음...그래서 내년에는 다소 걱정

그렇다면 추석 이후 부동산 매매는 어떻게 접근하는게 좋을지 살펴봤습니다. 박준식 기자의 보도입니다.

추석 이후 부동산 시장의 눈치보기 장세가 최고조에 달할 전망입니다.

보통 추석을 전후해 이사수요 등 계절적인 매매 수요가 반짝 급증하는 것이 정상.

하지만 올해는 8.29 부동산 대책에도 불구하고 좀 더 지켜보자는 신중론이 확산되고 있습니다.

전문가들 역시 당장 이사가 급한 경우가 아닌 이상 추석 이후라도 성급하게 움직이지 말고 보다 장기적인 시각을 가지라고 조언합니다.

이영진 닥터아파트 이사

“급한 상황이 아니라 내집 마련에 여유가 조금 있을 경우는 길게는 내년 3월 이후의 시장까지 관망하고 나서 내집 마련 전략을 세워보는 것도 바람직하다”

특히 금리의 추가 인상 여부 등 부동산 시장 주변 여건을 충분히 타진하는 것이 중요합니다.

다만 DTI 규제 완화와 기금의 지원 확대는 소형 주택의 거래를 원하는 실수요자에게는 기회인 만큼 신중하게 접근할 필요가 있어 보입니다.

“매물이 많은 경기도 외곽지역보다는 수요가 어느 정도 받쳐주는 서울지역 위주로 매물을 타진하는 게 좋다. 3억이하 85이하 중소형 주택 위주로 매입을 타진하는 것이 좋을 것이다”

처음으로 내집 마련에 나선다면 추석 이후 주택기금 대출을 눈여겨 볼만 합니다.

처음 주택을 구입하는 무주택자라면 내년 3월까지 연 5.2%의 금리 조건으로 2억원까지 대출을 받을 수 있습니다.

부부합산 연소득이 4000만원 이하이면서 전용 면적 85㎡ 국민주택규모에 해당합니다.

한편 소형 아파트를 중심으로 매매가 대비 전세가가 높은 수준을 유지하고 있어서 이번 기회에 대출을 늘려 전세 대신 내집 마련에 나설 실수요자도 적지 않다는 관측입니다.

WOW-TV NEWS 박준식입니다.

각종 규제 완화와 시장 가격 하락으로 지금이 내 집 마련 적기라는 얘기도 나오고 있는데, 현재 집을 마련하고자 하는 사람들에게 조언 한 말씀 해주신다면?

-지금은 굳이 서둘러 집을 살 필요가 없음

-다만 30-40% 하락한 것은 선별 매수

-그런데 이번 기회가 아니더라도 다음 기회가 옴

-변동성이 강한 시장에서는 서두름이 최대의 적임 느긋함이 최고의 미덕

-지금은 대세상승이 아니라 침체장의 일환이라는 점을 명심할 것

투자목적이 아닌 내집마련의 차원에서 주택 매입을 고려하고 있다면 금년 4분기부터 내년 상반기까지를 내집마련을 고려해 나가는 방안이 적절할 것으로 판단되고 있습니다.

왜냐하면 정부가 부동산 활성화에 대한 의지를 보여고 있는 것은 물론 향후 추가적인 주택가격의 하락 가능성이 그다지 높지 않다고 판단되기 때문입니다. 과거의 수년간의 추세로는 추석전후로 부동산시장의 움직임이 두드러졌다는 점에서 3/4분기까지는 추세을 지켜본 후 주택매입에 나서는 것도 늦지 않기 때문입니다.

향후 시장의 변화나 부동산 가격형성요인의 변화를 고려할 경우 내집마련을 하기에 좋은 지역으로는 모두가 선호하는 강남3구지역이나 아니면 과천을 제외한 버불세븐지역이 장기적으로 유망한 지역이라고 할 수 있고 특별히 과천지역의 경우 거주환경이 좋아 유망한 투자대상이 될 수 있으나 정부기관의 행정도시 이전에 따른 대규모 인구유출 이벤트가 있다는 점에서 향후 2년간 시작의 가격동향 추세를 살펴본후 적극 매입을 고려하는 것도 좋은 방안이 될 수 있을 것입니다.

특히 수익성 보다는 주거 선호지역 입성을 목표로 하는 분들은 강남권의 재개발아파트 매입에도 관심을 갖을 필요가 있을 것입니다.

끝으로 주택을 매도하려는 사람들에게 한 말씀...

주택매도를 계획하고 있는 경우라면 서두를 이유가 없다고 판단되는데 이는 정부의 부동산 활성화 대책이 발표되고 있고 향후 추가적인 침체가 이루어 질 경우 세제혜택 연장이나 확대는 물론 정부의 추가적인 활성화대책 발표 가능성 높기 때문입니다.

따라서 과도한 융자로 대출이자 부담이 크거나 자금의 유동성 확보 차원이 아니라면 보유부동산의 매각은 내년 이후로 생각하는 것이 적절할 것으로 전망되고 있습니다.

-대출이 많은 분들,특히 하우스 푸어라고 할 정도로 대출이 과도한 경우는 매도를 하는 것이 좋아

-다만 중대형은 앞으로 2년-3년 정도 공급과잉이 소화되기 위해서는 걸릴 것으로 보임

-굳이 급하지 않으면 지금 매도보다는 좀 있다가 매도하는 것이 좋을 듯

-소형 주택은 지금이 장이 좋을 때 매도도 좋아

이렇게 해서 ‘추석 이후 부동산시장을 전망해봤습니다. 지금까지 도움 말씀에 박원갑 스피드뱅크 연구소장, 김인응 우리은행 수석부부장(PB) 수고해주셨고요. 저희는 이만 물러가겠습니다. 함께해주신 여러분 고맙습니다.

안태훈기자 than@wowtv.co.kr