[부동산뷰]2010 부동산 시장, 달라지는 것들

올해는 주택과 부동산 관련 제도 중에 바뀌는 것이 많습니다. 경우에 따라서는 내집을 마련하는데 유리한 부분이 많으니까 꼼꼼하게 살펴봐야 겠습니다.

그래서 오늘 부동산 뷰 시간에는 올해 달라지는 주택, 부동산 관련 제도와 이에 따른 내집 마련 노하우를 들어보는 시간을 마련했습니다.

박준식 기자 나와 있습니다.

올해 전반적인 부동산 시장은 어떻게 전개될 것으로 보십니까.

많은 전문가들이 1분기, 늦어도 상반기까지는 안정세, 또는 회복세를 이어갈 것으로 전망하고 있습니다.

일부 지역을 제외하면 크게 집값이 뛰거나 거래가 급증하지는 않을 것이라는 예상입니다.

신규 공급 물량 역시 서울과 수도권 등 일부 지역에 집중됐고 지방에서의 분양은 많지 않습니다.

지방 같은 경우에는 여전히 악성 미분양 문제 때문에 신규 분양을 엄두도 못내는 실정입니다.

지난해 일시적으로 붐을 이뤘던 신규 아파트에 대한 청약도 각종 세제 혜택이 종료됨에 따라 올해는 지난해와 같은 인기를 기대하기는 어려워 보입니다.

양도세 감면 등 신규 분양이 가지고 있던 장점이 사라진다면 상대적으로 교통여건이 불리한 수도권과 서울 외곽의 신규 분양 물량에 쏠린 관심도 그만큼 사라질 것이라는 것입니다.

물론 부동산 가격은 실물 경기에 직접적인 영향을 받습니다. 올해는 지난해보다 경기가 회복되면서 부동산 가격도 오르겠지만 이 역시 변수가 많은 것이 사실입니다.

금리와 이자 부담의 증가, 금융규제 강화가 얼마나 지속될지 등 중간 중간 변수가 많습니다.

지난해부터 일기 시작한 출구전략 논란은 여전히 부동산 시장과 대출 시장의 가장 큰 악재입니다.

그나마 눈에 띄는 지역과 단지를 보자면 서울의 뉴타운과 위례·광교신도시, 그리고 보금자리와 시프트에 대한 인기를 어느 정도 계속될 것으로 예상됩니다.

박 기자 그렇다면 올해는 내집을 마련하기 좋다고 봐야 할까요. 그렇다면 언제 어디 곳에 내집을 마련해야 할까요.

언제나 그렇듯이 내집을 마련하는 것은 쉬운 일은 아니지만 언젠가는 해결해야 할 가장 큰 숙제입니다.

올해는 지역이나 원하는 주택의 형태를 잘 맞춘다면 내집을 마련하기에 적당한 시기라고 판단됩니다.

지역이라는 부분은 서울 강남 같은 핵심 지역을 고집하지 않는다면 좋은 아파트 단지를 찾을 수 있다는 것입니다.

오히려 서울과 바로 인접한 경기도권이나 서울 외곽이지만 교통 여건이 크게 좋아진 지역에 공급되는 신규 아파트는 노후된 서울 도심의 아파트보다 좋을 수 있습니다.

집의 형태도 올해는 내집을 마련하는 전략을 구사하는 데 중요한데요, 아파트만을 굳이 고집할 필요가없다는 것입니다.

아파트 외에도 공동주택의 형태는 다양한데요, 예를 들면 오피스텔이나 올해부터 본격적으로 선을 보일 미니 아파트나 초소형 주택은 1인이나 2인 가구 등에게 적합합니다.

이제 좀더 구체적으로 살펴보겠습니다. 먼저 과연 올해 정부는 주택과 부동산과 관련해 어떤 큰 그림을 그리고 있는지 알아보는 것이 전체적인 시장의 흐름을 이해하는 데 도움이 되겠죠.

지난해말 국토해양부가 대통령에게 보고한 올해 업무보고의 핵심은 서민과 중산층 보호 강화입니다.

이를 위한 방법으로 주택시장 안정과 서민주거복지 강화를 내세웠습니다.

구체적인 내용을 보면 가장 먼저 보금자리 주택을 들 수 있습니다.

수도권 14만호, 지방4만호 등 모두 18만호의 보금자리주택을 공급합니다. 강남 등 일부 지역에서는 지나친 관심을 받고 있는데, 그래서 거주의무 부과 기간과 그린벨트내 불법행위 단속을 엄격하게 진행하겠다고 밝혔습니다.

오피스텔, 실버주택 등 이른바 ‘준주택’과 도시형 생활주택 등 도심내 주택공급을 활성화하는 방안도눈에 띕니다.

전세시장 안정을 위해 임대주택 사전예약제와 전월세 정보 시스템을 도입하고 철거 세입자에게 공공임대주택을 우선 공급한다고 합니다.

지난해부터 신혼부부 특별공급 대상이 늘고 있는데요, 임신부부까지 확대하게 됩니다.

오늘 먼저 지난해 히트상품으로까지 선정된 보금자리주택을 이야기해야 할 것 같습니다. 올해 본격적인 분양을 앞두고 있는데, 보금자리주택의 인기와 관심은 올해도 계속되겠죠.

보금자리주택과 시프트는 함께 고려를 해 보는 것이 좋겠습니다.

두개 모두 무주택자들이 값싸게 내집 마련을 할 수 있는 절호의 기회며 입지 조건이 탁월하다는 데 주목을 해야 합니다.

앞서 설명을 드렸지만 올해 공급되는 보금자리주택은 18만 가구입니다. 수도권 그린벨트에 들어서는 물량이 8만 가구, 위례신도시 등 2기 신도시 4만 가구가 배정돼 있습니다.

보금자리주택의 경우 절차가 조금 바뀝니다.

분양주택의 경우 우선공급제도가 없어지고 특별공급으로 통일됩니다. 3자녀 이상이면 특별공급제도를 적용받고 노부모 부양 우선공급도 특별공급으로 바뀝니다.

자녀가 있는 사람에게만 주어졌던 신혼부부 특별공급 신청 자격은 임신한 부부까지 확대됩니다.

생애 최초 주택 특별공급의 신청 자격도 도시근로자 평균 소득의 80%에서 100%로 완화된다.

시프트는 올해 서울에서 1만가구가 공급될 예정입니다.

물론 시프트는 임대라는 점 때문에 일부 부정적인 이미지가 있지만 20년이라는 임대 기간은 사실상 내집이라고 봐도 됩니다.

주변의 시세 대비 80% 수준에서 사실상의 내 집을 마련할 수 있고, 무엇보다 서울 내에 교통과 주거 환경이 좋은 아파트라는 점에서 올해도 인기는 여전할 것으로 생각됩니다.

집을 가지고 있는 분들도, 집을 장만하려는 사람도 가장 궁금한 것 중 하나가 과연 올해 집값은 어떻게 될지 겠죠. 어떻게 보시나요.

결론적으로 보자면 소폭이지만 오를 것이라는 데 이견이 없습니다.

정부에서는 올해 실질성장률을 3.9%로 예상하고 있는데 부동산 시장도 실물경기 회복과정과 비슷하다는점을 감안하면 전체적으로 4% 정도 오르지 않겠냐는 것입니다.

한 조사를 보면 전문가 10명 중 8명 이상이 올해 집값이 오를 것으로 보고 있으며 상승폭을 1∼5% 정도로 전망했습니다.

집값 상승폭이 클 곳으로 예상되는 지역으로는 ‘서울 강남권’과 ‘개발 진행 중인 한강변’이라는 의견이 압도적으로 많았습니다.

전세 시장 상황도 크게 나아지지 않을 것 같습니다.

만성적인 입주물량 부족과 대기수요자 증가가 맞물리며 지난 해와 마찬가지로 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 그래서 올해 전세 주택상승률은 서울 5.6% 이상, 수도권은 적어도 4% 이상 오를 것으로 보고 있습니다.

여기에 재건축·뉴타운 사업에 따른 멸실가구만 9만여가구에 달해 전세 수요는 계속 증가할 것으로 예상됩니다.

주택 가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은 역시 공급입니다. 올해 공급되는 주택은 얼마나 될까요.

몇 년째 이어오던 주택공급 부족이 올해도 이어질 것이 분명합니다.

국토해양부에 따르면 지난해 건축허가와 사업승인을 받은 주택은 총 36만8천여 가구입니다.

지난해 공급 목표치인 43만가구의 86%에 불과합니다.

이런 상황이라면 2011년까지 전국의 아파트 입주량이 연간 3만~7만가구 부족해 집값이 상승할 것이라는 전망입니다.

이렇게 일반 공동 주택의 공급이 부족해서일까요, 올해 유독 눈에 띄는 것은 소형 주택의 공급 확대라고 합니다. 소형 주택은 구체적으로 어떤 주택을 말하는 것인가요.

우리나라도 가족의 형태가 많이 바뀌면서 1인 또는 2인으로 구성된 초소형 가구들이 급격하게 늘고 있습니다.

이런 가구들은 굳이 큰 집도 필요 없습니다.

이런 가구들을 위한 오피스텔·고시원·실버주택처럼 사실상 주택으로 쓰이는 시설을 '준주택'으로 분류하기로 했습니다.

이에 따라 국민주택기금의 지원을 받을 수도 있고 용적률을 상향 조정할 수도 있습니다.

분양가상한제나 주택 청약 관련 규제는 적용되지 않는다. 오피스텔의 바닥 난방도 전용 85㎡ 초과까지 전면 확대돼 주거 환경도 좋아집니다.

결국 아파트라는 전형적인 형태의 공동주택을 고집하지 않는다면 오피스텔이나 새롭게 등장하는 소형 주택도 한번쯤 고려해 볼만 합니다.

세제 개편은 일반 시청자 분들에게 조금 어려울 수 있지만 그래서 더욱 설명이 필요할 것 같습니다.

가장 먼저 챙겨야 할 것은 양도세 감면 혜택입니다.

신규 아파트를 구입한다면 2월 11일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

결국 늦어도 이달 중순까지는 청약에 나서야 한다는 계산입니다.

여러 채의 집을 가지고 있다면 올해 안에 집을 파는 게 유리합니다.

양도세 중과세 규제 완화 조치가 올해 말 끝나기 때문입니다.

지금은 다주택자가 주택을 양도할 경우 6∼33%의 일반 세율이 적용되지만, 올해말부터는 원래 세율인50~60%로 늘어나게 됩니다.

대출부담이 크고 양도 차익이 가장 적은 집부터 파는 것이 좋겠습니다.

미분양주택은 각종 혜택이 많은데요, 취·등록세 50% 추가 감면 혜택도 올해 6월 30일 종료됩니다.

지금은 취·등록세율이 최고 1.75%이지만 7월 1일부터는 4.6%로 늘어납니다.

올해 부동산에 관심이 있는 분들이라면 반드시 챙겨야 할 부분은 금리입니다. 금리 인상 움직임이 심상치 않습니다.

실제 집을 사고 파는 것 만큼 중요한 것이 대출 금리입니다.

대출 금리에 따라 은행을 이용할지 보험사를 선택할지, 아니면 언제 대출을 받을지 따질 일이 한두가지가 아닙니다.

지금 시점에서 분명한 것은 하반기로 갈수록 지금보다 금리가 더 높아질 가능성이 높다는 것입니다.

그만큼 이자 부담이 늘어난다는 것입니다.

이미 시중 은행 태반이 금리를 조금씩 올린 상황입니다.

출구전략이라고 해서 정부가 시중의 부동자금을 회수하기 위해 금리를 인상하는 방안이 실제 도입과는 관계없이 꾸준히 제기되고 있는데요, 시행 여부와 관계없이 금리에는 악재일 수 밖에 없습니다.

특히 올해는 6월에 지방선거가 있는데, 선거 이후 경기 부양을 위해 정부가 출구전략 카드를 꺼낸다면 대출을 받아 내집을 마련하거나 하려는 분들의 이자 부담은 크게 늘어날 전망입니다.

조금 화제를 돌려서 청약은 여전히 내집을 마련하기 위해 많은 분들이 우선 고려하는 재테크 수단입니다. 청약 포인트와 주요 지역에 대해 설명을 해주시죠

청약 가입자라면 도심에 공급되는 아파트와 신도시아파트 청약을 기다리는 것이 좋을 듯 싶습니다.

지하철과 전철을 끼고 있는 역세권 아파트만 4만 6000여가구 공급됩니다.

무주택자들은 계속해서 강조하고 있는 4월에 공급될 보금자리 2차지구 가운데 내곡, 세곡2지구와 위례신도시 보금자리주택을 놓치지 말아야 합니다.

1월 말부터 시작되는 은평뉴타운 분양도 눈여겨 봐야 합니다. 6천여가구가 일반 분양되고 지난해 최고청약 기록을 세운 수원 광교신도시도 많은 분들이 관심을 갖는 지역 중 하나입니다.

다만 강남권 2차 보금자리주택에 당첨되려면 청약저축 납입금액이 1200만원은 넘어야 합니다,

위례신도시 비슷한 수준이 예상되며 서울 뉴타운 단지들은 청약가점이 중소형·중대형 모두 60점은 돼야 할 것 같습니다.

만약 납입금액이 적은 수요자라면 수도권 보금자리지구가 적합합니다.

마지막으로 살펴봐야 할 것은 이런 저런 정책 변화에도 불구하고 여전히 부동산 시장에 발목을 잡고 있는 불합리한 제도나, 정책이 아닌가 싶습니다. 예를 들면 DTI 규제가 얼마나 계속될지, 민간 건설사들이 꾸준히 요구하고 있는 분양사 상한제 폐지 등을 꼽을 수 있죠.

네 그렇습니다. 부동산 시장에서 백약이 소용없는 것은 엄격한 대출 규제를 풀지 않는 한 시장은 결코 쉽게 움직이지 않을 것이라는 것입니다.

DTI 대출 규제의 경우 정부에서도 시장 안정과 추이를 보고 조정이 가능하다는 입장을 밝힌 바 있습니다.

그래서 올해는 DTI 규제도 손을 볼 것이라는 전망이 우세합니다.

보금자리주택과 장기전세주택 공급을 더 늘려야 한다는 주장도 제기되고 있습니다.

보금자리와 시프트는 현 시점에서 주택 공급의 숨통을 트이는 하는 적절한 방법인데요, 이런 차원에서 민간 아파트의 분양가 상한제 폐지 주장도 갈수록 힘들 더하고 있습니다.

감사합니다.

박준식기자 immr@wowtv.co.kr