서울시가 전셋값 안정 대책을 통해 재개발 사업의 용적률을 높여주기로 한 것은 그만큼 내년 이후 주택 수급 불균형이 심각하다고 판단했기 때문이다.

올 상반기 재건축 사업에 대해서는 용적률 상향，임대주택 의무건립 폐지 등 각종 완화책이 시행됐지만 상대적으로 재개발 사업에 대해서는 별다른 혜택이 없어 형평성에 어긋난다는 지적이 제기돼 왔다. 하지만 다세대 · 다주택 건립규제 완화 등을 놓고 국토해양부와의 협의 등 추진 과정에서 난항도 예상된다.


◆재개발 · 재건축 용적률 확대

대책에 따르면 시는 재개발 구역 내 용적률을 일괄적으로 최대 25%포인트까지 늘려 주기로 했다. 시는 대신 이 같은 용적률 증가분을 전용면적 60㎡ 이하 소형주택으로 짓도록 해 개발이익을 환수하고 서민주택을 늘릴 계획이다. 다만 임대주택은 현행법상 전체 세대수의 17%만큼 짓도록 돼 있어 따로 규정을 두지 않았다. 용적률 상향으로 세대수가 늘어나면 자연스럽게 장기전세주택(시프트)과 같은 임대주택도 증가하게 된다는 얘기다. 시는 이에 따른 주택공급 확대 물량을 1만2000채로 예상했다.

용도지역 상향도 주택공급을 늘리기 위한 인센티브다. 재개발뿐만 아니라 재건축 구역(용적률은 이미 올려줬음)에서도 혜택을 받을 수 있다. 구릉지를 제외한 2종 일반주거지역인 전체 재개발 재건축 단지(총 134㎢)가 대상이다. 현행 2종 일반주거지역은 7층 이하와 12층 이하로 나눠져 있는데 3종 일반주거지역으로 용도지역이 올라가면 이 같은 층수제한이 사라진다. 아울러 상한 용적률도 현행 250%에서 300%까지 늘어나기 때문에 용적률도 추가적으로 늘어날 수 있게 된다. 다만 300%까지 적용받기 위해서는 늘어나는 용적률의 50%만큼은 재건축소형주택(임대주택)으로 지어야 하는데다 까다로운 서울시 심의를 통과해야 한다. 이로 인한 신규주택 공급 효과는 1만6000채 정도로 추산됐다.

◆도시형 생활주택 활성화로 20만채

서울시는 주차장 설치기준 완화구역을 확대 지정하는 등 도시형 생활주택 조기 공급을 적극 추진할 방침이다. 주차장 설치기준 완화구역에서는 연면적 200㎡당 주차장을 1대만 설치하면 돼 사업성이 크게 개선된다. 시 관계자는 "대략 10세대(세대당 평균 전용면적 20㎡형 기준)당 1대꼴로 일반 지역에서 지어야 할 주차장의 20% 수준에 불과한 것"이라고 설명했다. 시는 지난 8월 성북구 안암동 등 5곳을 이미 완화구역으로 지정했으며 이달부터 각 자치구별로 1곳씩 총 25곳을 지정할 방침이다. 시는 진입도로 폭도 현행 6m에서 4m로 줄이는 방안을 국토부에 건의, 오는 11월 중 관련 주택건설 기준이 개정될 예정이다. 서울시는 도시형 생활주택의 활성화로 무려 20만채의 신규 주택이 공급될 것으로 전망했다.

◆장기전세 · 보금자리 주택 공급도 늘려

서울시는 당초 2018년까지 11만2000채의 장기전세주택(시프트)을 공급할 계획이었으나 여기에다 2만채를 더 늘리기로 했다. 구체적으로는 △보금자리주택 시범지구 500채 △서울시 자체 보금자리주택 5200채 △강서 마곡지구 4300채 △송파구 위례신도시 1만채 등이다. 이 가운데 1만1680채는 내년까지 조기에 공급해 심리적 불안감을 해소한다는 방침이다.

아울러 서울시가 자체적으로 건설할 보금자리주택 1만6800채(시프트 5200채 제외)를 합치면 장기전세와 보금자리 주택으로만 3만6800채가 추가로 공급된다.

◆재개발 사업시기 조절

시는 내년 이후 재개발 재건축 뉴타운 등 정비사업으로 인해 대규모 다세대 등 주택 멸실이 예상되는 일부 지역의 철거 시기를 관리처분계획 시점에서 3~12개월 정도 조정해 서민주택을 최대한 보전한다는 방침이다. 시는 이를 위해 국토부와 협의，별도의 '시기조정위원회'를 구성，운영키로 했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com

◆시프트(장기전세주택)=서울시가 중산층 이하의 주거안정을 위해 주변 전세가격의 80% 선에서 20년간 장기간 거주할 수 있도록 제공하는 전세주택을 말한다. SH공사가 직접 짓거나 재건축 아파트의 일부 세대를 사들여 제공한다.

◆보금자리주택=이명박 정부가 추진하고 있는 무주택 서민을 위한 중소형 공공아파트(분양 및 임대)다. 분양주택은 수도권 그린벨트 해제나 도심 재개발 등을 통해 많게는 주변 집값의 50% 선에 공급될 예정이다.

◆도시형 생활주택=1~2인 세대의 증가 추세에 맞춰 도심에 단지형 다세대,원룸,기숙사형 등으로 짓는 소형주택이다. 공급 활성화를 위해 주차장 설치 기준을 대폭 완화한 것이 특징이다.