정부가 6일 수도권 지역에 대한 주택담보인정비율(LTV) 기준을 50%로 낮추겠다고 전격 발표한 것은 수도권의 집값 급등 추세를 더 이상 용인하기 어렵다고 판단한 때문으로 해석된다.

◆왜 전격적으로 발표했나

금융당국의 경고에도 불구하고 지난 6월 은행 주택담보대출은 올 들어 최대인 3조8000억원이 나갔다. 월평균 3조원 수준을 훌쩍 넘은 것이다. 제2금융권을 더할 경우 4조5000억원이 풀렸다.

이날 대책이 은행 마감시간인 오후 4시에 발표된 것은 대출 규제에 앞서 돈을 미리 빌리는 가수요를 차단할 필요가 있었기 때문이다. 금융위 관계자는 "최근 정부의 대출규제 움직임에 시장이 민감하게 반응하면서 오히려 가격상승 심리를 부추긴 측면이 있어 전격적으로 결정했다"고 말했다.

최근 주택담보대출을 받아 실제로 집을 사는 사람들이 늘어나면서 집값 불안이 커지고 있는 상황도 고려됐다. 생활비 마련 등이 아니라 주택구입 목적으로 주택담보대출을 받은 비중은 1월 46%에서 2월 47%，3월 50%，4월 53%，5월 55%로 높아졌다.


◆효과 있을까

이번 조치로 서울과 인천,경기지역에서 △만기 10년 이하의 아파트 담보대출 △만기 10년을 초과하면서 6억원이 넘는 아파트의 담보대출 △만기 3년 이하인 일반주택의 담보대출에 대해 LTV가 현행 60%에서 50%로 낮아진다. 나머지 아파트와 일반주택에 대해서는 현행 60% 규제가 유지된다.

목동 분당 과천 등 가격급등 지역만이 아닌 수도권(서울 · 경기 · 인천) 전체를 규제키로 한 것은 급등지역이 아닌 곳에서 대출을 받아 급등지역에 투자할 가능성을 차단하기 위해서다. 주택담보대출에서 수도권이 차지하는 비중은 올 3월 말 73.6%(181조원)에 달할 정도로 절대적이다.

현재 은행권의 주택담보대출 LTV 비율은 47%다. 'LTV를 50%로 낮춘 것이 투기를 잠재울 수 있느냐'는 지적에 주재성 금융감독원 부원장보는 "실수요자가 LTV를 60%까지 받는 경우는 드물다"며 "실수요자에겐 별 영향이 없어도 투기꾼에겐 영향이 클 것"이라고 설명했다.

전문가들은 가격급등 지역의 집값이 이번 대책에 영향을 받을 것으로 보고 있다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "원래 대출규제를 받고 있던 강남은 별 영향이 없겠지만 버블세븐과 여의도 용산 등 최근 집값이 오른 지역의 아파트, 신도시의 중대형 주택 분양시장은 다소 위축될 가능성이 크다"고 말했다.

다만 2005~2008년과 달리 지금은 돈 있는 투자자가 집을 사고 있어 대출 규제로 투자 의지를 접을 사람이 많지 않다는 분석도 있다. 특히 강남권은 LTV 40%를 적용받고 있는데도 급등세를 보이고 있어 대책의 실효성이 떨어진다는 지적도 있다.

◆추후 대책은

금융당국은 이번 조치에도 대출이 계속 늘면 총부채상환비율(DTI) 강화 등 추가 조치를 내놓기로 했다. 수도권 지역의 LTV를 추가로 10%포인트 더 낮추는 방안이 먼저 꼽힌다.

투기지역과 수도권 투기과열지구에 40%가 적용되고 있는 DTI 규제를 강화할 수도 있다. DTI는 대출자의 소득과 원리금 상환 능력 등을 종합적으로 따지기 때문에 LTV보다 대출 억제에 효과적이다. 주 부원장보는 "DTI는 시장에 미치는 영향이 크다"며 "집값뿐 아니라 부동산 경기도 고려해야 하기 때문에 지금 시점에선 제외했다"고 설명했다.

대출이 제2금융권으로 몰릴 경우 제2금융권에도 규제가 가해질 수 있다. 정부는 이와 함께 은행별 대출 총량을 설정하고 이를 초과할 경우대출액을 제한하는 총량 규제도 검토하고 있다.

이심기/김현석/노경목 기자 sglee@hankyung.com