[부동산초대석]박상언 U&R대표 "하반기 부동산경기 회복"

얼마전 자료를 보면 전국의 아파트 시가가 크게 오른 것으로 나타났습니다. 일부에서는 바닥을 찍고 상승세로 돌아서고 있다고 하는데, 과연 하반기 부동산 시장은 어떻게 전개될지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

박상언 U&R컨설팅 대표와 함께 하겠습니다.

실제 현장에서 다니시면서 분위기가 어떻습니까.

실제 현장에서 아파트 시세를 조사해보면 서울과 수도권 지역의 부동산 가격은 대부분 지난해 미국발 금융위기 발발 직전의 가격을 회복한 수준으로 나타나고 있다. 강남권, 여의도 재건축 단지를 비롯한 일부 호재 있는 지역은 이미 지난 2006년말 최고점을 넘어섰다. 시중은행들도 경기가 바닥을 쳤다는 자체적인 판단과 정부가 중기대출에 대한 의무 목표치를 완화하는 것과 발맞춰 가계대출을 다시 늘리기 시작했다.

강남권을 비롯한 역세권에 위치한 주택들의 전세가격의 상승세가 멈추치 않고 있다. 전세값 상승세가 집값 상승기나 회복기에 나타나는 일반적인 현상으로 한여름 비수기에 접어들더라도 전세값 상승세는 쉽게 꺽일것 같지 않다.

매매시장의 움직임을 미리 반영하는 것은 경매시장이라고 알고 있습니다. 최근 경매 시장의 움직임은 어떻게 돌아가고 있습니까.

매매시장에 선행해서 움직이는 부동산 경매시장만도 살펴보라도 한동안 주택시장 상승기조가 쉽게 꺽일 것 같지 않다. 디지털태인자료를 보면 지난 5월 전국 아파트 낙찰가율은 83.72%로 금융위기 직전인 지난해 8월(83.88%) 수준을 회복했다.

서울 아파트 낙찰가율은 82.5%로 나타났는데 지난해 12월 69.23%까지 하락했으나 올해 1월 70.87%, 2월 76.63%, 3월 78.49%로 회복세를 보이고 있다. 서울지역의 경매 낙찰가율이 80%를 넘은 것은 지난해 9월 이후 처음이다.경기도 아파트 낙찰가율도 85.3%로 4월(76.86%)에 비해 8.44%P 상승했다. 지난해 8월(85.1%) 수준을 회복한 모습이다. 특히 인천 아파트의 낙찰가율은 지난달 86.13%로 지난해 8월(101.59%) 수준에는 못 미치지만 올 들어 가장 높은 수치를 보였다.

하반기에 인플레이션을 우려하는 분들이 의외로 많은데 부동산시장에도 어느정도 영향을 미치겠죠

전세계적인 인플레이션(물가상승) 대두가 하반기에 세계경제의 이슈가 될수 있다. 실제로 유가 등 원자재 가격도 지난해 말에 비해 50% 이상 급등했다.

도미니크 스트로스-칸 국제통화기금(IMF) 총재도 얼마전 캐나다 몬트리올에서 열린 한 포럼에서 인플레이션 가능성을 언급했고 블랙스완이란 헤지펀드가 초인플레이션에 베팅했고 대표적 비관론자인 닥터 둠 마크파버도 같은 입장을 보이고 있다.

금융시장이 급속도로 안정세를 �O고 있는가운데 811조가 넘는 시중의 유동자금이 증시와 부동산에 본격적으로 유입되고 있다. 늘어난 유동성이 부동산과 주식 등 자산시장으로 쏠리고 있는데 주가지수만 보더라도 올 들어 40% 정도 올랐다.

무엇보다 하반기에는 인플레이션에 대한 기대심리가 높기 때문에 화폐자산보다 금이나 원유, 부동산등 실물자산을 보유하는 게 유리해 보인다. 즉 갈아타기 같은 대체주택수요가 아닌 이상 주택매도를 좀 늦추는 게 나아 보인다,

따라서 하반기 내집마련을 계획하는 분들은 무작정 기다리기 보다는 분양과 매매정보에 귀를 바짝 세워 남들보다 한발 빨리 움직일 필요가 있다.

얼마전 청라지구에서도 많은 분들이 몰렸였는데 하반기 분양시장도 나쁘지는 않겠죠.

하반기 분양시장은 국내외적인 악재가 없는 한 상반기 분위기를 이어갈 것으로 보인다. 얼마전 동시분양이 끝난 인천 청라지구에서 벌써 웃돈(프리미엄) 이뤄지고 있다. 최근 계약을 마친 일부 아파트를 중심으로 4000~6000만원 정도의 웃돈이 붙은 상태에서 거래가 이뤄지고 있다. 한화 꿈에그린 130㎡의 분양권 시세는 4억6000~8000만원에 형성돼 있다.

당시 분양가는 평균 4억2000만원 정도로 계약이 이뤄지기가 4000~6000만원의 웃돈이 붙었다. 송도신도시는 청라지구보다 웃돈이 더 높게 형성돼 있는데 지난 2006년과 2007년에 분양을 마친 송도 센트럴파크1차(110㎡)는 1억5000만원에서 2억정도의 웃돈이 붙어 있다.

따라서 신규분양물건에 대한 청약자들의 관심이 예전같지 않은 만큼 입지가 양호하고 분양가가 저렴한 곳을 추려 청약전략을 잘 세울 필요가 있다.

좀 더 구체적으로 어느 지역에 관심을 가져봐야 할까요

6월말 ~7월경 마포구 공덕5구역에서는 삼성물산이 7백94가구 중 80~81㎡ 9가구, 151㎡ 29가구를 일반분양할 계획이다. 서울지하철 5호선 애오개역과 5·6호선 환승역인 공덕역이 도보로 10분이면 이용 가능하다.

비슷한 시기, 고덕 주공 1단지를 재건축한 고덕 아이파크 일반분양도 있을 예정이다. 1천1백42가구 중 85~215㎡ 1백11가구를 일반에 선보일 계획으로 서울지하철 5호선 고덕역이 걸어서 5~10분 거리이고, 이마트(명일점), 경희대동서신의학병원도 각각 도보로 이용 가능하다.

오는 7월 경 신당동 인근 금호동에서도 GS건설이 금호17구역을 재개발한 아파트로 4백97가구 중 83~140㎡ 31가구가 일반 분양한다.

8월말경에는 삼성물산과 대림산업이 공동시공으로 서대문구 북가좌동 가재울3구역을 재개발해 2천6백64가구 중 87~188㎡ 6백72가구 일반분양을 준비하고 있다. 비슷한 시기 대림산업도 중구 신당동 신당7구역을 재개발해 7백37가구 중 83~178㎡ 2백25가구를 일반분양할 계획이다. 서울지하철 5·6호선 청구역(도보 5분)과 2·6호선 신당역(도보 15분)이 가까운 트리플역세권 단지다.

서울은 이렇게 실펴봤습니다. 수도권으로 넘어간다면 지역을 눈여겨 보는 것이 좋겠습니까.

이달말경 한양주택은 광교신도시에서 중소형(전용 85㎡ 이하) 아파트 214가구를 분양한다. 공급면적 109㎡, 지하1층～지상15층 4개 동 규모이다. 사업지 주변은 주거용지 개발계획에 따라 금번에 분양하는 수자인 214가구를 비롯하여 금년 하반기 A6블록에서 분양 예정인 ‘한양수자인’ 485가구 등 총 3,232가구의 대규모 주거단지가 들어서게 된다.

광교 ‘한양수자인’은 광교신도시 내 A5블록에 위치하며 단지 남쪽에 신설되는 신분당선 연장선(2014년 개통예정) 경기대역을 도보로 이용할 수 있다. 동쪽으로 용인～서울 고속화도로 나들목이 들어설 예정으로 서울 접근성 및 교통여건이 크게 좋아질 전망이다. 광교 ‘한양수자인’은 분양가상한제가 적용되며, 신규 주택 구입시 적용되는 양도세 한시감면 조치로 취득 후 5년간 양도소득세를 60%감면 받을 수 있다. 전매제한은 기존 7년에서 5년으로 단축 적용되어 입주 후 2년 뒤에는 전매가 가능하다.

인천 청라 지역의 분양이 성공적이었다고 말씀을 하셨는데, 분양이 모두 끝난 것은 아니죠.

인천 지역은 하반기에도 공급이 있지 않나요.

얼마 전 동시분양이 끝난 인천 청라지구에서 벌써 웃돈(프리미엄) 이뤄지고 있다. 최근 계약을 마친 일부 아파트를 중심으로 4000~6000만원 정도의 웃돈이 붙은 상태에서 거래가 이뤄지고 있는 것이다. 한화 꿈에그린 130㎡의 분양권 시세는 4억6000~8000만원에 형성돼 있다. 당시 분양가는 평균 4억2000만원 정도였고 4000~6000만원의 웃돈이 붙었다. 송도신도시는 청라지구보다 웃돈이 더 높게 형성돼 있는데 지난 2006년과 2007년에 분양을 마친 송도 센트럴파크1차(110㎡)는 1억5000만원에서 2억정도의 웃돈이 붙어 있다.

청라지구 열풍이 오는 7월에도 계속 이어질 전망이기 때문에 실수요자들뿐만 아니라 투자자들도 관심을 가질 필요가 있다. 동문건설은 청라지구 A36블록에 141~155㎡ 중대형으로 7백34가구, 우미건설은 A34블록에 110㎡ 단일 주택형으로 2백가구를 분양할 계획이다.

두 곳 모두 서청라에 위치한 단지로 제2외곽순환고속도로(2013년부터 구간별 개통)가 인접하고, 상업·업무시설 및 학교부지가 가까워 편의시설 이용과 통학이 편리하다. 지난 6월에 분양했던 단지와 분양가가 비슷하게 책정된다고 봤을 때, 당첨되면 수천만원의 시세차익이 기대된다. 특히 하반기이후 청라지구에서 공급되는 아파트는 분양가 상한제가 폐지되어 공급될 것으로 보이기 때문에 이번 분양 물량을 놓치지 말아야 한다.

그 밖에 실수요자들이 놓칠 수 없는 지역은 어디가 있을까요. 광명 같은 경우에는 신도시 계획이 발표되면서 관심이 높아지고 있는 분위기 같은데요.

7월경 광명 신촌지구, 광명역세권 두 곳에서 대한주택공사가 물량을 내놓는다.

우선, 광명시 소하동 신촌주거환경개선지구 B1블록에 76~149㎡ 8백59가구를 내놓는다. 경부선 전철 금청구청역이 걸어서 20분 거리에 위치하고, 광명시 하안동 일대와 인접해 뉴코아아울렛(광명점), 킴스클럽마트(하안점) 등의 이용이 쉽다.

광명시 일직동 광명역세권 AC-1블록에서도 125~186㎡ 4백7가구를 내놓는다. 단지 인근으로 초·중·고가 밀집해 있어 통학이 편리하다. KTX 광명역과 경부선 전철 석수역이 차로 5~10분 거리에 위치하며, 광명경전철(2012년 개통 예정)이 개통되면 서울지하철 7호선 철산역과 연결돼 서울접근성이 좋아진다. 비슷한 시기 , 성남 도촌지구 B2블록에서도 대한주택공사가 6백33가구를 내놓는다. 공급규모는 97~108㎡로 분당선 야탑역까지 차로 10분 정도가 소요되며, 킴스클럽마트(야탑점), 홈플러스(야탑점), 분당차병원 등의 편의시설 이용이 쉽다.

가격이나 조건을 보면 미분양 아파트도 괜찮은 것 같습니다. 미분양 아파트는 투자전략은 어떻게 세워야 하는지 설명해 주십쇼.

올해들어 강남권을 필두로 아파트가격이 폭등하자 용인과 분당지역의 아파트가격도 덩달아 오르고 있다. 따라서 투자차원에서 미분양아파트에 접근한다고 본다면 소위 경부고속도로변을 중심으로 분포되어 있는 미분양아파트에 관심을 가질 필요가 있다.

특히 분양가가 대폭 인하된 단지를 중심으로 양도세 특례 효과와 취등록세 인하혜택까지 누릴수 있는 단지를 공략하면 금상첨화다. 가령 분양가 인하에 불씨를 지핀 총 1462가구로 구성된 용인신봉지구 동일 하이빌 같은 경우, 5년간 차익에 대한 양도세 100%면제에 힘입어, 저층을 제외하고는 미분양이 거의 남아있지 않다. 따라서 용인일대에 남아있는 미분양 물량 가운데 분양가 인하혜택이 있는 단지규모 500세대 이상인 단지를 공략하면 된다.

마지막으로 오피스텔 전망과 그에 따른 투자전략은 어떻게 되는지?

최근 저출산과 가족의 분화, 이혼 증가로 1, 2인가구가 계속 증가하고 있다.

통계청에 따르면 2007년 우리나라의 총 가구수는 1천6백만여가구로 이중 1인가구는 20.1%, 2인가구는 22.5%로 1, 2인가구만 42.5%를 차지한다.(4인가구는 26.9%)

베이붐 세대가 노후대책 마련을 위해 수익형 부동산 시장에 관심을 가지면서 오피스텔에 대한 수요가 늘고 있다. 오피스텔이 회복세를 보이는 곳은 주로 강남 일대와 9호선 개통을 앞둔 역세권 지역이다. 3조원 이상의 토지보상금이 풀린 마곡지구 인근 강서구에서도 오피스텔에 관심을 둘만하다. 특히 경기가 확실히 회복기미를 보이고 있지 않기 때문에 환금성과 임대면에서 수월한 소형오피스텔을 노려볼만하다.

지금까지 U&R컨설팅의 박상언 대표와 함께 했습니다. 감사합니다.

박준식기자 immr@wowtv.co.kr