올 초 이명박 정부가 출범할 때만 해도 건설업종은 최대 수혜주라는 기대감에 부풀어 있었다.

그러나 기대와는 달리 미분양 증가와 원자재 가격 상승, 인플레이션 우려 등이 상반기 건설업황을 짓눌렀고 올해 400P를 넘어서 시작했던 건설업종 지수는 8월28일 현재 반토막 수준인 216P대로 주저앉았다.

6개월전과 비교해도 건설업종지수는 37% 가까이 급락하면서 업종 중 가장 두드러진 하락세를 나타내고 있다. 이 기간 코스피지수는 12% 하락했다.

여기다 최근 시장에서는 모 건설업체의 유동성 위기설이라는 악성루머가 돌면서 해당기업의 주가가 이틀 연속 하한가로 추락하는 등 건설주에 대한 투자심리는 바닥으로 떨어진 상태다.

다행스러운 점은 전반적인 업황 악화 속에 정부의 규제완화는 점차적으로 진행되고 있다는 것이다.

여태 내놓은 규제 완화책은 아직 시장 기대치에 미치지 못하고 있지만 향후 대출규제와 세제, 재건축 규제 완화 등이 이어질 것으로 기대되면서 건설주에 일말의 빛이 비춰지고 있다. 그동안 악재가 반영되면서 건설주 주가도 어느 정도 하방경직성을 갖췄다는 분석이다.

◇부동산 규제 완화..청신호(?)

정부는 지난 6월 11일 미분양 해소 대책에 이어 21일 추가적인 건설 경기 보완 대책을 발표했다.

이번 대책의 핵심은 재건축 규제 완화, 분양가 상한제 개선, 후분양제 보완 등 주택 공급 기반 확대와 주택 금융 확대 및 수도권 전매 제한 완화 등 주턱 거래 활성화 등으로 요약된다.

반면 기존의 미분양 해소나 세제 완화 등이 이번 대책에서 제외되면서 여전히 부동산 가격 상승에 대해서는 경계하는 모습을 보여줬다.

이같은 발표에 실망하면서 건설업종은 이날 6% 넘는 급락세를 기록하기도 했다.

그러나 증권업계에서는 이번 규제책이 시장의 기대치에는 미치지 못했지만 건설업종에는 우호적이라는 의견이 우세하다.

송흥익 대우증권 연구원은 "부동산 규제 완화 정책인 6월에 이어 8월에도 발표됐지만 시장의 기대치에 미흡한 수준"이라며 "앞으로 대출규제 완화, 부동산 세제 완화, 재건축 규제 완화 정책이 차례로 실시될 가능성이 높다"고 전망했다.

조윤호 대신증권 연구원도 "주목하는 것은 주택 부문에 대한 규제완화가 확산되고 있다는 점"이라며 "결국 민간 부문의 주택공급을 확대하기 위해서는 지방 미분양 주택에 대한 해소가 선행돼야 하기 때문에 시기의 문제일 뿐 수요에 대한 규제완화도 뒤따를 것"이라고 분석했다.

올 3분기 중 최악의 건설 경기 상황을 벗어날 것으로도 전망되고 있다.

이창근 현대증권 연구원은 "정부의 건설업종에 대한 정책적 배려가 현 단계에서는 상징적 의미에 불과하지만 추가적 정책이 지속적으로 도출될 것"이라며 "또 유가 및 원자재 가격의 고점 논란과 해외 금리 추세와 맞물려 국내 금리 또한 중장기적으로 하락할 것"이라고 예상했다.

강승민 NH투자증권 연구원은 "하반기 들어 미국 등 세계 경제 하강 위험이 완화되고 국내는 금리 상승에 대한 우려가 낮아지면서 오히려 2009년 금리 인하에 대한 기대감이 높아지면서 거시적 환경 개선 또는 완화가 나타난다면 현 부동산 규제 완화 정책은 점차 효과를 발휘할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

◇미분양 리스크 적은 대형 건설주 선점

굿모닝신한증권에 따르면 지난 4년간 건설업지수는 상반기보다 항상 하반기에 초과수익률을 기록했다. 통상 건설업은 하반기에 수주와 실적이 보다 많은 계절적 특성에 따른 것이다.

이같은 계절적 영향과 부동산 추가 규제 완화 기대감 등을 고려한다면 우량 건설주 중심으로 접근해 보는 전략도 나쁘지 않을 듯 하다.

이선일 굿모닝신한증권 연구원은 "규제 완화가 본격화된다면 국내 주택시장은 바닥에서 벗어나 점차 회복 국면에 접어들 것"이라며 "부정적 요인들은 이미 주가에 충분히 반영됐다"고 판단했다.

굿모닝신한증권은 미분양 리스크에서 상대적으로 자유롭고 보다 강력한 실적 개선 모멘텀을 보유하고 있는 현대건설과 삼성물산, GS건설을 탑픽으로 제시했다.

허문욱 삼성증권 연구원은 "건설주의 추세적인 반등은 올해 말부터 내년 상반기가 될 것"이라며 "따라서 현 시점은 낙폭과대 우량주의 선점에 주력할 필요가 있다"고 밝혔다.

허 연구원은 "올 하반기는 정부의 정책적 긴축완화라는 호재와 PF 등 건설사 우발채무 증가, 미분양주택 증가, 차입금 급증 등 다양한 악재가 공존하기 대문에 건설주는 호악재 뉴스의 흐름에 주가가 연동될 것"이라고 전망했다. 그러나 2009년에 접근할수록 투자의 중심영역으로 회귀될 것으로 예상했다.

삼성증권은 실적 개선 속에 우발채무와 미분양 리스크가 적은 현대건설, 삼성물산, 삼성엔지니어링을 최선호종목으로 꼽았다.

이창근 현대증권 연구원은 "하반기 중 정부의 추가적인 정책적 배려와 시장 참여자들의 기대를 사오히할 것으로 보이는 어닝스 모멘텀, 국내 대형 건설업체들의 대규모 해외 수주 등을 기대할 수 있는 상황"이라며 하반기 GS건설과 현대건설, 삼성엔지니어링에 대해 투자하라고 제시했다.

한경닷컴 배샛별 기자 star@hankyung.com