[부동산 세금 궁금합니다] (82) 재건축 청산금 받으면 세금계산은? … 양도차익중 청산금 해당부분만 과세

Q) 홍상희씨(가명.47)는 재건축아파트를 조합원 자격으로 분양받으면서 조합으로부터 청산금을 돌려받았습니다.

홍씨가 보유했던 기존 건물과 부속 토지의 평가금액이 조합원 분양가격을 초과했기 때문입니다.

그런데 이처럼 재건축 청산금을 받으면 세금문제가 복잡해진다고 들었습니다.

조합 청산금의 세금계산법은 어떻게 되나요.

A) 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업 또는 재개발사업의 경우 조합원은 건물과 토지를 제공하고 나중에 이뤄지는 관리처분계획(자산처분에 따른 정산)에 따라 새 아파트를 취득합니다.

이 때 조합원 권리가액과 조합원 분양가격 등이란 생소한 용어가 등장합니다.

조합원 권리가액은 조합원이 재개발.재건축사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가금액입니다.

조합원 분양가격은 재개발.재건축으로 신축되는 아파트를 조합원 자격으로 취득할 수 있는 가격입니다.

그리고 두 금액에 차이가 발생하면 추가부담금을 내거나 남으면 청산금이란 명목으로 돈을 돌려받게 됩니다.

재개발.재건축사업이 진행되는 과정에서 청산금을 수령하면 그 부분은 양도로 해석해 양도소득세를 납부해야 합니다.

즉 재개발.재건축을 제공한 기존의 부동산 일부는 다른 부동산으로 환지(換地)되고 나머지는 현금으로 보상받은 것으로 해석되기 때문입니다.

그래서 대가가 수반된 보상금에 대해 양도소득세가 계산됩니다.

예컨대 A조합원이 재개발.재건축사업에 제공된 주택이 '종전 취득가액 2억원,조합원 권리가액 4억원'이었다고 가정하겠습니다.

그런데 A씨는 조합원 분양금액이 3억원이어서 청산금으로 1억원을 되돌려 받았습니다.

조합원 권리가액 4억원 중 3억원은 아파트로 받고,나머지 1억원은 현금으로 보상받은 셈입니다.

4분의 3만큼은 재건축된 아파트를 받은 것이고,4분의 1만큼은 양도된 것으로 볼 수 있습니다.

그래서 양도소득세는 종전 부동산의 양도차익 중 4분의 1에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

즉 재개발.재건축에 제공된 종전 주택의 양도차익은 2억원(4억원－2억원)이지만 이 중 4분의 1인 5000만원에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사 music6311@empal.com