朴德培 < 현대경제연구원 연구위원 >

작년 말 정치권에서 제기한 수도권 지역 '반값 아파트' 공급이 실패로 판명되고 있다. 정부에서도 토지임대부 및 환매조건부 아파트를 더이상 짓지 않기로 했다고 한다.경기도 군포에서 처음 시행한 청약에서 청약신청자격이 일반 공공분양아파트에 비해 완화됐음에도 불구하고 1순위 청약접수율이 10% 선에 그치는 무더기 미달 사태가 빚어졌다.토공,주공 등 공공기관이 건물만 분양하고 토지는 장기 임대하는 토지임대부 분양이나,아파트를 분양하되 소유자가 팔 때는 물가상승률 정도의 이윤만 붙여 분양한 기관에 되팔도록 하는 환매조건부 분양 모두 철저히 수요자들에게 외면당했다.

이번 실패의 원인은 먼저 반값이라고 생각했던 아파트의 분양가와 임대료가 주변 시세의 90%에 달할 만큼 비쌌기 때문이다.물론 '반값 아파트'를 정말 반값에 준다는 것은 아닐 것이라고 예상은 했지만 생각보다 너무나 비쌌던 것이다.그리고 주택과 토지에 대한 소유의식이 강한 우리 국민으로서 토지임대부 주택이나 환매조건부 주택 모두 완전한 재산권을 행사할 수 없는 점도 크게 작용한 것으로 보인다.

이번 '반값 아파트'는 시장원리를 무시하고 정치논리에 의해 추진된 만큼 그 실패가 이미 예고된 것이라 하지 않을 수 없다.수도권 지역에 '반값 아파트'가 실제로 충분히 공급될 경우 주택시장이 안정될 것이라는 데에는 어느 누구도 이견이 없다.그렇지만 '반값 아파트' 공급에 필요한 토지가 제한적일 뿐만 아니라 아파트 부지 조성 시 드는 막대한 재정비용을 과연 마련할 수 있을지에 대해서도 처음부터 회의적이었다.

따라서 이제부터라도 부동산 정책 수립에 있어서 탁상행정보다는 시장원리에 맞는 현실성 있는 정책이 필요하다.사실 '반값 아파트'가 진정 저소득층 서민주거 안정이 목적이라면 오랫동안 분양되지 않고 있고,앞으로도 분양되기 쉽지 않은 많은 수도권 미분양 주택을 구입해 이를 임대하는 것이 차라리 훨씬 현실성이 높을 것으로 보인다.

2000년 이후 정부는 부동산가격 안정을 위해 수많은 크고 작은 대책들을 발표했다.부동산가격이 급등할 시기에 진정대책을 내놓았지만 간간이 서민주거안정 대책도 발표했다.그러나 정부의 부단한 노력에도 불구하고 시장원리에 어긋나는 처방으로 인해 초기에는 효력을 발휘하다가,어느 정도 기간이 지나면 다시 올라가는 계단식 상승의 모습을 보여 왔다.갈수록 강력한 정책이 나와도 마찬가지 모습을 보여주고 있다.이런 현상은 마치 감기 치료에 비유될 수 있다.예컨대 감기를 자주 앓았던 사람은 강도가 약한 약으로는 감기를 떨어뜨리지 못한다.그동안 감기치료를 위해 먹었던 약에 내성(耐性)이 생긴 때문이다.더 이상 효용이 없는 약인지 모르고 감기를 방치하면 더 큰 병에 걸리고,이로 인해 감기 걸릴 때마다 조금씩 강해진 약으로 해결해야 한다.

이처럼 우리나라의 부동산 폭등이라는 병도 정부가 처방을 내놓을 때는 잠시 주춤하다가 다시 폭등하기를 반복해왔다.오히려 정부 정책이 있을 때마다 더욱 강력해졌고 정부의 정책에 내성까지 생기고 만 것이다.폭등하면 정부는 다시 또 강력한 처방을 내놓아 진정시키려 했지만 이미 내성이 생겨버린 탓에 약발이 먹히질 않고 있는 것이다.OECD의 2007년 6월20일자 한국경제보고서에 따르면 '한국 정부가 전국 집값을 잡겠다고 특정 지역의 규제 정책을 남발해 온 것이 오히려 집값을 올리는 요인이 된 것으로 분석된다'고 평가했다.물론 OECD가 주장한 것은 특정 정책 실패에 초점을 맞춘 것이지만 그만큼 시장 원리에 맞지 않는 정책이 효과를 볼 수 없다는 말로 해석된다.

앞으로 대선과 총선을 앞두고 각 정당에서 수많은 공약이 나올 것으로 예상된다.그렇지만 더 이상 비현실적인 공약은 자제해야 할 것이다.비현실적인 공약은 반시장적인 정책을 낳기 때문이다.이런 점에서 이번 '반값 아파트' 공급을 통한 작은 실패 경험은 우리에게 시장원리를 가르쳐주는 커다란 교훈임이 분명하다.