兪炳三 < 연세대 교수·경제학 >

북한의 핵실험 충격보다야 덜하겠으나 얼마전 매우 우려할 만한 대통령의 발언이 있었다. 아파트 분양원가 공개를 적극 검토하겠다는 것이다. 이전부터 일부 시민단체를 중심으로 주장되어 왔던 내용이다. 그러나 시장경제에 기초한 자본주의 체제의 국가 수반(首班)이 기업의 일급비밀인 제품원가를 공개토록 하겠다는 것은 놀라운 일이다. 그만큼 부동산 시장을 안정시키려는 충정과 고뇌가 있었겠지만 국가의 정책수단에도 지켜야 할 한계는 있다.

주택은 국민 모두가 필요로 하는 소비재이다. 그러나 동시에 투자의 대상도 되는 양면성을 지니고 있다. 주식투자는 기업의 자금조달 채널이 되는 생산적 측면이 있다. 그러나 기존 부동산에 대한 투자는 이런 면이 미미하기에 역대 정부는 한결같이 부동산 투기 억제에 안간힘을 써왔다. 그럼에도 주택，특히 아파트는 많은 가정이 중요한 재테크 대상으로 여기고 있는 것이 현실이다.

이렇게 된 배경에는 아파트 투자가 성공적인 재산증식수단이라는 과도한 기대가 자리하고 있다. 국민은행 자료를 보면 1990년 이후 서울지역 아파트 가격은 하락했던 때가 드물고 그나마도 외환위기 시절을 제외하면 연 5% 이상 하락했던 때가 없다. 이렇게 기대가 실현되고 그 과정이 반복되면 '묻지마 투자'가 성행하게 되는 것이 자연스러운 현상이다. 결국 아파트 가격이 근본가치를 훨씬 초과해서 형성되기에 이른다. 바로 버블이다. 국민경제의 관점에서 바람직한 아파트의 근원가치는 소비재로서의 가치라고 할 수 있다. 그 이상의 가격은 경제에 큰 도움이 되지 않는 부분이다. 그런 면에서 평당 1400만원에 육박하는 최근의 분양가는 소비재의 측면에서는 납득하기 어려운 수준이다.

인접 국가의 사례에서 보듯 아파트 가격은 상승추세만을 지니는 것이 아니다. 그리고 일단 하락추세로 돌아서면 경제에 심각한 타격이 될 수 있다. 이런 측면에서 정부가 부동산 가격안정에 노력하는 것은 긍정적이다. 특히 실거래가 기준의 과세정책은 투기수요를 억제하여 아파트 가격을 근원가치에 접근시키는데 효과가 있을 것이다. 그러나 분양가 상승은 별개의 문제이기에 원가공개 정책이 대두된 것이 아닌가 짐작된다.

그렇다고 해도 분양원가 공개는 올바른 선택이 아니다. 경제 원리에 부합되지 않을 뿐 아니라 끝없는 분쟁의 소지를 안고 있기도 하다. 공개를 강요하지 않아도 원가 규모를 짐작하는 것이 어려운 일은 아닐 것이다. 그렇다면 타당한 방안을 모색하여 과도한 분양가가 책정되지 않도록 유도하는 것이 옳다. 아파트 수요가 절제되지 않은 현 상황에서 분양가를 낮추도록 하는 정책은 분양이득을 수요자로 이전시키는 효과만 있을 뿐이다.

아파트 상대가격의 상승은 근본적으로 제한된 공급에 비해 수요가 과다하기 때문이다. 그리고 과다 수요의 배경에는 묻지마 투자가 적잖이 섞여 있다. 그러므로 아파트 가격을 안정시키는 첩경(捷徑)은 투기성 수요를 억제함과 동시에 공급을 늘리는 것이다.

수요를 억제하기 위해서는 대체 주거수단의 수요가 위축되는 것을 막는 방안도 적극 고려해야 한다. 주지하다시피 아파트를 제외한 주거수단은 가격이 매우 안정적이다. 이들로부터 아파트로의 대체수요가 적지 않다는 방증이다. 그러므로 재래의 주거환경에 대한 유인요인도 증진하여야 한다. 여기에는 주차，환경，교육 여건의 개선이 포함될 것이다. 그러나 아파트 가격 안정에 결정적으로 필요한 것은 공급의 확대이다. 이를 위해 택지 개발에 주력하고 재건축 규제의 완화 등도 적극 고려할 필요가 있다. 수요억제와 공급확대가 단기적으로 여의치 않다면 분양가 상한제(上限制)와 같은 가격통제도 고려해볼 수 있을 것이다. 아파트 건설 업체가 독과점 지위를 누리고 있다면 타당성도 있는 일이다. 그러나 어느 경우에도 원가공개는 옳지 않다.