[집중취재] 임대아파트 '고무줄 관리비'

앵커>

매월 꼬박 꼬박 내는 관리비 항목을 유심히 들여다 보신 적 있으십니까? 적게는 몇 만원, 많게는 십 만원대의 관리비를 내면서 왜 자신이 이 관리비를 부담해야 하는 지 이유를 모른 채 내시는 분들 많으신데요.

더군다나 자신소유도 아닌 임대아파트에 살고 있는 입주민들의 경우 허술한 법망 때문에 부당하게 관리비를 내고 있는 경우가 허다합니다.

오늘 <집중취재> 시간에서 진단해 봤습니다.

보도본부 이주은 기자 나와있습니다.

앵커1>

공동주택, 그러니까 아파트에 살고 계신 분들은 매월 관리비를 내게 되는데요. 특히 임대아파트의 경우 빠듯한 일상 때문에 일일이 관리비 항목을 살펴보긴 힘들지요. 그런데 이 관리비에 대해 문제를 제기한 단지가 있다구요?

기자1>

네. 그렇습니다.

대부분의 사람들이 자신들이 내는 관리비에 어떤 항목이 포함되는 지 잘 알지 못하는 게 현실인데요.

부당한 관리비에 대해 해당 건설사에 소송을 제기하기 위해 준비중인 단지가 있었습니다.

우선 현장을 함께 보시면서 말씀 드리겠습니다.

전라남도 광주.

한 단지에 천 여세대가 넘는 임대아파트들이 즐비한 이곳은 과거 90년대부터 임대아파트들이 들어서기 시작했습니다.

지역 대표 건설사로 손꼽히는 D건설사와 H건설 등 몇몇 건설사에서 민간임대주택을 짓기 시작했고, 주택공사에서도 이 일대에 3만6천여 가구에 이르는 임대주택을 지어 공급해 놓은 상황입니다.

문제는 임대주택사업자들의 도덕적 해이와 법적 맹점에서 비롯됐는데요.

입주민들이 매월 지불하게 되는 관리비를 정하는 주체가 바로 임대주택사업자의 손에 달려 있기 때문입니다.

CG1>임대아파트 관리비 항목

일반적으로 임대아파트 관리비 항목을 살펴보면 크게 자신의 세대에서 사용한 가스, 수도, 전기요금이 포함되구요.

여기에 더해 임대료와 관리업체에서 정한 일반관리비, 경비비, 또 공용부분에 사용되는 전기료와 청소비, 소독비, 수선유지비로 구성됩니다.



여기서 임대료와 일반관리비와 경비비, 또 공용부분에 사용되는 요금은 전적으로 관리주체 다시 말해 임대사업자가 결정하게 되어 있는데요.

여기서 관리비가 임의대로 산정될 여지가 남아있습니다.

실제 단지를 관리하는 주체는 민간 임대아파트의 경우 입주민들이 정하는 것이 원칙이지만,

입주 직후 입주민 대표단이 구성되기 쉽지 않은 상황에서 통상적으로 해당 건설사가 임명하거나 파견하는 경우가 대부분입니다.

이 때문에 건설사가 부담해야 하는 비용을 관리비에 포함시켜 입주민 부담으로 전가하거나 부실시공에 따른 하자 보수에 대해 관리사무소 측에서 축소하거나 은폐하는 경우가 발생하고 있습니다.

이 아파트의 경우 임대주택법에 따르면 보수와 수선을 담당해야 하는 것이 임대주택사업자임에도 불구하고 부당하게 유지비를 입주민들에게 전가해 온 것으로 드러났습니다.

이 아파트의 입주민 대표의 얘기를 들어보시겠습니다.

<인터뷰: D건설 임대아파트 입주민 대표>

“

네. 이 아파트의 경우 2000년 9월 입주 이후 지난 2005년 12월 분양전환 전까지

입주민들이 승강기 보수비용과 공용시설 보수비용을 부담하고 있었는데요.

CG2> 임대주택법 시행령.시행규칙

제 9조 (보수의 한계)

“주택 보수 및 수선은 갑(임대인)의 부담…

소모성 자재(수선계획주기 6년 이내인 자재)의 보수 또는 수선은 을(임차인) 부담”

임대주택법에 따르면 기본적으로 주택의 보수와 수선은 임대인이 부담하도록 되어 있고

수선주기가 6년 이내인 자재의 경우 소모성 자재로 분류해 임대 입주민들이 부담하도록 되어 있습니다.

하지만 부실 공사에 따라 보수가 필요한 공용 시설물과 엘리베이터 보수공사 등과 같이 기본적인 항목들의 보수 수선비용을 그 동안 입주민들이 관리비를 통해 지불한 것으로 밝혀졌는데요.

천 세대 기준으로 이 같은 공사비를 추산해보면 1억 여 원.

이 같은 단지가 이 일대에 즐비한 것을 감안하면 적어도 수 억원대의 돈이 입주민들의 주머니에서 건설사로 흘러 들어간 것으로 예상됩니다.



앵커2>

그렇다면 해당 건설사는 어떤 입장입니까? 이에 대한 반론이 있었을 것 같은데요?

기자2>

네. 실제 현장을 둘러 보고 직접 해당 건설사를 찾아가 관리-보수 담당자를 만났는데요.

해당 건설사에서는 법에 따라 장기수선을 위해 보수비용을 적립하고 있었다며 관련자료를 제시했습니다.

하지만, 실제 이 돈을 언제 어떻게 썼는지는 해당관리사무소에서 알 뿐이라고 일축했습니다.

또, 부실시공과 관련해 실제 어떻게 보수를 했는지, 비용충당은 어떻게 했는지 내용을 요청했지만 보수내용이 많고, 건설사 자체인력으로 보수를 했기 때문에 비용을 따로 정산해 두지도 않았다고 답하고 있습니다.

해당 건설사의 얘기를 들어보시지요.

<인터뷰: D건설 하자담당 관계자>

“

네. 이처럼 해당 건설사에서 임대사업을 하면서 관리를 부실하게 하고, 관리에 필요한 비용을 관리비를 통해 입주민들에게 전가하고 있다 해도 현실적으로 이에 대한 제제를 하기 쉽진 않은 상황인데요.

S1>민간임대, 관리상황 감독기관 부재

민간임대의 경우 소유주가 개인 임대사업자인 상황에서 자신들이 자신의 자산 가치를 보존하기 위해서 관리비와 보수비로 돈을 많이 쓰기 보다 적당히 사용하다 버리겠단 생각을 갖고 있어도 이를 감시 감독하고 통제할 수 있는 기관이 사실상 부재하기 때문입니다.

또, 임대 후 장기수선기간이 도래할 즈음 분양전환을 통해 입주민들에게 아파트를 넘기는 경우가 많기 때문에 대부분의 임대사업자들이 평소에 관리를 꾸준히 하기보단 속칭 ‘땡처리 제품’처럼 하자가 많은 상태로 입주민들에게 아파트를 떠 안기고 있는 일이 허다한 상황입니다.

앵커3>

그렇다면 민간임대가 아니고 국가에서 정책적으로 건설하고 있는 국민임대, 영구임대아파트의 경우는 어떻습니까?

기자3>

네.

주택공사나 도시개발공사처럼 공기업에서 임대아파트를 건설하고 관리하는 경우도 민간임대와 별반 다를 게 없는 상황이었는데요.

주택공사의 경우 임대아파트를 공급한 뒤 직접 관리를 하거나 자회사인 주택관리공단에 맡겨 관리하고 있는데요.

다시 말해 단지별 관리사무소 역시 주택공사에서 파견된 내부사람으로 구성이 되고,

결국 임대료를 포함해 입주민들에게 매월 부과하는 관리비를 산정하는 주체 역시 공사란 얘기입니다.

이 때문에 공기업이라는 기업의 사명이 남다르다 해도

실제 관리비에 보수비용을 포함시켜 부당 이득을 착취하거나 보수를 해야 하는 상황인데도 보수를 하지 않고 해당 단지 관리소장에게 금품을 제공해 하자 보수를 하지 않는 잘못은 공공연히 벌어지고 있었는데요.

CG3> 주택공사 임대주택 관련 비리 현황

지난 99년부터 지난해까지 대한주택공사의 경우에도 24건의 임대주택 관련 비리가 발생한것으로 드러났습니다.



입주민들로부터 거둬들인 공금과 관리비를 횡령하고 유용하는 사건, 하자보수를 해야 하는 데 주공과 결탁해 시행하지 않는 조건으로 금품을 수수한 경우 또, 아파트 장기보수를 위해 적립해 두는 특별수선 충당금으로 하자 보수를 하지 않고 유용하는 사건들이 벌어지고 있었는데요.

이에 따른 민원도 끊이지 않고 있는 실정입니다.

실제 주택공사가 공급한 한 임대아파트를 찾아가 봤는데요.

주공 임대아파트 입주민의 얘기를 들어보시지요.

<인터뷰: 주공 영구임대아파트 입주민>

“

입주민들은 하자 보수에 대해 건의를 해도 보수가 이뤄지지 않아 불편을 겪고 있지만 나날이 관리비는 올라가고 있다고 불만을 토로했는데요.

영구임대아파트라고 하면 가장 보호를 받아야 할 저소득층에게 제공되는 아파트임에도 불구하고 실제 이 아파트의 경우 관리비를 확인해 본 결과 13평형 기준으로 매월 10만원에 달하는 관리비를 내고 있었습니다.

10만원이라는 관리비가 이 분들에게는 적지 않은 부담일 텐데요.

관리비 항목을 살펴보면

세대 내에서 사용한 난방, 급탕비 등 사용료가 절반 가량을 차지하고 있고, 나머지는 임대료와 관리비로 지불되고 있습니다.

다시 말해 매월 내는 관리비의 절반은 공사에서 산정하는 부분이란 얘기인데요.

공사에서 정한 임대료는 공사가 임대사업을 진행하면서 인근 도로와 상하수도 등 각종 간선시설을 설치하면서 드는 비용이 전가돼 나날이 비싸지고 있는 상황이구요.

나머지 관리비 비용 역시 공사가 정한 용역업체에 주는 관리비와 경비비용, 또 공사가 일방적으로 산정한 수선유지비 비용을 입주민들이 부담할 수 밖에 없는 상황입니다.

그렇다보니 그야말로 공사 마음대로 관리비를 늘이고 줄일 수 있는 상황이 벌어지게 되는데요.

실제 같은 공사가 운영하는 임대아파트라고 하더라도 주택공사와 도시개발공사가 정한 기준이 제 각각이라 입주민이 부담해야할 대상과 아닌 대상이 달라지고 결국 관리비에 포함이 되는 비용과 그렇지 않은 비용도 달라지는 상황이었습니다.

앵커4>

이에 대해 주택공사에서는 뭐라고 답변하고 있습니까? 법적 근거를 토대로 운영을 하는 게 원칙이고, 또 공사의 신분으로서는 당연히 그렇게 운영하지 않으면 안될 것 같은데요. 이렇게 주공이 운영하는 임대아파트에서도 이 같은 일들이 벌어지게 되는 이유가 무엇인가요?

기자4>

이에 대해 주택공사에서는 법에서 일일이 비용부담을 누가 해야 하는지 임대사업자가 해야 하는 지 입주민이 해야 하는 지 정해놓지 않았기 때문이라고 답변하고 있었는데요.

우선 관계자의 얘기를 함께 들어보시겠습니다.

<인터뷰: 대한주택공사 고객지원처 관계자>

“

공사 측에서는 공용시설의 종류도 여러 가지이고, 그 안에 들어가는 부품도 수백, 수 천 가지에 달하기 때문에 어느 부품을 수리할 때는 공사가 지불하고 어느 부품을 수리할 때는 입주민이 부담할 지를 공사에서 자체적으로 정하고 있단 얘기인데요.

임대주택법을 보면 임대주택 내부 수선 대상 자재에 관해 임차인과 임대인이 특약을 통해 비용부담 주체를 정하도록 되어 있습니다.

하지만, 현실적으로 일일이 모든 사안에 대해 임대아파트 입주민들과 의논을 할 수 없기 때문에 공사에서 결정을 할 수 밖에 없단 설명인데요.

이 때문에 입주자들의 민원이 늘면서 주공에서도 그 동안 입주민들에게 전가해 왔던 일부 항목에 대한 수리비용을 가져와 자신들이 부담하는 등 유동적으로 움직이고 있는 상황입니다.

앵커6>

결국은 관리비 항목을 정하는 기준 자체가 모호하고, 또 일방적으로 임대사업자가 관리비를 정하게 되면서 관리비가 임의대로 늘어나고 줄어들게 되는 것이 문제인 것 같은데요.

끝으로 이번 취재를 하면서 느끼신점, 또 법적 보완점 등을 정리해주십시오.

기자6>

네, 그렇습니다.



결국 애매모호한 법적 테두리 안에서 코에 걸면 코걸이 귀에 걸면 귀걸이가 되는 비용문제를 누가 떠안을 것인지 불확정적인 상황에서 그 동안 임대아파트 입주민들이 일방적으로 피해를 보고 있었던 것입니다.

뿐만 아니라 현재 영구임대주택들은 준공한 지 적게는 10년 많게는 거의 20년에 달하고 있어 법이 정한 시설물 교체기간이 도래하지 않았더라도 이미 내구성이 떨어져 교체를 해야 하는 상황입니다.

하지만 법적 기한이 되지 않았다는 이유로 당연히 공사에서 부담해 수선을 해야하지만 방치되고 있거나 급하게 수선을 하게 되면 법적 수선기간이 도래하지 않았기 때문에 입주민의 관리비로 전가되고 경우가 빈번하게 발생하고 있었습니다.

이 때문에 임대주택법의 개정이 보다 세세하게 이루어져야 하며 시대가 변하면서 주택건설이 달라지고 있기 때문에 여기에 맞는 제도 개선이 필요하다는 주장이 힘을 얻고 있습니다.

자신의 지역구에 임대주택이 여타 지역과 대비해 많아 임대주택에 대해 평소에 관심이 많았던 한 여당 의원을 만나 봤는데요.

얘기를 함께 들어보시지요.

<인터뷰: 김동철 열린우리당 의원>

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네. 이처럼 정부가 임대주택 100만호 건설을 목표로 임대주택 보급에만 심혈을 기울이고 있지만, 정작 입주민들의 비용부담 문제와 임대료 문제 등에 대해 소홀한 게 현실입니다.

하지만 관리비라는 명목으로 임대료와 관리비용이 지불되고 있기 때문에 꼼꼼히 살펴보지 않으면 피해 당사자들도 그 내용을 알기 쉽지 않은 상황인데요.

사회적 소외계층들을 보호하고 배려하기 위한 임대사업 자체가 누구를 위해 이렇게 펼쳐지고 있는 지 의문이 갔습니다.

또, 임대주택에 대한 인식을 바꾸기 위해 임대주택을 고급화하고, 평형을 늘리고 있는 게 추세이지만, 현재 임대주택에 살고 있는 입주민들의 삶의 질에 대한 고민은 부족하단 느낌을 받았습니다.

실제 현재 임대주택의 주거여건이 겉보기보단 훨씬 열악하다는 것을 느낄 수 있었는데요.

이웃집의 정신장애자가 불을 질러 죽을 고비를 넘기고 또, 자신의 아이가 승강기에 몇 번을 갇혀 불안증에 시달리고 있는데도 정작 이 곳을 떠나면 갈 곳이 없어 살 수 밖에 없단 입주민의 얘기가 뇌리를 맴돌게 됩니다.

가시적인 성과에 급급해 임대아파트 건설 실적에만 치중하기 보단 실제 임대아파트 입주민들의 부담을 줄여주고, 주거여건을 개선할 수 있는 방안을 찾아야한다는 것.

또 임대사업자들의 양심에만 호소하기 힘든 현실을 감안해 이에 대한 법망이 확충되고 보다 현실적인 기준에 맞는 제도개선이 필요하다는 생각을 하게 됩니다.

이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr