돈은 길과 사람,건물을 따라 흐르게 마련이다.


지하철 3호선 양재역 상권은 남부순환로,강남대로,경부고속도로 서초IC 등이 마주치는 사통팔달 교통요지에 자리잡고 있다.


양재역 이용인구가 하루 평균 10만여명에 달하는 데다 수도권 대학의 스쿨버스와 대기업 통근버스의 승하차 지점이기도 해 이른 아침부터 밤까지 사람들로 북적인다.


'강남속의 비강남' 이라는 말을 들을 정도로 양재역상권은 뜨내기 손님이 많다.


아웃백스테이크하우스 양재점의 이재필 매니저(34)는 "외지인 고객이 지역주민보다 더 많다"고 전했다.


양재역 상권은 지하철역 출구별로 차별적인 모습이다.


외교센터 건너편의 12번 출구쪽은 오피스가 많아 직장인 상대 주중장사가 주류를 이루고 있다.


맞은편 서초구청쪽 7,8번 출구쪽은 출퇴근시 좌석버스로 양재역까지 와서 지하철을 갈아타는 수도권 남부지역의 환승고객을 노린 소규모 상권이 형성돼 있다.


반대쪽 5,6번 출구는 양재역 상권의 핵심으로 먹자골목이 발달해 있다.


건너편 3,4번 출구쪽은 학교중심과 소규모 주택가를 기반으로 한 동네상권이 형성돼있다. 은광여고 앞 돈가스 전문점 메차쿠차의 주인 임명재씨(41)는 "3,4번 출구쪽은 역세권 이점을 별로 누릴 수 없다"고 분석했다.


"학생 장사라서 객단가(고객 1인당 평균 지출액)가 낮고 하루 매출 역시 50만원 정도에 불과하다"고 전했다.


주중에는 여고생들이,주말에는 지역 주민들이 찾는다는 임씨의 가게는 보증금 6000만원,월 임대료 180만원,창업 당시 권리금을 포함해서 1억6000만원이 들었다고 한다.


오후가 되면 천안 수원 등지의 수도권 남부대학과 지방 분교의 스쿨버스들이 양재역에 학생들을 쏟아낸다.


강남대학교 스쿨버스에서 내린 정효상씨(24)는 친구와 닭갈비집을 찾았다.


"양재역이 강남역보다 더 싸고 친절한 편인 것 같아요." 정씨가 들어간 대로변의 춘천닭갈비냉면은 30평 점포가 반 정도 찬 상태.백윤순 사장(50)은 "지난달 매출은 1100만원이었는데 작년보다 40% 급감했다"며 울상을 지었다.


백씨는 바로 옆의 '한솔 로이젠트' 주상복합 건물 신축공사로 고객이 줄었다고 분석했다.


양재부동산의 유병직 대표(40)는 "얼마 전 완공된 SK허브 1층에 스타벅스가 들어온다"면서 "주상복합건물이 양재역 상권을 업그레이드 시킬 것"이라고 기대했다.


저녁을 먹고 술 한잔하려는 사람들이 몰려든다.


수입맥주 전문점 캔비어 대표 김길태씨(48)는 양재 상권을 "상업지역치곤 아주 건강한 곳"이라면서 "학교 때문에 각종 규제가 많아서인지 단란주점이나 모텔도 거의 없다"고 전했다. 호프집 정도가 수지타산을 맞출뿐 본격적인 '물장사'(술장사)는 안되는 곳이라는 얘기다.


180평 규모의 라이브 호프집 보보스는 10년째 여기를 지키는 터줏대감.엄익정 실장(38)은 "지금까지 그런대로 꾸려왔다"면서도 "최근 들어 비슷한 상점들이 많이 생겨 재단장하고 다시 오픈했다"고 귀띔했다.


호프집의 테이블당 평균 매상은 3만~4만원선.


북적거리는 5,6번쪽 출구와는 대조적으로 1,2번 출구는 썰렁했다.


죽 체인점인 본죽 서초구청점의 이순이 점주(여·47)는 가게를 내놓았다.


"하루 매출이 30만원밖에 안돼요.


직장인 상대라 퇴근 후와 주말엔 파리 날리죠."


2주일 전까지 한식집 밥상머리를 운영했던 조기만 사장(39)의 사정은 더 딱하다.


"한 때 권리금이 3억원까지 갔을 정도로 장사가 잘되었는데 경쟁업체들이 우후죽순으로 생겨나면서 빚만 3억원 졌습니다." 조 사장은 "양재역 상권은 장사는 별로인 데도 점포임대료는 명색이 강남이라고 너무 높다"면서 "프로가 아니면 양재역에서 성공하기 힘들다"고 지적했다. 밥상머리가 있던 자리엔 고급 일식집이 들어올 예정이다.


밤 11시. 수원행 버스를 기다리고 있던 회사원 김민정씨(여·28)는 정류장 근처에 맥도날드,커피빈,던킨도너츠,배스킨라빈스 등이 있어 편리하다고 말했다.


커피빈 양재 스포타임점의 이주영 매니저(여·25)는 "밤 8시부터 11시까지가 피크타임"이라고 전했다.


회사원 조남원씨(43)는 "비즈니스 약속에 적합한 고급 횟집이 부족한 게 아쉽다"고 지적했다. 24시간 영업하는 동막골감자탕의 사장 조기형씨(57)는 "객단가는 9000원이며 한달 매출은 2400만원 정도"라면서 "박리다매 장사가 먹히는 강남 속의 서민상권"이라고 전했다.


금풍부동산의 이종길 대표(54)는 "지하도시 건설 등 장밋빛 개발계획이 그대로 추진되면 얘기가 달라지겠지만 현재로선 강남역 상권에 비해 상업지구가 부족해 상권 발전에 기본적으로 한계가 있다"고 말했다.


이 대표는 "유동인구를 흡수하기 위해선 방배동 카페촌처럼 양재역 상권을 대표하는 이미지가 구축되어야 한다"고 강조했다.


김정은 기자 likesmile@hankyung.com