Q)서울 서초동에 사는 60세 여성입니다．3주택 보유자에 대해 양도소득세를 중과세한다고 해서 작년(유예기간 중)에 한 채를 팔았습니다．

이제 5년째 거주하고 있는 서초동 아파트와 3년전에 3억5000만원에 산 방배동 아파트(시가 7억원,국세청 기준시가 5억원) 두 채가 남았습니다．그런데 1가구2주택자도 양도소득세를 중과한다고 하는데 어떻게 해야합니까．


A)지금까지는 보유 주택 수에 관계 없이 주택의 보유 기간에 따라 양도소득세율이 정해졌습니다.

즉 보유 기간이 1년 이내인 경우는 50%,1~2년 40%,2년 이상일 경우에는 9~36%의 세율이 적용됐죠.

그러나 정부가 지난 2003년 말 소득세법을 개정해 2004년부터는 1가구 3주택자에게 양도소득세를 60% 단일세율로 중과하고 세금 계산 과정에서 보유 기간에 따라 10~30%까지 공제해주던 장기보유특별공제도 없어졌습니다.

단 1년간의 유예기간을 두어 2005년부터 적용되고 있습니다.

정부는 한 발 더 나아가 오는 31일 발표될 부동산종합대책에 1가구 2주택자에 대해서도 실거래가액으로 양도소득세를 계산하는 동시에 세율도 50% 단일세율로 중과하는 방안을 포함시킬 방침인 것으로 알려졌습니다.

만일 방배동 아파트를 먼저 판다면 실제 양도차익(7억원-3억5000만원)은 3억5000만원이 됩니다.

양도세율 변화에 따른 세금의 차이는 얼마나 될까요.

우선 중과세로 50%의 세율과 양도소득세의 10%인 주민세를 적용하면 세금은 1억9250만원이 됩니다.

반면 개정 전의 2년 이상 보유시 최고 세율인 36%로 양도소득세와 주민세를 계산하면 1억2573만원이 돼 세금 차이가 무려 6677만원에 달합니다.

따라서 아파트를 처분하고자 한다면 이번 개정법 적용의 유예기간 내에 처분하는 것이 유리합니다.

유예기간 내에 처분할 경우 종전의 세율로 세금이 계산되기 때문입니다.

다만 유예기간 내에 1주택자가 새로운 주택을 취득해 2주택이 되고 다시 1주택을 양도한 경우에는 비록 유예기간 중에 처분했다 하더라도 중과세를 적용받는다는 점은 유념해야 합니다.

만일 유예기간 중 아파트를 처분하지 못해 어쩔 수 없이 중과세를 적용받게 된 후 한 채를 처분해야 한다면 두 채의 양도소득세를 모두 계산해 세금 부담이 작은 아파트를 먼저 팔아야 합니다.

나중에 남은 아파트가 1가구 1주택 적용을 받기 용이한지의 여부도 꼼꼼히 따져서 처분해야 합니다.

파는 순서도 잘 정해야 세금을 절약할 수 있습니다.

손종성(세무법인 STC 세무사)

(02)3452-8065

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◆알림=오는 31일 정부의 부동산종합대책 발표 이후 부동산 관련 세제가 크게 바뀝니다.

독자 여러분이 궁금해하실 세금 문제를 질문과 답변 형식으로 매주 월요일 게재합니다.