앵커>
부동산의 핫 이슈를 점검하는 부동산 포커스 시간입니다.

이제 만물이 소생하는 봄입니다. 이런 가운데 부동산 시장도 살아날 수 있을까 관심 많으신데요.

오늘 부동산 포커스 시간에서는 주택경기가 나아지고 있는 지 현 주소를 점검해보도록 하겠습니다.

보도본부의 이주은 기자 나와있습니다.

N/S> 이주은 기자

앵커1> 이제 날도 풀리면서 건설업체들이 분양시장에 다시 뛰어든다는 소식들이 들리는데요. 어떻습니까? 주택경기가 좋아지는 신호라고 볼 수 있을까요?

기자1>
네.

무엇보다도 그 동안 얼어붙은 시장의 모습을 반영하듯 주택 공급물량이 급감해왔습니다.

하지만 이번 달부터 건설업체들이 겨울 동안 미뤄왔던 분양 물량들을 대거 쏟아내는 모습인데요

CG1> 3월 전국 분양물량

이번 달 전국적으로 총 110개 단지에서 5만3610가구가 공급되고 서울과 수도권에서도 모두 44개 단지 2만천545가구가 분양됩니다.

이러한 증가 추세는 지난해 3월, 4만8천30가구와 비교했을 때 11.1%, 지난 달과 비교해서도 두배이상 늘어난 물량입니다.

이만큼 공급이 급증한다는 것은 시장상황을 지켜보던 건설사들이 밀어내기식 분양이 아니라 시장 호전에 대한 기대감을 토대로 사업을 시작하는 것이라고 풀이할 수 있는데요.

이런 측면에서 경기가 호전될 것이라는 전망이 조금씩 힘을 얻고 있습니다.

앵커2> 네. 지난해 12월부터 1,2월까지 분양이 거의 없었는데..이제 경기회복에 대한 기대감 속에 분양물량이 쏟아지고 있는 것이군요.
그런데. 문제는 분양이 성공을 하느냐인데요. 시장의 분위기는 어떻습니까?

기자2>
네. 그렇습니다.
결국은 공급물량이 늘어났을 때 시장이 얼마나 소화를 해주느냐가 관건입니다.

그래서 이번 달 동시분양은 수요자와 공급자 모두에게 올 상반기 분양시장을 예견해 볼 수 있는 바로미터가 될 것으로 보입니다.

특히 이번 달에는 경기지역에선 화성동탄 신도시 3차가 분양되는데요.

높은 녹지율과 기반시설을 갖추고 교통도 편리한 지역인 만큼 이런 대규모의 알짜단지들이 성공리에 분양이 된다면 체감 주택경기도 나아질 것이라는 전망입니다.

CG2> 동탄3차 분양

이번 분양의 특징은 20~30평형의 중소형 중심에 평당 분양가도 750~800만원 선으로 맞춰져 그야말로 실수요자들을 겨냥한 분양이라고 볼 수 있습니다.

무리한 투자처로서의 느낌보다는 실제 구매력을 확보한 실수요자들을 잡겠다는 건설사들의 의지가 반영된 것으로 풀이됩니다.

지난 해의 부동산의 화두로 떠올랐던 만큼 1,2차를 통해 검증된 동탄의 인기가 다시 한 번 발휘할 것이라는 긍정적인 기대감이 일고 있습니다.

문제는 여전히 판교 분양이 11월로 연기된 상황에서 얼마나 수요자들의 청약통장을 열 수 있을 진데요

아시다시피 판교의 서울 수도권 일반 청약자 당첨률이 1259대1인 상황에서 그래도 부동산의 로또 판교를 위해 수요자들이 연말까지 청약통장을 묶어 둘 것인지 아니면 이번달 분양되는 동탄 신도시를 비롯해, 송도신도시, 인천 논현 지구 등 당첨확률이 높은 알짜 유망단지를 위해 청약 통장을 열 것인지가 관건으로 요약됩니다.

앵커3>네. 판교분양이 연기된 상황에서 청약통장을 미리 쓸 것인가.

이번 동탄 분양의 판도가 올 상반기 알짜 대단지들의 성공 척도가 될 수 있겠네요.

이번 동탄분양이 성공을 거두게 되면 시청자들의 체감 부동산 경기지표도 호전되지 않을까 하는 생각이 드는데요.

15일부터 분양이 시작된다고 하니까. 관심을 가지고 지켜봐야 할 것 같습니다.

그런데 그 동안 미분양물량이 너무 많이 쌓여서 건설사들이 자금난을 겪고 있다는 소식들도 들려왔는데 경기가 나아진다면 미분양 아파트도 줄어들어야 할 텐데 실제 어땠습니까?

기자3>
네. 우선 그 동안 쌓여왔던 미분양 아파트도 올 들어서 줄어들고 있는 추세입니다.

어제 건설교통부가 발표한 자료에 따르면 지난1월말까지 전국 미분양 아파트는 6만7천353가구로 집계됐는데요.

CG3> 전국 미분양아파트 추이

미분양아파트는 10.29대책 이후 급증하기 시작해 2003년 12월 3만 가구. 2004년 1월 4만 가구. 6월에는 5만가구로 늘다가11월 6만가구, 12월에는 7만가구 선까지 근접해왔습니다.

하지만 올 들어서 6개월 만에 감소세로 돌아서서 지난해 말보다 2.6% 줄어들었습니다.

서울과 수도권 미분양아파트의 경우 만4천466가구로 지난 연말보다 6.4% 감소했구요

지방의 경우 광주가 연말대비 16.1%, 대구는 11.8%나 줄어든 상황입니다.

실제 지난해 11월 분양했던 용인시 성복동 경남아너스빌 같은 경우 분양 당시 계약률이 55%에 그쳤지만 최근 들어 계약이 늘면서 1층 3가구를 제외한 전 물량이 팔렸다는 점을 주목해 볼 때 건설업체들의 미분양 털기를 고심해 중도금 무이자 할부 등 각종 혜택 등을 내걸은 상황에서 구매력을 확보한 내 집마련 수요층이 움직이기 시작했다고 정리할 수 있습니다

결국 실수요자를 중심으로 잠재돼 있던 주택 구매력이 살아나고 있다고 볼 수 있습니다.

앵커4> 미분양아파트가 줄어 들었네요. 주택구매잠재력은 늘 내포돼 있었는데 좋은 조건에서 움직이고 있다는 얘기인데 올 들어서 경매 낙찰률도 급증했다면서요.

기자4>
네 그렇습니다.

아파트 시장이 점점 회복세를 보이고 있는 가운데 지난달 수도권 아파트 경매 낙찰률이 2003년 10.29대책 이후 최고치를 기록했습니다.

CG4>경매 낙찰률 변화

경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난 2월 한 달 동안 서울과 경기, 인천 지역 경매시장에 나온 아파트 2212건 중 944건이 낙찰돼, 42.7%의 낙찰률을 보였는데요.

이러한 수치는 2003년 10월(42.8%) 이후 가장 높은 수치구요 낙찰가율 역시 80.1%를 기록해 지난해 6월(80.2%) 이후 가장 높은 수준을 보였습니다.

실제로 분당 지역 경매 아파트에는 수십 명의 응찰자들이 몰려 높은 가격에 낙찰되기도 했는데요

이처럼 경매시장이 호조세를 보인데는 올해 과표가 바뀌면서 일반 주택은 취득·등록세가 늘어나는데 반해 경매로 산 주택은 작년과 동일하게 낙찰가를 기준으로 세금을 적용해 세금 부담이 늘지 않았다는 점 등이 메리트로 부각되고 있습니다.

결국 부동산 시장의 여유자금이 올 들어서 보다 강점이 있는 투자처로 움직이기 시작했고 그 안에는 주택가격이 상승할 것이라는 기대심리가 내포돼 있다고 풀이할 수 있습니다.

하지만 역으로 생각을 해 보면 자금이 주택시장으로 직접 들어오지 않고 경매시장으로 빠지고 있다는 점은 앞으로도 정부가 주택거래 활성화보다는 규제책 일변도로 나갔을 때 실제 주택 시장이 정체될 가능성도 있다고 지적되고 있습니다.

앵커5>실제 주택 시장이 살아나기 위해서는 결국 주택공급도 늘고 분양도 성공적으로 진행되는 가운데, 주택거래가 늘어나야 한다는 얘기인 것 같은데요.

현재 시장은 정체돼 있다는 보도를 여러 번 해드렸었는데 실제 어떻습니까?

기자5>
네. 여전히 부동산 경기가 호전되고 있는가라는 질문에 의문점을 던질 수 밖에 없는 것은 바로 주택거래가 활성화되지 못하고 있는 점입니다.

정부는 현재 대부분의 부동산 거래를 신고제나 허가제로 묶어 놓고 기준시가를 높여 거래비용을 높인 상황인데요.

S1> 주택거래건수 30% 감소

이 같은 상황이 지속되면서 올 들어서도 주택거래 건수는 30%이상 감소한 실정입니다.

실거래가 신고로 실제 거래세가 늘어난 규모를 살펴보면

CG5> 실거래가 신고 후 거래세변화

서울 용산구 한남동의 시가 4억 원짜리 단독주택(대지 38평, 건평 18평)의 경우
현재 646만 원에서 1520만 원으로 늘어납니다.

경기 평택시의 시가 2억8600만 원짜리 임야(1926평)는 올해 345만 원에서 내년에는 거의 4배인 1318만 원으로 치솟게 됩니다.

아파트 거래세도 대체로 20∼30% 상승하는데요.

이 같은 상황에서 거래가 활성화되기는 힘든 현실입니다.

결국 건설경기가 부양되기 위해서는 거래를 할 수 있도록 지금 너무 높게 책정된 부동산 거래비용을 대폭 낮추어서 거래가 이루어지도록 하는 방법을 사용해야 한다는 지적들이 나오고 있습니다.

앵커6> 거래활성화를 위해서는 취등록세율을 낮춰야한다는 얘긴데 노무현 대통령이 투기세력을 근절하겠다는 얘기를 또 했어요.

또 부동산 가격 안정이라는 정책은 무슨 일이 있더라도 지켜나가겠다는 언급을 여러 번 확고히 밝혔는데요 앞으로도 거래 활성화를 위한 대책이 나오기 힘들 지 않을까라는 우려 섞인 목소리도 있는데

기자6> 네.
그 동안 정부는 부동산 거래 활성화에 대해 대책이 미흡하다는 지적을 끊임없이 받고 있습니다.

정부는 주택가격안정을 위해 주택보유자들의 세금을 높여 투기수요를 잡겠다는 점에 치중하고 있는 상황인데요.

전문가들은 주택가격안정은 거래가 단절된 상황에서 주택공급 확대만으로는 불가능하다고 지적하고 있습니다.

통계청 자료에 따르면 지난해 도시가구의 주택소유비율은 65.07%로 아직도 35%가 주택을 보유하지 못하고 있습니다.

이런 가운데 특히 더 이상 주택 공급을 늘리기 힘든 서울과 같은 좁은 지역에서 주택공급을 늘리는 방법 만으로는 소유비율을 확대하기 힘들다는 얘긴데요.

S2>가격안정 위해 ‘주택재분배’

결국 기존 주택을 재분배하는 방법이 필요하고 그러기 위해서 1가구 다주택자들이 집을 팔 수 있는 여건, 무주택자들이 집을 살 수 있는 여건이 절실하단 지적입니다.

하지만 현재는 1가구 3주택에 대한 양도세 중과로 집부자들이 움직이지 않고 있는 상황이고 수요자들 역시 경기 침체 속에 가계소득이 감소한데 담보대출비율이 축소돼 구매력을 확보하기 힘든 현실입니다.

S3>점진적 실거래가 도입 필요

이런 상황에서 공평 과세를 위해서는 전국적인 실거래가 과세가 옳지만 갑작스러운 거래 위축은 막아야 한다는 말인데요.

그래서 몇 년에 걸쳐 점진적으로 과세표준을 실거래가에 근접시키고 세율을 낮추는 등 다양한 방안이 필요하다는 지적이 나오고 있습니다.

앵커7> 네 그렇군요.
앞서 여러가지 지표에서는 부동산 경기가 살아나고 있다는 조심스런 기대감이 있었는데, 거래활성화라는 문제가 여전히 발목을 잡고 있다는 얘긴데.
주택 경기 어떻게 정리할 수 있을까요?

기자7>

S4> 2월 건설경기실사지수 112.5

한국건설산업연구원에 따르면 최근 대형 건설업체들을 대상으로 체감경기 지수를 조사한 결과 2월 건설기업 경기실사지수( CBSI)가 112.5를 기록했습니다.

이러한 수치는 1월의 75에서 1.5배가까이 급증한 것인데요.

다시말해 건설경기가 크게 좋아질 것이라는 기대감이 시장에 일고 있음을 단적으로 얘기해 주는 지표라고 요약할 수 있습니다.

이 때문에 건설업체들은 올해 수주액을 지난해보다 대폭 늘리고 있는 상황인데요.

CG6> 건설업체 수주액 증가

현대건설의 경우 지난해 수주액 (7조2371억원)보다 6천억원 많은 7조8천억 삼성물산 건설부문 역시 지난해 5조7800억원보다 10%가량 많은 6조5000억원을 수주한다는 계획입니다.

이 밖에 LG건설도 내년도 수주 목표를 지난해(6조원)보다 5000억원 늘어난6조5000억원으로 잡고 있는 상황입니다.

결국 시장에서는 공급물량이 점차 늘어날 것으로 전망되는 가운데 구매력을 확보한 실수요자를 중심으로 주택거래가 조금씩 움직일 것으로 보입니다.

하지만 여전히 정부가 안정화 대책을 지속하면서 주택거래활성화를 막은 규제책을 쏟아낼 경우 시장의 정체 현상은 지속될 수 밖에 없다는 점을 인지해야할 것으로 보입니다.

따라서 전문가들은 현재 미분양이 줄고 있고, 분양실적이 증가하고 있는 상황, 건설경기 실사지수가 호전된 점등을 감안해 긍정적인 기대감을 갖지만 이른 판단을 내리기 보다는 2~3개월 정도 지켜볼 필요가 있다고 정리하고 있습니다.

이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr