부동산포커스 시간입니다. 지난주 정부가 임대주택법 개정안을 입법예고했는데요. 그 골자는 임대주택 건설을 늘리고 부도임대주택을 조기정상화한다는 데 있습니다. 정부의 임대주택 건설방향에 대해 이충재 건교부 주택국 공공주택과장을 모시고 자세히 살펴보겠습니다. 임대주택법시행령과 시행규칙 개정안이 입법예고되었는데, 어떤 내용이 담겨 있나요. 우선, 85㎡를 초과하는 중형임대주택의 경우 소형임대주택과 달리 주택을 소유한 자도 입주가 가능한 점을 고려하여 분양전환당시 주택을 소유한 경우에도 당해 임대주택을 우선분양전환 받을 수 있도록 자격이 완화되고, (CG1) 앞으로는 공공부문이 건설하는 경우에도 85㎡를 초과하는 임대주택은 분양전환가격 및 임대료 산정을 자율적으로 정할 수 있게 되며, 민간에서 주로 건설하는 의무임대기간이 5년 또는 10년인 임대주택의 경우 특별수선충당금 적립요율이 현행 월 건축비의 1만분의 1.5에서 1만분의 1로 인하됩니다. 또한, 부도임대사업장이 경매절차를 밟지 않고 조기에 분양전환되어 임차인의 손실이 최소화될 수 있도록 이미 발생한 부도임대사업장의 경우 현재 거주하고 있는 입주자이면 불법전대여부와 관계없이 우선분양자격을 인정받게 됩니다. 아울러, 매입임대주택의 경우 임대의무기간이 3년에서 5년으로 강화되고, 임대주택의 임차권을 프리미엄을 받고 불법적으로 전대하는 투기목적의 임차권 양도를 차단하기 위해 투기과열지구내에서 퇴거하는 경우에는 임대주택에 6개월이상 거주한 임차인에 한하여 임차권 양도가 허용됩니다. 전반적으로 임대주택 관련규제를 완화하는 내용으로 채워져 있는데, 이처럼 개정하게 된 배경을 말씀해 주시죠. (CG2) 정부에서는 집값 안정기조를 유지하면서도 주택공급을 확대하고 내수를 진작시키기 위하여 임대주택 건설확대를 추진하고 있습니다만, 임대주택에 대한 부정적 인식과 수익성 부족으로 건설실적이 저조한 실정입니다. 이에 따라 임대주택에 대한 수요저변을 확대하고 임대주택 건설주체들의 수익성 제고를 위하여 중형임대주택의 우선분양전환자격 요건 완화, 특별수선충당금 적립요율 인하 등의 제도개선을 추진하게 되었습니다. 한편으로는 전국적으로 72,000호에 달하는 입주후 부도임대사업장에 거주하는 임차인들이 경매절차를 밟지 않고 조기에 분양전환되어 임차인의 손실이 최소화될 수 있도록 기존 부도임대사업장에 한하여 특례를 규정하게 되었습니다. 금번 제도개선으로 중형임대주택 건설 촉진과 기존 부도임대사업장의 조기 정상화에 도움이 될 것으로 기대하고 있습니다. 국민임대주택과 관련해선 저소득층을 위해 임대보증금을 규모와 지역별로 차별화한다고 하는데, 어떤 내용인가요. 최저소득계층이 주로 입주하는 소형평형은 임대보증금을 대폭 인하하여 실질적 입주기회를 확대하되, 상대적으로 규모가 큰 전용 37㎡ 이상은 평형이 커질수록 임대보증금도 인상되도록 하였습니다. (CG3) 현재는 평형과 관계없이 건설원가의 20%를 임대보증금으로 부과하고 있으나, 전용 36㎡이하는 종전의 3/4 수준인 15%로 인하하였고, 특히 최저소득계층인 기초생활수급권자의 경우에는 종전의 절반수준인 10%로 인하하였습니다. 반면, 전용 36㎡초과인 경우는 규모가 클수록 임대보증금 부담도 커지도록 건설원가의 20%×주택전용면적/36으로 하되, 상한을 1.3으로 하여 임대보증금 부담이 종전에 비하여 지나치게 높아지지 않도록 하였습니다. 아울러 전국을 수도권내 과밀억제권역 및 인구 50만명이상 도시인 1권역, 수도권 기타지역과 광역시(군 제외), 도청소재지인 2권역, 기타지역인 3 권역으로 구분하고, 주변전세가격이 높은 1권역은 앞서 설명한 규모별 차등화된 임대보증금의 1.15배를 부과하고, 주변시세가 낮은 3권역은 0.85배를 부과하도록 하였습니다. 소형평형의 경우 임대보증금이 대폭 내려갈 것으로 보이는데요. 실제 얼마나 임대보증금 인하효과가 있는지 알려 주시죠. (CG4) 1권역에 속하는 수원 오목천지구 36㎡경우 종전에는 임대보증금이 약 1,200만원이었으나 앞으로는 1,035만원으로 인하되고 특히 기초생활수급권자의 경우에는 690만원으로 42.5%인하됩니다. 3권역에 속하는 기장 교리지구 36㎡의 경우에는 종전 임대보증금이 약 990만원이었으나, 앞으로는 632만원으로 인하되고 기초생활수급권자의 경우에는 420만원으로 절반이상인 57.5%인하되게 됩니다. 금번 개정된 고시는 기존 임대주택단지에는 적용되지 않고 새로 입주하는 단지부터 적용되게 되며 앞으로 소형평형은 임대보증금이 대폭 인하되어 저소득층의 실질적 입주기회가 확대될 것으로 기대합니다. 임대주택 건설을 위한 가장 큰 걸림돌은 뭐라고 생각하십니까. 공급 대부분이 수도권 외곽에 몰리는 등 서울쪽 공급결핍 문제도 지적되고 있습니다. 공공부문에서 건설하는 국민임대주택과 민간이 주로 건설하는 장기임대주택으로 구분해 살펴보아야 할 것 같습니다. 우선 국민임대주택의 경우 입주수요가 많은 대도시 인근의 가용택지 확보가 어렵고, 지역주민들도 인근에 국민임대주택이 들어오는 것을 꺼리고 있습니다. 공급 대부분이 수도권 외곽에 몰리고 있는 것도 수도권 인근에서는 국민임대주택을 건설할 적정 택지를 찾기 어렵기 때문입니다. (S-1) 정부에서는 이러한 문제를 해소하기 위하여 보존가치가 적어 이미 해제하기로 되어 있는 그린벨트에 국민임대주택 건설을 추진하고 있으나 일부 반대의견도 있는 상황이며, (S-2) 도심내 임대주택 공급을 위하여 다가구주택 등 기존주택을 매입하여 국민임대주택으로 공급하는 사업을 작년에 시작하여 500세대를 구입 완료한 상태입니다. 한편, 민간임대주택은 자본이득기대가 상존하는 상황에서의 자가선호, 전세위주의 임대관행, 임대주택에 대한 부정적 인식, 자본회수기간의 장기화로 인한 수익성 부족 등이 활성화의 걸림돌로 작용하고 있습니다만, 중형임대주택 도입, 주택가격 안정, 보유세 강화 등으로 여건이 점차 나아지고 있다고 봅니다. 해외 선진사례와 비교해 정부의 임대주택 건설방향이 바람직하다고 생각하시나요. 정부가 추진중인 2012년까지 100만호 건설은 가능할 것으로 보시나요? 주택정책은 각국의 역사적 전통과 택지수급상황, 인구밀도 등의 여건에 따라 차이가 발생하기 때문에 직접 비교가 쉽지않은 것이 사실이나, 우리나라의 경우 중산․서민층이 저렴하고 안정적으로 거주할 수 있는 장기공공임대주택의 비율이 2.7%에 불과하여 20%에 달하는 선진국에 비하여 대단히 취약한 실정입니다. 따라서, 서민․중산층의 주거안정은 물론, 주거비 상승에 따른 임금상승 압박요인을 줄여 우리경제의 성장 잠재력을 배양하기 위하여 공공임대주택 확충은 필요하다고 생각합니다. (CG5) 이를 위하여 정부에서는 2003년부터 2012년까지 국민임대주택을 100만호 건설할 계획입니다. 목표달성을 위하여는 택지확보, 재원조달 등 어려움이 있는 것은 사실이나, '03년 8만호 건설목표중 71,792호, ’04년 10만호 건설목표 중 91,423호 등 큰 차질없이 진행되고 있습니다. 앞으로 공공택지 지정 및 공급 확대, 관련부처 및 지자체와의 협조체계 강화 등을 통하여 건설목표 달성이 가능할 것으로 생각합니다. 부지부족과 사업성이 낮아 민간기업 참여가 쉽지 않다고 합니다. 세제지원 등 다양한 지원책이 필요한 상황인데 현재 추진중이거나 마련한 지원방안이 있다면? 정부에서는 임대주택=소형=열등재라는 부정적 인식을 불식시키고 장기자금을 운용하는 재무적투자자의 임대시장 참여를 위하여 다각적인 대책을 추진하고 있습니다. (S-3) 우선 85㎡초과 중대형 임대주택의 공급확대를 위하여 종합부동산세 합산배제 및 양도소득세 중과배제 대상을 149㎡까지 확대하기로 하였고, 취․등록세 및 재산세 감면대상도 149㎡까지 확대를 추진중입니다. 또한, 60～85㎡ 임대주택에 대한 기금대출금리를 4.5%에서 4%로 인하하고, 융자한도액도 6,000만원에서 7,500만원으로 확대하였습니다. (S-4) 아울러 연기금 등 장기적으로 자금을 운용하는 재무적 투자자의 장기임대주택시장 참여를 유도하기 위하여 주택건설업자로 제한된 장기임대주택 건설용지에 대한 청약자격을 REITs, 연기금, 보험회사 등으로 확대하였고, 임대주택 건설을 위한 간접투자기구에 투자한 투자자의 배당소득에 대하여도 분리과세키로 한 바 있습니다. 앞으로도 업계의 의견을 수렴하여 임대주택 건설 촉진을 위한 지원대책을 지속적으로 강구할 계획입니다. 오늘 부동산포커스 시간은 임대주택법 개정안을 비롯해 임대주택 건설 활성화를 위한 정부의 정책까지 자세히 살펴봤습니다. 도움말씀 주신 이충재 건교부 주택국 공공주택과장님 수고하셨습니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr