[부동산포커스] 2005년 부동산시장

오프닝)
2004년도 이제 일주일 남았는데요, 정리 잘하고 계신지요? 부동산 시장도 경기침체와 맞물려 어느해보다 힘겹게 달려왔는데요, 오늘 부동산포커스 시간에는 2004년 부동산시장을 점검하고 새해 부동산은 어떨지 알아보는 시간을 갖겠습니다. 특히 어떤 곳이 투자유망한지 또 언제쯤 투자해야 하는지에 대해 꼼꼼히 살펴볼 테니 시청자여러분 관심가져 주시고요, 오늘 도움말씀에 부동산퍼스트에 곽창석 이사 자리하셨습니다. 안녕하세요?

질문1)
올해 침체라는 말이 붙어 살정도로, 혹자들은 외환위기 때 보다 더 힘들다는 말이 나올정도로 부동산 시장 힘들었는데요, 외환위기 이후 꾸준히 오르던 주택가격이 이젠 조정 단계에 들어온건 가요?

1999년~2003년 전국주택가격 상승률 36%, 2004년은 -1.7%
-1999년~2003년 전국아파트가격 상승률 56.8%, 2004년은 -0.2%
-1999년~2003년 서울아파트가격 상승률 77%, 2004년은 -0.6%
-1999년~2003년 강남아파트가격 상승률 91.8%, 2004년은 -0.9%
-아파트와 단독주택 매매가는 약보합세, 연립주택 및 다세대주택은 약세 현상 나타남. ( 연립 -4.7%)
-전세시장은 2003년부터 약세현상 나타남. 2003년 -1.4% 2004년 -4.2%
-2002년 10월 전세가격 하락이 시작된 후 1년만인 2003년 10월부터 매매가 하락이 시작됨.
-위 통계는 국민은행에 의하며 2004년 11월까지의 통계자료임

질문 2)
그렇다면 주택거래가 이렇듯 급속히 위축된 이유가 어디에 있을까요?

(1)-주택거래신고제 시행(2004년 4월) 이후 주택거래량 급감. 통계수치는 나오지 않았으나 중개업소 집계에 의하면 30% 이상 감소.
-신규 입주단지는 주택거래 위축에 따른 공실률이 높아짐.(기존 주택 거래가 안되므로 입주도 못하는 현상)

(2)주택시장 수급불균형 심화
-연초에 70%였던 매물량 우위 비율이 연말에는 83%로 증가했고 매수자는 1.4%에서 0.6%로 감소해 수급불균형이 심화됨.
-전세시장에서도 공급물량이 수요를 초과해 역전세현상 발생.
-분양시장에서는 평균 청약경쟁률이 1대1 이하로 떨어졌고 미분양 지속적인 증가 추세임. 계약률은 더욱 나빠지고 있음.

(3)주택공급량 감소 시작
-2001년 53만 가구, 2002년 66만 가구, 2003년 58만 가구로 주택수요 50만 가구를 초과해 공급. 3년간 30여만 가구 초과 공급
-2004년은 38만 가구선으로 공급량 감소 예삼됨.
-시장 호황기에 준비된 사업 물량이 공급되면서 2004년에는 공급량 감소폭이 적지만 2004년 하반기부터 신규 사업이 위축되면서 2005년에는 큰 폭의 공급량 감소가 예상됨. 2005년에는 30만가구선으로 외환위기시보다 공급량이 더 줄어들 가능성이 높다.

(4)부동산 수요 부문
-매매수요 및 분양수요 급감, 전세 수요는 연말부터 증가가 시작됨.
-매매 실수요자가 전세나 경매시장으로 이동
-내년 6월 분양예정인 판교에 대한 기대로 인해 분양 수요는 극심한 침체
-다주택자에 대한 양도세 종합부동산세 등 세금 증가로 부유층 주택 수요는 사라짐.
-재건축 및 재개발에 대한 기대감이 있으나 개발이익환수제 등 규제를 피해 사업이 확정된 곳만 수요층이 형성
-경매에 대한 수요가 늘고 있으나 저금리 현상으로 우량매물이 경매로 넘어가지 않고 있음.

(5)부동산 금융부문
-유동성함정 권역내 진입. 돈가뭄(전황)이 시작된다.
-금리를 내려도 투자와 소비가 살아나지 않고 고용은 계속 불안정. 연말 대규모 실업 한파.
-부동산 거래 규제로 통화유통속도가 느려짐. 전체 자산규모 1경원의 시장에서 돈이 돌지 않음.
-LTV(담보대출비율) 축소로 부익부 빈익빈 현상 심화. 인기지역과 비인기지역 차별화.
-신규입주아파트 잔금 미납 사태 심각. 건설업체 흑자 부도사태 직면.
-은행권 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 기피로 우량 시행사도 생존이 불투명해짐.
-역전세현상 심화. 역전세난은 수급과 금융교란 때문에 발생

질문3)
이러다 소위말하는 한국형 부동산 불황이 시작되는 건 아닌지요?

i.일본과 같은 금융부실은 없지만 정책 부재로 금융시스템이 작동되지 않고 있다

ii.일본식 불황과 공통점은 부동산규제, 유동성함정 존재, 부익부빈익빈 현상, 부동산정책 실기, 투기꾼에 대한 반감 등이 있다.

iii.일본식 불황과 차이점은 담보대출비율 상이, 투자대상 부동산이 주택에 집중된 점, 경제 규모의 차이, 금리 수준 등에서 차이가있다.

iv.외환위기때처럼 외부적인 충격에 의한 시장 침체는 외부 요인의 변화로 벗어날 수 있지만 이번 불황은 정책에 의한 문제이므로 정책의 변화없이는 풀리기 어렵다. 정책변화 후 1~2년 정도 시차가 필요함.

v.저금리로 인해 외환위기시와 같은 가격 폭락은 없다. 그러나 부동산규제로 시작된 경제 흐름의 왜곡 현상이 일반 경기를 침체시켜 부동산가격 하락으로 되돌아 오는 부메랑 효과 발생.

질문4)
예 그럼 올해 부동산 시장의 특징을 정리해 주시고 2005년으로 넘어가보죠..

정책적 규제에 의한 시장 거래 흐름 단절 : 분양권 및 조합원 전매금지, 주택거래신고제, 투기과열지구 담보대출비율 축소 등으로 부동산시장의 거래가 끊기면서 시장으로 유동성 유입이 차단됨.

vi.세금 증액과 주택 투자 수요 위축 : 다주택자 양도세 중과, 보유세 종합부동산세 증가, 실거래가 신고에 따른 거래세 증가로 주택투자 수요는 사라지고 실수요자 위주의 거래만 이루어짐.

vii.시세통계와 실거래가의 괴리 현상 : 저금리로 인한 주택가격 하방경직성 작용해 시세는 떨어지지 않지만 실거래는 급매물이 아니면 거래가 어려운 현상이 나타남.

viii.상반기는 풍선효과, 하반기는 정책불신 효과 : 주택시장 규제에 대한 반사효과로 상반기에는 토지시장 등으로 투자자금이 이동했으나 신행정수도 이전 위헌판결 이후 정부정책에 대한 불신이 높아지면서 불확실성 때문에 부동산투자도 얼어붙음.

예 그렇다면 이제 이러한 어려운 여건을 발판으로 2005년 다시 뛰어야 할텐데요,

1. 새해 아파트 값 어떻게 예상하는가?

아파트값 2001년 이후 상승장이 끝나고 2004년부터 조정기를 맞았다. 주택에 대한 각종 규제와 거래침체로 아파트값은 하향 안정 국면을 맞을 것이다. 경기가 극도로 침체되어 외환위기시와 같은 폭락장세를 맞을 가능성에 대해서는 부정적이다. 금리상황 매물량에 영향을 미칠 변수 등이 외환위기 시와 다르기 때문이다.

결론적으로 2~3% 소폭의 하락으로 나타날 것이다.

2. 부동산 어디에 투자해야 될까요?
유망 부동산 투자 토지가 1순위=새해 재테크로 가장 유망한 부동산 상품으로 대부분 전문가들이 토지를 꼽았다.

그중에서도 택지개발이 대규모로 추진되는 수도권 주변이 단연 1순위로 꼽힌다. 경기 성남 판교신도시를 비롯, 김포신도시 파주신도시의 주변지역 토지가 내년에도 최고의 토지 재테크 상품이 될 것이라는 예상이다.

지방에서는 신규 도로 개통예정지나 내년 2월 발표예정인 기업도시 예정지의 주변, 대규모 관광 개발 예정지 인근 지역이 각광 받을 것으로 보인다.

특히 토지 중에서도 종합부동산세 과세 대상이 아닌 농지나 임야는 주거용 상품을 처분한 투자자들의 대체 투자처가 될 가능성이 높다는 의견도 있다.

토지 외에도 아파트 중에서는 판교나 동탄신도시에서 분양되는 신규아파트나 강남
권 저밀도지구 분양아파트, 부산 등 투기과열지구 해제지역 분양권 등도 투자 유망 상품으로 거론되고 있다.

세부적으로는 원가연동제가 적용되는 판교신도시의 경우 원가연동제의 적용으로 분양가가 상대적으로 저렴할 것으로 예상되는 중소형 아파트가 최장 5년 동안 전매금지 규제에도 불구하고 향후 가격 상승 가능성이 클 것이라는 예상이다.

또 서울 강남권 저밀도지구에서는 물량 대부분이 10∼20평형대의 소형 아파트인 동시에 분양가도 만만치 않아 거주보다는 자금이 넉넉한 투자자들의 임대사업용으로 적당하다는 분석이다.

이와 함께 서울 성동구나 성북구, 용산구 등 강북권 재개발이나 뉴타운 지역 투자도 꽤 짭짤한 수익을 낼 수 있을 것으로 보인다.

하지만 올해 고전을 면치 못했던 오피스텔이나 주상복합아파트, 다가구·다세대, 상가 시장은 내년에도 큰 변동 없이 올해 수준을 유지할 것이라는 게 대부분 전문가들의 분석이다.

3. 내집마련 언제쯤 유리한가?

내집마련은 내년 상반기가 적기이다.

종합부동산세와 재건축개발이익환수제, 실거래가 제도 정착, 재산세 과표 현실화 등 각종 정책이 시행될 예정이어서 내년에도 집값은 전반적으로 하향안정세가 유지될 것이라는 의견이 지배적이다.

하지만 신규 공급물량 감소와 향후 2∼3년내 집값 상승에 대한 불안감 등으로 저점을 형성할 것으로 예상되는 내년 상반기가 매물을 고르기도 쉽고 비교적 싼 가격에 집을 구입할 수 있는 적기라는 분석이다.

특히 세금부담 등으로 나온 급매물이나 가격이 보합세에 있는 유망 지역 분양권, 주변 발전 가능성이 높은 입주 초기 아파트나 신규 분양 아파트 등을 위주로 고를 것을 권한다.

하지만 일각에서는 상반기보다는 하반기가 내집마련 시기로 유리할 것으로 꼽기도 한다.

추천하는 내집마련 유망지역은 ▲서울은 용산, 성동, 종로 등 개발 유망지 ▲수도권은 판교, 동탄 등 신도시 ▲지방은 지역별 택지개발지구가 단연 1순위로 꼽혔다.

4. 끝으로 정부가 내일 주택투기지역 해제 발표할텐데 수도권과 충청권 일부 10개 지역 정도 예상되고 있는데 해제 후 어떤 변화가 예상되는가..?

주택투기지역 해제 정도로 부동산시장의 냉각현상이 전반적으로 해소되기에는 침체의 골이 너무 깊다. 더구나 내년부터는 실거래가 신고 의무화가 시행될 가능성도 있어 투기지역이 해제되더라도 실거래가 과세가 된다면 여전히 거래는 침체될 수 밖에 없다.

조금 더 큰 틀에서 전체적으로 부동산 건설규제첵을 재검토하고 시장에 활력을 불어넣을 수 있는 대책을 마련해야 한다.

이종식기자 jslee@wowtv.co.kr