[부동산포커스] 택지개발지구 미분양 주목

(앵커) 내년부터 판교신도시를 비롯해 신규택지개발지구가 속속 분양할 예정입니다. 때문에 어느때보다도 수요자들의 관심이 높은 상황인데요. 오늘 부동산포커스 시간에선 택지개발지구에 대해 자세히 알아봅니다. 도움말씀에 부동산정보제공업체 유니에셋의 김광석 팀장 나오셨습니다.

(질문1) 택지개발지구에 대한 투자자 관심이 높다. 이유가 뭔가?

택지개발지구는 교통, 교육, 공공시설 등 주거생활에 필요한 사회 기반시설을 아파트 등 주택과 같이 체계적으로 개발하기 때문에 주거생활 선호도가 시간이 지날수록 높아집니다. 참고로 5대신도시로 알려져 있는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등도 80년대 초 중반에 개발된 대규모 택지개발지구입니다. 이런 곳들도 분양초기에는 미분양이 되는 등 수요자들의 관심 밖이었습니다. 그러나 시간이 흐른 지금 수도권 지역에서도 선호도가 가장 높은 주거지역으로 꼽히고 있습니다.

(질문2) 정부도 미분양 아파트 대책을 내놓았는데, 전망은?

부동산시장 경착륙에 대한 우려가 커지고 있는데다 최근 미분양이 늘어나면서 미분양에 대한 지원대책이 나오지 않겠는가 하는 전망이 우세했는데요. 아니다 다를까 지난 13일 정부는 미분양아파트를 임대주택으로 활용하는 방안을 검토하고 있다고 밝힌데 이어 지난 14일 이헌재 경재부총리도 “미분양 아파트를 인수, 매입해서 일정조건으로 임대사업을 하는 사람에 대해 지원하는 방안을 검토 중이라고” 밝히면서 정부가 간접적인 미분양 지원책을 강구하고 있음을 시사한 바 있습니다. 구체적인 방법으로는 미분양 아파트를 매입하는 임대사업자에게 종합부동산세, 취등록세 양도세 등을 감면하거나 면제하는 방법을 검토 중인 것으로 알려지고 있습니다. 이에 따라 임대가 될만한 미분양아파트에 대한 관심이 높아질 것으로 예상됩니다.

(질문3) 현재 택지개발지구내 주요 미분양단지를 알려 달라?

미분양이 된데는 사연이 다양하기 때문에 좋은 물건을 고르는 것이 쉽지만은 않은 일입니다. 앞서 말씀 드린데로 택지개발지구에 위치한 미분양아파트의 경우 미분양중에서도 선호도가 높은 편입니다. 교통, 교육 등 기반시설 등과 생활편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문입니다.

택지개발지구 미분양 물량을 구체적으로 보면 지난 10월 분양된 화성동탄신도시 물량 중 일부가 미분양으로 남아 있습니다. 3-6블록 경남아너스빌의 경우 31평형과 37평형 저층부 매물의 미계약분이 남아 있으며 2-12블록 쌍용스윗닷홈 동탄예가도 29평형, 34평형의 1~2층 매물이 남아 있는 것으로 파악됐습니다.

9월경 대전 가오지구에서 분양된 아파트도 미분양분이 꽤 남아 있는데요. 가오지구는 대전 동구 옛 중심지를 재개발하는 곳으로 대전 가오동, 판암동, 대성동 일대 19만6천여평의 부지에 아파트와 단독주택이 5천여가구가 들어설 예정입니다. 가오지구에는 풍림아이원, 코오롱하늘채 등의 아파트에 미분양이 남아 있습니다.

경상북도 경산시 백천동 일원의 약 10만여평 규모의 백천지구에 지어니는 경산벽천 월드메르디앙 30평형과 33평형 미분양분을 선착순 분양중이며 지난 10월에 분양된 청주 산남3지구 미분양 분도 관심을 가져 볼만 합니다.

(질문4) 투자자들을 위해 미분양아파트 투자기법이 있다면?

현장조사를 해 보는 것이 중요합니다. 주변지역 아파트의 평형별, 향별 시세를 조사하고 구입하고자 하는 미분양 아파트의 분양가를 보수적으로 검토하는 것이 좋습니다. 미분양은 중도금 무이자나 이자후불제 등의 금융혜택과 샤시 무료시공 등의 혜택이 있는 경우가 많으므로 이런 옵션도 고려해서 미분양을 골라야 합니다. 또 단지의 내부 구조, 조망권, 일조권 등을 꼼꼼히 따져야 하는데 인기지역의 경우는 저층매물이라고 무조건 기피하기 보다는 일조권 여부와 분양가 적정성 등을 고려해 의사결정을 하는 것이 좋습니다.

그리고 미분양의 원인이 무엇인지 파악해 봐야 합니다. 미분양이 된데는 다양한 사연이 있는 만큼 물건 자체의 하자가 있는지 파악해야 합니다. 예를 들어 단지가 혐오시설에 인접했다거나 조망이 꽉 막혀 있다거나 하는, 시간이 흘러도 치유하기 힘든 하자가 있는 매물을 구입하는 것은 곤란하겠죠.

(질문5) 내년 판교 등 신규 택지개발지구가 속속 분양할 예정인데, 자세히 알려달라?

내년 3월경에 화성동탄 3단계 일반 분양이 대규모로 이뤄질 예정인데요. 1~2단계와 달리 임대아파트 3460가구 가량이 대거 공급될 전망이어서 청약저축가입자에게 유리할 것 같습니다. 6월경에는 경기도 성남시 판교동 일대의 판교신도시 시범단지 공급이 시작될 전망이다. 공급가구수를 5천여가구에 이를 전망인데요. 판교는 서울 도심과 20km, 강남과 10km 거리에 위치해 있어 강남권 대체 후보지로 평가 받고 있는 곳입니다. 남양주 진접지구도 내년 상반기 중 분양이 이뤄질 전망인데요. 진접지구는 남양주시 진접읍 장현, 금곡리 및 오남면 양지리 일원 62만5천평 규모의 대규모 택지개발지구로 주택만 1만2천여가구가 들어설 예정입니다.

그밖에 하남시 풍산동 일대 31만평 규모의 풍산지구, 의왕 청계동, 포일동 일대 10만평 규모 청계지구, 화성시 향남면 일대의 51만 규모의 향남지구 등도 내년 하반기에 분양이 이뤄질 예정이어서 관심이 모입니다.

(질문6) 관심이 높은 만큼 묻지마투자도 성행할텐데, 택지개발지구 투자전망은?

판교 등 택지개발 지구 분양이 내년 부동산시장의 최대 화두가 되지 않을까 전망되는데요. 전용면적 25.7평 이하 공공택지에서 적용되는 원가연동제 시행이 관심꺼립니다. 원가연동제가 적용될 경우 아파트 분양가가 대폭 낮아질 것으로 전망돼 이럴 경우 시세차익이 상당할 것으로 예상되기 때문입니다. 그러나 정부가 원가연동제가 적용되는 아파트에 대해 5년간 전매를 금지하는 방안과 무주택자우선공급을 늘리는 방안을 검토 중이어서 예전과 같은 묻지마 투자는 힘들어졌다는 점을 명심해야 합니다. 분위기에 휩쓸리지 말고 중도금과 잔금 마련 등 자금조달 계획을 꼼꼼히 따져 봐야 합니다.

권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr