[稅테크 올 가이드] 2년거주 안해도 逆모기지론 비과세

역(逆)모기지론(Reverse Mortgage Loan·장기주택저당대출)은 자신이 갖고 있는 집을 담보로 금융회사에서 연금을 타는 것처럼 생활비를 대출받는 금융상품을 말한다. 일단 금융회사에서 돈을 빌려 집을 산 뒤 매달 대출금을 갚아나가는 모기지론과는 달리 '우선 대출형식으로 매달 또는 정기적으로 돈을 나눠 받은 뒤 일정 시점에서 집의 소유권을 넘겨주는' 금융상품을 말한다.

국내에서는 올 들어 신한 조흥 등 시중은행들이 역모기지론 상품을 본격적으로 취급하고 있다.

매달 또는 2,3개월마다 한번씩 돈을 받을 수 있는데 대출 기간은 최장 15년 범위 내에서 1년 단위로 선택할 수 있다. 정기적으로 받는 돈을 금융회사에 갚아야 하는 만기가 돌아오면 다른 대출로 전환하거나 담보로 맡긴 주택을 처분해 갚으면 된다.

역모기지론은 집을 갖고 있지만 현금자산은 없는 노령층에게 매우 유용한 제도다. 은퇴 뒤에 필요한 노후자금이나 자녀 교육비 등을 주택 담보로 빌려 쓴 뒤 나중에 집을 팔아 갚으면 되기 때문이다. 농협에서는 농지를 담보로 생활자금을 빌려주는 농촌형 역모기지론 상품도 팔고 있다.

정부는 내년부터 역모기지론 담보로 제공하는 주택에 대해서는 양도소득세 비과세 특례를 적용,세제혜택을 주기로 했다.

예컨대 1가구1주택 보유자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 적어도 3년 이상 보유해야 하고 서울과 경기 과천 5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동)에 있는 주택은 3년 보유기간 중 2년 이상을 반드시 거주해야 하지만,역모기지론을 받는 주택은 내년부터 2년 거주요건을 충족시키지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또 1가구1주택을 갖고 있는 노인이 양로원으로 옮기거나 자녀와 함께 살면서 자신의 집을 담보로 역모기지론을 받는 경우에도 1가구1주택자로 인정받아 세금혜택을 받는다. 서울에 사는 자녀가 수도권 신도시에 사는 부모(60세 이상)를 모시게 돼 1가구2주택이 되더라도 부모가 모기지론으로 생활자금을 대출받는 경우에는 자신의 집을 팔 때 1가구 1주택자로 인정받기 때문에 비과세 적용을 받을 수 있다.

그러나 자녀가 집을 파는 경우에는 거주기간 요건이 적용되므로 서울과 과천 수도권 신도시 주택을 처분할 경우 2년 이상 거주해야만 양도소득세 비과세가 인정된다. 역모기지론 세제혜택을 받을 수 있는 연령은 60세 이상이다.

6억원이 넘는 고가주택에 대해서는 부모와 자녀가 합쳐 1주택자로 인정을 받더라도 매도가격 6억원을 초과하는 부분에 대해 양도세를 내야 한다. 5억원에 집을 사서 10억원에 판 경우 6억원을 초과하는 부분(4억원)에 대해서는 세금을 내야 한다.

이 경우 양도세를 부과하는 기준이 되는 과세표준액은 매도가격 10억원에서 4억원이 차지하는 비율(40%)을 양도차익(5억원)에 곱한 2억원으로 산출된다.

이 밖에 아파트 관리비와 경비비 부가가치세 면세 연장 조치도 노인들의 생계비를 조금이나마 덜어줄 것으로 기대되고 있다.

현승윤 기자 hyunsy@hankyung.com