사업자들뿐만 아니라 개인들이 경제활동을 하는 과정에서 종종 부딛치는 고민거리가운데 하나가 세금문제다. 대부분 세금이 너무 무겁다고 느낀다. 어떻게 하면 법과 규정에서 벗어나지 않고서 세금부담을 줄일 수 있을까. 세법체계가 제아무리 복잡하다지만,고민하고 해결방안을 다각도로 모색해보면 절세방안은 있다. 납세자들의 노력 여하에 따라 세금을 크게 줄일 수 있다는 얘기다. 현장 세무사들의 상담사례를 통해 최근 관심사로 떠오르고 있는 부동산관련 절세방안을 알아본다. 재개발조합원이 취득한 분양권 양도는 어떤 때 과세되나 (진경일 세무사) =먼저 분양권 양도가 완전히 비과세되는 경우부터 보자. 관리처분계획 인가일 또는 사업계획승인일 전에 기존 주택이 철거될 경우 기존 주택 철거일 현재 소득세법에서 정한 1세대1주택에 해당하는 기존주택 소유자로서 조합원이 양도일 현재 다른 주택이 없고 1999년 1월1일 이후 양도된 경우는 비과세 된다. 기존 주택이 무허가 건물이라도 가능하며 보유기간이 3년미만인 주택은 재개발사업 완료후 양도하면 비과세다. 관리처분계획 인가일이나 사업계획 승인일 전에 기존 주택을 철거한 경우 종전 주택을 3년미만 보유하거나 다른 주택을 동시에 보유하고 있으면서 새로 청약받은 분양권을 양도하면 양도소득세가 부과된다. 이때 분양권 양도차익은 법규상에 정해진 산정 방식에 따라 계산되는 분양권 프리미엄과 부동산 양도차익의 합계액으로 한다. 예컨대 분양권 프리미엄은 총 양도가액에서 기존 주택과 그 부수 토지에 대한 조합의 평가액과 기타 필요경비를 빼고 납부 또는 지급받은 청산금을 계산한 금액이다. 결혼으로 인한 1세대 2주택중 1주택의 재개발입주권 양도때 세금문제 (김청식 세무사) =91년 아파트를 산 A씨가 98년 아파트를 취득한 여자 B씨와 99년 결혼한 경우를 살펴 보자. A씨의 아파트는 97년 재개발에 들어가 올 6월 완공됐으나 결혼후 아내 소유의 집에 산다. A씨는 조합측에서 재개발된 아파트의 명의 변경을 하고 싶으면 하라는 통보를 받고 동생에게 명의변경(매매)을 하려 한다. 사업승인일(또는 종전건물 철거일) 현재 1세대가 3년이상 주택을 보유했고 분양권 양도일 현재 다른 주택을 소유하지 않고 있다면 1세대1주택으로 간주, 비과세 된다. 따라서 혼인으로 인한 특례규정과 함께 해석할 때 A씨는 재건축아파트 보유중에 결혼으로 불가피하게 2주택자가 된 상태에서 재건축 주택의 입주권을 양도하는 경우로 다른 입주권 양도 비과세 요건을 갖추었으므로 비과세 대상이다. 재건축후 세금 (김범태 세무사) =서울 강남의 김모씨는 살고 있던 15평형 아파트가 주택건설촉진법에 따라 재건축되면서 32평형 아파트를 분양받았다. 그러나 김씨는 욕심을 내 좀 더 넓은 아파트를 분양받으면서 추가로 분양금을 냈다. 새 아파트가 준공될 때 김씨는 자금사정으로 집을 팔고 3년이상 보유요건을 갖추었다며 양도소득세 비과세 신고를 했다. 그러나 세무서에서는 아파트 양도에 따른 세금 8백만원을 고지했다. 정당한 과세인가. 김씨에게 다른 주택은 없다. 또 재건축전 김씨의 토지지분은 15평이었으나 재건축후 토지지분이 10평으로 감소됐다가 다시 넓은 아파트를 분양받으면서 14평으로 늘었다. 주택건설촉진법에 따라 재건축조합원이 사업계획서상의 관리 처분에 따라 분양받는 경우 재건축전에 비해 감소되는 주택의 부수토지에 대해서는 도시 재개발사업과 같이 환지처분으로 간주해 소득세가 없다. 따라서 당초 32평형을 분양받으면서 감소된 토지지분 5평에 대해서는 세금이 없다. 문제는 김씨가 32평보다 집을 더 넓히면서 권리면적을 초과해 취득한 부수토지에서 발생한다. 법리적으로 보면 초과 취득토지는 3년이상 보유요건을 갖추지 못했으므로 비과세 대상이 될 수 없다. 그러나 실무에서는 이에 대한 사실 확인이나 안분문제 등 현실적인 어려움으로 과세가 거의 이루어지지 않는다. 또 단독주택을 증축하는 경우 부수토지 범위내의 토지에 대해서는 비과세 대상으로 본다는 심판례 등이 있어 형평성 문제가 있고 과세기술적 측면에서도 문제가 있는 세금부과다. 이런 내용으로 세무서에 다시 한번 상의하면 비과세될 가능성도 있다. 정리=허원순 기자 huhws@hankyung.com