강민원(신청인)씨는 지난 95년2월6일 A씨와 아파트 전세계약서(전세금
5천2백만원)을 작성한 뒤 3월7일 주민등록 전입신고를 했다.

그해 9월30일에 등기소에서 확정일자를 받아 지금까지 살고있다.

그런데 아파트 주인인 A씨는 친구 B가 C은행에서 대출을 받을 때 연대보증을
했다.

그뒤 은행은 대출이 연체되자 보증을 선 A에게 빚을 갚을 것을 요구한 뒤
98년 4월4일 아파트를 가압류했다.

또 98년 9월29일에는 부실채권정리를 이유로 대출채권을 성업공사에
매각했다.

가압류된 아파트는 신청인이 확정일자를 받기전에 다른 은행으로부터 선순위
근저당권(2천6백만원)이 설정된 상태였다.

그리고 현재 시세로는 선순위채권과 전세보증금을 모두 충당하기에도 부족한
상황이다.

이에따라 신청인은 C은행이 아무런 이득이 없음에도 세입자의 입장을 고려치
않고 아파트를 가압류한 것은 부당하다며 금융감독원에 구제를 요청해왔다.

<>처리결과 =C은행은 신청인이 친구의 대출(1천만원)에 연대보증을 섰고
대출금이 97년 7월1일이후 계속 연체돼 채권확보 차원에서 아파트를 가압류
조치했다고 밝혔다.

선순위 채권및 전세보증금이 아파트 시세보다 많아 가압류에 따른 이득이
없지만 보증을 선 신청인에 대한 압력의 수단으로 활용한 것이라고 은행측은
설명했다.

또 아파트를 가압류한 뒤 연체중인 대출금을 성업공사에 매각한 것도
업무처리상 아무런 잘못이 없다고 강조했다.

금융감독원도 분쟁조정실도 분쟁내용을 면밀히 검토한 결과 은행의 업무
처리에 잘못이 없기 때문에 민원인의 요청을 수용하기는 곤란하다는 결론을
내렸다.

<>시사점 =전세집에 입주할 때에는 해당 부동산에 설정된 선순위 근저당권의
내역을 정확히 파악해야 한다.

부동산 가격이 하락하더라도 전세금을 되돌려 받는 데 지장이 없다고 판단될
경우에 한해 계약을 하고 이사하는 것이 현명한 방법이다.

은행에서는 부동산을 담보로 대출할 경우 보통 감정가액의 70% 정도를
계산해 돈을 빌려준다.

전세 입주자도 이 방법을 활용할 필요가 있다.

즉 입주할 전세집의 현재 시세의 70%를 계산해 선순위 근저당권및 전세금을
제한뒤에도 돈이 남을 경우 입주하는 것이 앞으로 발생할지도 모를 손해를
막을 수 있는 방법이다.

동시에 전세계약을 하고 입주하는 즉시 동사무소에 전입 신고를 하고 전세
계약서에 확정일자를 받아두는 것도 잊어서는 안된다.

< 김수언 기자 sookim@ >

<>자료제공:금융감독원 분쟁조정국 강성범 팀장(문의전화 소비자상담실
02-3786-8700~1)

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 12일자 ).