증권사의 뮤추얼 펀드가 고객들로부터 호응을 얻게되자 부동산 펀드도
관심의 대상이 되고 있다.

주식투자를 주로 하는 펀드는 전문적인 경험을 가진 사람이 조성한 자금을
운용하여 수익을 투자자에게 분배해 주는 방식이다.

원금손실에 대한 보장이 없음에도 불구하고 투자경험이나 지식이 모자라는
사람에게 적절한 간접 투자방식으로 호평받고 있다.

더구나 종합주가지수가 1,000포인트를 넘어서면서 1년도 채 안된 기간에
수익률이 100%를 넘는 펀드도 나왔다.

증권사의 뮤추얼 펀드는 투자자의 관심이 지속적으로 유지돼 경제회복의
견인차 역할을 하는 것으로 자리매김되고 있다.

부동산에서도 여러 사람으로부터 자금을 모아 거대자금이 형성되면 한사람의
소액자금보다 수익을 올릴 수 있는 방법이 많을 것이다.

개발사업을 추진할 수도 있고 대형 부동산을 싸게 매입해 서로 나눠 가질
수도 있다.

아파트 혹은 상가 오피스텔 등 대부분의 개발사업이 자본력 있는 사업자가
토지를 매입한뒤 그 위에 건축물을 지어 일반인에게 각 호실별로 분양이라는
절차를 거쳐 이윤을 추구하고 있기 때문이다.

또 국내 부실기관의 매각자산을 매입하여 가치를 올린 후 재 매각한다는
외국투자회사의 경우에서도 알 수 있듯 거대자금이 운용되면 수익을 얻을 수
있는 방법이 많게 마련이다.

그러나 상가를 분양하면서 펀드라는 명칭으로 분양자를 모집하고 휴게소나
온천을 개발한다면서 투자자를 손짓하는 사례가 일부 있어 본연의 취지와는
다른 결과로 투자자의 혼란을 초래하지 않을까 우려된다.

명칭이야 어떠하든 공동투자는 적게는 몇 명 많게는 수백 수천명이 참여할
수 있다.

조성된 자금으로 개발사업을 시도할 수도 있다.

하지만 부동산의 특성을 제대로 이해한 투자집행일 경우에만 성공을 기대해
볼 수 있다.

이유는 크게 세가지다.

첫째 부동산과 주식은 성격이 다르다.

주식은 투자운용 중에 실수로 투자타이밍이나 종목을 잘못 선택하더라도
일부 손해만 감수하면 다시 투자기회를 노릴 수 있다.

반면 부동산은 한번 집행한 선택을 쉽게 번복하지 못하고 많은 시간을
필요로 하는 특성이 있다.

특히 개발형 사업일 경우 그 현상은 더욱 심해 일부 부동산회사가 개발사업
에 투여한 자금을 회수하지 못할 경우도 상정할 수 있다.

둘째 소유 목적의 투자라야 한다.

선진 외국에서는 부동산뮤추얼펀드가 "리츠(Reits)"라는 제도로 대중화돼
다양한 투자기회를 수요자에게 제공하고 있다.

하지만 우리나라의 경우는 일부 동호인주택 조합주택 조합상가 등으로
유사한 효과를 얻는 형태가 있으나 소액투자자들이 쉽게 접근할 수 있을
정도로 일반화 된 것은 아니다.

대체적으로 소유를 주목적으로 구성된 주택조합은 성공한 사례가 많으나
투자 목적이 강한 조합상가 등은 실패사례가 많다.

투자결과에 대한 숫자상의 기대치에 현혹돼 자금력이 뒷받침되지 못하는
참여자가 있으면 사업추진에 누수가 생겨 지장이 생기는 경우가 적지 않다.

셋째 독자적 권리행사가 가능해야 한다.

법적 절차만 거치면 독자적인 권리행사가 되는 공동투자라면 무방하다.

그렇지만 사업장을 운영, 경영성과에 따라 수익을 배분받거나 개발사업을
추진한 후에 이익을 배분받는다는 투자는 원금손실을 감수할 각오를 해야
한다.

잘되든 못되든 스스로 행한 결과는 이해가 쉽지만 남이 망쳐 놓은 결과는
불가항력이라 하더라도 납득이 어려운 것이 인지상정이기 때문이다.

< 미주컨설팅그룹대표 한경머니 자문위원 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 7월 19일자 ).