[먼데이 머니] 부동산 백과 : (김영수의 부동산교실) (18)
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[ 고급주택 구입 요령 ]
아파트 분양가 제한이 없어지면서 주거여건이 좋은 위치에는 온통 고급주택
이 들어설 분위기다.
평당 1천만원은 예사고 2천만원이라는 금액에도 순조롭게 분양되고 있으니
고급주택 사업이 지속적으로 이어질 것이라는 낙관론이 우세하다.
수년전에 주상복합 건물이 등장하면서 초기에 관심을 불러 일으켜 분양이
순조로웠던 적이 있었다.
그 후 온 동네에 각양각색의 주상복합건물이 등장하면서 수요자의 관심이
식어진 탓에 투자가치를 논하기 어려운 반짝 유행상품이 되었다.
수요자의 관심대상으로 등장한 고급주택이 기존에 공급된 주상복합과 다른
점이라면 상가시설 부분에 주민 편의를 위한 공동시설이 들어서고 나머지는
주거전용 건물로 이루어져 주거환경이 양호해진 점을 들 수 있다.
더불어 내부 마감이 대부분 수입품 일색으로 더욱 고급화돼 분양가격이
높아진 점이다.
주택에 있어 생활편의 기능이 가장 우선시 되는 것은 부인할 수 없는
사실이다.
위치 내부마감 방범 서비스 기능 등이 마음에 들어 투자가치를 크게 고려할
필요 없이 고급주택을 분양 받는 것이라면 예외지만 투자가치를 중요한
항목으로 생각하고 있다면 구입대상 선정시 냉철한 판단이 필요하다.
투자가치는 금액으로 표현되므로 적절한 가격인지를 판단하기 위해 다음
요령을 생각해보자.
첫째 객관성 있는 가격 비교대상물을 설정하라.
고급주택은 각기 시설마감입지 등이 다른 경우가 많아 가격비교가 어려운
것이 현실이다.
흔히 인근의 유사한 고급주택이 얼마에 분양됐는데 그보다 위치도 좋고
내부 마감시설이 더 좋으니 가격이 조금 더 비싸더라도 적절한 가격이겠다는
식으로 유추 해석해 부동산 가격을 판단하는 경향이 일반적이다.
그러나 비교 대상물의 가격이 과대평가 되었다면 가격판단이 적절하다고
말하기 어렵다.
자율적인 시장기능에 의해 거래되는 가격이 성립될 때에 객관적 가치를
따져볼 수 있으므로 준공 후 3년 이상 경과한 유사 고급주택을 기준으로
삼는 것이 좋다.
둘째 개별등기 토지평수를 확인하라.공동 건축물은 토지평수와 건평으로
개별 구분등기가 이루어진다.
토지에 건축물이 일단 들어서면 사실상 토지는 부속물이 되어 따져 볼
의미가 없는 편이다.
하지만 세월이 흐른 후의 재건축까지 생각한다면 같은 건평일 경우 토지
지분이 넓은 것이 유리한 법이다.
토지지분에 집착하여 입지적 가치나 주거여건이 무시되어서는 안되지만
분양가격을 판단하는 기준으로 단순한 원가계산법을 적용할 시 가격을 유추
해석하는데 활용할 수는 있다.
일례로 15억원 짜리 90평형의 공동주택이 토지등기가 40평일 경우를 가정해
보자.
토지의 입지에 따른 가치는 이미 토지 시세에 대부분 반영되므로 해당 토지
가 싯가로 평당 1천만원 짜리에 지은 건축물이라면 토지가격으로 4억원을
공제하고 나머지 11억원이 건물 가격에 해당된다고 볼 수 있다.
90평이 11억원에 해당되므로 사업경비를 10% 기준으로 환산하면 해당 건축물
은 평당 1천1백만원짜리 건축비를 들인 건물이 된다.
조금 더 세분하여 골조와 외부공사비를 평당 3백만원이라 치면 나머지
8백만원이 내부 시설 마감 비용으로 추산할 수 있다.
이윤을 무시한 계산법이므로 이 금액에서 내부마감 금액이 평당 4백만원으로
추정되면 이윤이 평당 4백만원인 셈이다.
셋째 분양광고는 사실확인을 위한 참조로만 활용하라.
사업자가 내는 광고에서 형성되는 이미지에 수요자는 동화되기 쉬운 것이
일반적이다.
그러나 광고내용은 사업자의 일방적인 과대광고가 있을 수 있으므로 액면
그대로 받아들이는 것은 적절치 못하다.
한강이 보인다는 분양광고라 하더라도 실제로 어느 동, 호수에서 한강이
보일지 추리라도 해야 한다.
또 거실이 넓어 보이는 시각효과를 위해 아예 발코니 턱을 없애고 확장하여
모델하우스를 공개한 경우도 있다.
그러나 실제 완공 시 구조물은 법적 제한으로 발코니를 별도로 만들게 되어
있고 이는 나중에 불법으로 발코니를 확장하라는 말과 같으므로 "눈 가리고
아웅" 하는 격이다.
넷째 꼭 현장에 가서 주거환경을 판단하라.
실제로 아파트가 건설되고 나서 각기 입주할 호수에서 전망도 확인해 보고
분양을 받는다면 착오가 적겠지만 신규아파트는 그렇지 못한 것이 현실이다.
사업장에 펜스가 둘러져 있어 현장에 들어가지 못하면 인접한 위치에 최소한
한번쯤은 가서 전망이나 주변환경을 관찰해보는 노력이 필요하다.
< 미주하우징 대표.먼데이머니 자문위원 >
( 한 국 경 제 신 문 1999년 6월 28일자 ).
아파트 분양가 제한이 없어지면서 주거여건이 좋은 위치에는 온통 고급주택
이 들어설 분위기다.
평당 1천만원은 예사고 2천만원이라는 금액에도 순조롭게 분양되고 있으니
고급주택 사업이 지속적으로 이어질 것이라는 낙관론이 우세하다.
수년전에 주상복합 건물이 등장하면서 초기에 관심을 불러 일으켜 분양이
순조로웠던 적이 있었다.
그 후 온 동네에 각양각색의 주상복합건물이 등장하면서 수요자의 관심이
식어진 탓에 투자가치를 논하기 어려운 반짝 유행상품이 되었다.
수요자의 관심대상으로 등장한 고급주택이 기존에 공급된 주상복합과 다른
점이라면 상가시설 부분에 주민 편의를 위한 공동시설이 들어서고 나머지는
주거전용 건물로 이루어져 주거환경이 양호해진 점을 들 수 있다.
더불어 내부 마감이 대부분 수입품 일색으로 더욱 고급화돼 분양가격이
높아진 점이다.
주택에 있어 생활편의 기능이 가장 우선시 되는 것은 부인할 수 없는
사실이다.
위치 내부마감 방범 서비스 기능 등이 마음에 들어 투자가치를 크게 고려할
필요 없이 고급주택을 분양 받는 것이라면 예외지만 투자가치를 중요한
항목으로 생각하고 있다면 구입대상 선정시 냉철한 판단이 필요하다.
투자가치는 금액으로 표현되므로 적절한 가격인지를 판단하기 위해 다음
요령을 생각해보자.
첫째 객관성 있는 가격 비교대상물을 설정하라.
고급주택은 각기 시설마감입지 등이 다른 경우가 많아 가격비교가 어려운
것이 현실이다.
흔히 인근의 유사한 고급주택이 얼마에 분양됐는데 그보다 위치도 좋고
내부 마감시설이 더 좋으니 가격이 조금 더 비싸더라도 적절한 가격이겠다는
식으로 유추 해석해 부동산 가격을 판단하는 경향이 일반적이다.
그러나 비교 대상물의 가격이 과대평가 되었다면 가격판단이 적절하다고
말하기 어렵다.
자율적인 시장기능에 의해 거래되는 가격이 성립될 때에 객관적 가치를
따져볼 수 있으므로 준공 후 3년 이상 경과한 유사 고급주택을 기준으로
삼는 것이 좋다.
둘째 개별등기 토지평수를 확인하라.공동 건축물은 토지평수와 건평으로
개별 구분등기가 이루어진다.
토지에 건축물이 일단 들어서면 사실상 토지는 부속물이 되어 따져 볼
의미가 없는 편이다.
하지만 세월이 흐른 후의 재건축까지 생각한다면 같은 건평일 경우 토지
지분이 넓은 것이 유리한 법이다.
토지지분에 집착하여 입지적 가치나 주거여건이 무시되어서는 안되지만
분양가격을 판단하는 기준으로 단순한 원가계산법을 적용할 시 가격을 유추
해석하는데 활용할 수는 있다.
일례로 15억원 짜리 90평형의 공동주택이 토지등기가 40평일 경우를 가정해
보자.
토지의 입지에 따른 가치는 이미 토지 시세에 대부분 반영되므로 해당 토지
가 싯가로 평당 1천만원 짜리에 지은 건축물이라면 토지가격으로 4억원을
공제하고 나머지 11억원이 건물 가격에 해당된다고 볼 수 있다.
90평이 11억원에 해당되므로 사업경비를 10% 기준으로 환산하면 해당 건축물
은 평당 1천1백만원짜리 건축비를 들인 건물이 된다.
조금 더 세분하여 골조와 외부공사비를 평당 3백만원이라 치면 나머지
8백만원이 내부 시설 마감 비용으로 추산할 수 있다.
이윤을 무시한 계산법이므로 이 금액에서 내부마감 금액이 평당 4백만원으로
추정되면 이윤이 평당 4백만원인 셈이다.
셋째 분양광고는 사실확인을 위한 참조로만 활용하라.
사업자가 내는 광고에서 형성되는 이미지에 수요자는 동화되기 쉬운 것이
일반적이다.
그러나 광고내용은 사업자의 일방적인 과대광고가 있을 수 있으므로 액면
그대로 받아들이는 것은 적절치 못하다.
한강이 보인다는 분양광고라 하더라도 실제로 어느 동, 호수에서 한강이
보일지 추리라도 해야 한다.
또 거실이 넓어 보이는 시각효과를 위해 아예 발코니 턱을 없애고 확장하여
모델하우스를 공개한 경우도 있다.
그러나 실제 완공 시 구조물은 법적 제한으로 발코니를 별도로 만들게 되어
있고 이는 나중에 불법으로 발코니를 확장하라는 말과 같으므로 "눈 가리고
아웅" 하는 격이다.
넷째 꼭 현장에 가서 주거환경을 판단하라.
실제로 아파트가 건설되고 나서 각기 입주할 호수에서 전망도 확인해 보고
분양을 받는다면 착오가 적겠지만 신규아파트는 그렇지 못한 것이 현실이다.
사업장에 펜스가 둘러져 있어 현장에 들어가지 못하면 인접한 위치에 최소한
한번쯤은 가서 전망이나 주변환경을 관찰해보는 노력이 필요하다.
< 미주하우징 대표.먼데이머니 자문위원 >
( 한 국 경 제 신 문 1999년 6월 28일자 ).