이동호 < 국제변호사 >

최근의 주가앙등 뒤에는 외국단기투기자금(핫머니)이 주동역할을 하고
있다니 정말 불안하다.

국내주식시장의 활황을 보고 불나비처럼 몰려드는 국제 핫머니 때문에
환율이 1천2백원대 이하로 크게 떨어져 다시한번 수출전선에 적신호를 불러
왔다.

그렇지 않아도 비싼 이자를 물면서 외환보유고를 유지하고 있는 입장에서
국제 핫머니가 원화절상과 비정상적인 주식시장 열기를 가져온다니 모처럼
찾아온 경제회복추세에 찬물을 끼얹는게 아닌가 걱정부터 앞선다.

이에반해 모두가 그렇게 기다리고 있는 외국인 장기투자는 아직도 미미
하기만 하다.

부지런히 국제부동산전람회 또는 부동산담보부채권 투자유치회를 개최하곤
하지만 막상 달러 보따리를 푸는 외국인 장기투자자는 나타나지 않고 있다.

부동산은 문자 그대로 들고 기다리기만 하면 가격이 오르게 마련이라는
우리의 고정관념과는 달리 부동산을 놓고도 단기 수익성만 따지는 외국인
투자자들에게는 아직도 국내 부동산가격이 비싸다는 것은 이해할만 하다.

또 우리도 지금의 급한 사정을 빌미잡고 가격만 내려 후려치는 외국자본은
필요없다.

지난 30년간 고생끝에 마련한 민족 자본을 당장 급하다고 다 헐값에 내줄
수는 없다.

그러나 지금쯤은 한번 외국인투자자가 나타나지 않는 것이 꼭 가격 때문
인가를 한번 생각해 볼 때가 아닌가.

사실 외국인 중에는 바로 한국적 부동산가격의 특성 때문에 국내 부동산
시장에 진출하고자 하는 사람들도 많다.

정말 그렇다면 왜 그들은 머뭇거리고 있는가.

내국인이 아닌 외국인투자자들이 국내 부동산시장을 꺼리는 이유는 여러가지
가 있을 수 있다.

그러나 비싼 부동산가격도 가격이지만 이 사회 저변에 깔려 있는 외국인
배척감정, 부동산 양도.양수 및 보유에 대한 높고도 복잡한 세금, 그리고
미비한 국내 부동산관계법, 특히 등기부제도 등이 외국인의 국내진출을 막는
저해요인으로 손꼽히고 있다.

우리나라는 부동산 소유.이용.매매.저당행위를 관장하는 등기제도를 채택
하면서 등기부기재사실에 대해 "공시력"은 인정하지만 그 등기부에 기재된
기록을 믿고 부동산거래를 하는 선의의 당사자는 보호하지 않는다.

즉 등기부에 기재된 "공신력"은 인정하지 않는다.

그런 저런 이유로 등기서류의 변조.위조 행위가 여전히 빈번하며, 부동산
사기는 아직도 횡행하고 있다.

모처럼 등기부를 열람하고 그 등기기록을 믿고 부동산 거래를 했다하더라도
결과적으로는 "하자있는 법률행위"로 끝나는 경우가 적지 않다.

아직도 군사정권하의 사소유권침해사실 때문에 소유권반환소송이 법원에
계류중인 것이 과연 몇건이나 되는지 궁금해 하기까지 한다.

외국인투자자들은 바로 국내 부동산관계법이 의외로 허술한 것을 불안해
한다.

그동안 외국인투자자 유치설명회는 분주해도 한번도 관계부동산 법규를
개선해 보려는 움직임이 구체적으로 보이지 않는 현실이 안타깝기만 하다.

미국법은 부동산등기부 자체에는 공시력만 인정하고 있지만, 부동산거래시
별도로 "등기보험(Title Insurance)"에 손쉽게, 그리고 값싸게 들 수 있게
함으로써 등기부기재사실을 믿고 거래한 자를 보호하고 있다.

즉 등기제도 보완책의 하나로 등기보험제도를 채택함으로써 공시력만 있는
등기부에 "사실상" 공신력을 부여하고 있다.

바로 이 제도를 미국계 투자자들은 기다리고 있다.

이 등기보험제도는 부동산매매 뿐만 아니라 부동산담보를 갖고 있는 채권
발생도 원활하게 해주고 있다.

자기가 투자하고 싶은 회사채에 부동산저당 내지 근저당이 확실하게 설정돼
있다는 것을 확인할 수 있어야 외국인투자자들의 활발한 투자를 기대할 수
있는 것이다.

이 등기보험제도야말로 국내등기제도의 미비점을 보완해서 그동안 사회악의
대명사였던 부동산사기를 근절시킬 것이다.

등기부를 믿고 부동산거래를 안심하고 할 수 있어야 부동산거래가
활발해진다.

내국인 사이의 부동산거래가 활발해질 여건이 생겨야 외국인도 투자한다.

외국인투자자를 기다린다면 그들이 찾아 올수 있는 법제도부터 정비해 보자.

( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 3일자 ).