미국의 주거단지를 가본 사람이라면 누구든지 떠올리는 궁금증이 있다.

"도대체 생수 한병, 담배 한갑을 살 가게는 어디있나"

미국의 주거단지엔 가게가 없다.

흔한 세탁소도 약국도 어떤 시설도 없다.

주거단지엔 오직 집만 있다.

미국의 신도시에 있는 주거단지에 집외에 아무런 시설이 없는 것은 넓은
땅을 가용하고 자동차의 사용이 일상화돼있는 그들만의 "미국적 여유"와
주택관에서 비롯됐다.

플로리다주 월튼카운티에 있는 시사이드 뉴타운(Sea Newtown).

지난 84년부터 개발이 시작된 이곳의 면적은 총 9백17만여평으로 분당신도시
의 1.5배 정도 규모다.

계획대비 70%의 진척률을 보이고 있는 주택은 2천3백가구가 지어져 현재
8천여명의 인구가 거주하고 있다.

이곳은 부동산개발전문업체인 데이비스랜드사가 부지를 매입, 휴양과 레저
기능을 접목한 딜럭스 시티(Deluxe City) 로 조성해 수요자들에게 분양한
민간개발도시이다.

시사이드의 쾌적한 주거환경 확보를 위해 도시설계및 개발과정에 일관되게
적용한 것이 "데시벨(Decibel)제로 원칙".

집에서는 쾌적한 환경속에서의 휴식만을 취하도록 소음원을 완전 배제한
것이다.

이같은 데시벨 제로의 원칙은 "조닝(Zonong)개념"을 적용한 도시설계로
가능했다.

신도시의 특정 구역(블록)에 백화점등 대형 시설물은 물론 식당 판매시설
약국 등 근린생활시설까지 한데 모아 놓는 것이다.

이는 도로를 따라 백화점 판매시설 식당 단란주점등 각종 시설을 배치하는
우리의 "가로개념"의 도시개발 방식과는 사뭇 다르다.

도로를 따라 각종 시설이 들어서는 바람에 주택가에 상업 업무 편의시설들이
난립, 주거환경을 파괴하는 가로개념 개발방식의 문제점을 차단하기 위한
것이다.

시사이드뉴타운의 경우 백화점 호텔 업무용빌딩 등 대형 시설물은 모든
주거단지로부터 3 이상 떨어진 타운센터안에 들어서 있다.

그나마 타운센터는 인공호수와 광활한 잔디밭 골프장등으로 둘러싸여 있다.

입주민들은 소음이 전무한 쾌적한 주거환경속에서 철저히 즐기고 쉬기만
하면 되는 것이다.

개발방식도 다르다.

우리의 경우 택지를 개발할 때 정부기관등이 토지를 수용한 후 토지정리사업
을 벌이고 이후 아파트를 분양한 자금으로 도로 상하시설 등 각종 사회간접
자본시설을 설치한다.

그러나 대부분 선진국은 민간업자들이 토지를 매입, 이곳에 도로 상하시설
가스 전기 등 각종 간접자본시설을 조성한 후 주택업체에 토지를 판매한다.

이를 사들인 주택업체가 주택을 건설, 수요자에게 주택을 지어주는 것이다.

이와함께 미국의 신도시에만 찾아볼 수 있는 것이 "소셜엔지니어링
(Social Engineering)"이다.

이는 도시를 개발하면서 스포츠 레저 휴양 주민친목 봉사 등 "커뮤니티"를
설계에 반영한 개념.

도시개발업체가 수영장 자연학습장 등의 시설을 건설하는 것은 물론 주민들
이 참여할 각종 모임을 구성, 주선하고 운영을 측면에서 지원해주는 것이다.

이같은 개념에 바탕을 둔 도시설계가 처음 시도된 곳이 바로 시사이드뉴타운
이다.

데이비스랜드사가 소셜엔지니어링을 설계에 반영한 것은 입주민들의 친목과
유대감을 높이기 위한 스포츠클럽 형식의 단순한 프로그램이었다.

그러나 시사이드가 도시기능을 갖춰가며 주민들의 요구로 프로그램이
다채로워지고 다른 신도시들이 이를 도입하면서 지금의 수준으로 높아졌다.

현재 시사이드에서 소셜엔지니어링에 의해 운영되고 있는 프로그램은 모두
30여개.

수영 체조 골프 축구 등 스포츠클럽과 연극 등 취미클럽 레크리에이션클럽
봉사활동단체 등에 주민들이 자발적으로 참여하고 있다.

시사이드의 소셜엔지니어링이 주민들로부터 호응을 얻으면서 이곳보다
먼저 개발된 레스턴 컬럼비아 어바인등 기존의 뉴타운은 물론 최근 개발사업
이 시작된 메릴랜드주 킹스뉴타운도 이를 도입했다.

< 방형국 기자 bigjob@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 8일자 ).