저금리시대에 접어들면서 돈 굴리는 길이 막연하다고 호소하는 이들이
늘어나고 있다.

증시는 활황세를 보이고 부동산시장도 일부 지역은 과열양상마저 띠고 있다.

반면 은행에 돈을 맡긴 사람들은 금리 인하로 인해 기대에 훨씬 못미치는
이자 소득을 감수해야 할 형편이다.

또 예금금리보다 덜 떨어진 대출금리에 부담을 느끼는 이도 적지않다.

이같은 상황을 반영, 주식 투자에 대한 조언을 부탁하는 독자들이 줄을 잇고
있다.

또 부동산에 대한 관심도 높아져 최근 구입한 아파트 등 주택에 대한
처리 방향을 물어온 이도 적지 않다.


문) 월 급여 1백30만원을 받는 직장인이다.

지난 97년 6월 인천시 풍림아파트(24평형)를 계약하고 건설회사에서
소개하는 국민할부금융으로부터 3천2백만원의 중도금대출을 받았다.

대출 당시 금리는 13.3%였으나 IMF 이후 18.8%로 높아졌다가 한동안
16.8%를, 작년 9월부터 14.8%의 이자를 내고 있다.

대출금리가 계속 내리고 있다지만 국민할부금융에서는 대출금리를 인하할
계획이 없다고 한다.

중도금대출은 내년 3월 입주때 현재 살고 있는 전세보증금으로 갚을
계획이다.

할부금융사들의 부당대출금리에 대한 소송이 현재 어떤 상황인가.

또 현재 대출을 주택은행 대출로 전환할 방법은 없는지.

답) 할부금융사 대출금리 인상건에 대하여 1차적으로 할부금융사가 부당하다
고 판결이 나왔으나 할부금융사에서 불복하여 상급법원에 상고한 상태이다.

정부에서 지원하는 분양주택 중도금대출은 연 10.0%의 낮은 금리로
유리하지만 다른 대출이 없어야만 받을 수 있다.

또 남아있는 중도금과 잔금만 지원이 가능하여 이용에 어려움이 있을 것
같다.

단 추가로 1천만원 정도를 마련할 수 있으면 지금 갖고 있는 비과세가계신탁
을 담보로 대출을 받고 은행예금을 이용, 기존대출을 갚은 다음 중도금과
잔금은 정부의 분양주택중도금대출을 받고 가계신탁이 만기가 되면 담보대출
을 상환하는 방법도 생각해 볼 수 있겠다.

참고로 비과세가계신탁 담보대출은 예금 전월평균 배당률보다 1.5내지 2.0%
정도만 추가 부담하면 된다.

최근 비과세가계신탁 금리가 연10% 정도이므로 연 12% 정도만 대출이자를
내는 셈이다.

주택은행 중도금대출은 기존 대출이 있는 경우에도 받을 수 있다.

일시금으로도 받을 수가 있으므로 대출을 받아 기존 대출을 갚는 방법도
생각할 수 있다.

주택은행 중도금대출 이율은 5년 이하 11.25%, 10년 이하 12.0%이다.

할부금융대출보다 낮아서 기존대출을 상환한 후 다시 대출을 받는 것이
유리하다고 할 수 있다.

문) 갖고 있는 작은 아파트를 전세놓아 전세금 1천5백만원을 동원증권
공사채 수익증권에 투자했다.

오는 7월1일이 만기이다.

가입당시 연18.6%의 수익률을 제시했었다.

근로자우대저축과 비과세가계신탁.저축, 개인연금보험에도 가입해 있다.

주식도 대우전자 1백주, 삼성중공업 2백주, 국민은행 2백주, 조흥은행
1백11주, 외환은행 2백주가 있다.

종합주가지수 630대에 샀다.

수익증권이 만기가 되는 7월에는 주식에 더 투자할 생각이다.

금융상품과 주식에 어떤 비율로 분산투자해야 안전한 지 궁금하다.

답) 각종 적.부금을 제외하면 수익증권에 넣은 돈(1천5백만원)과
주식투자원금(약 7백만원)이 7대3의 비율로 구성됐다.

무위험자산(공사채 수익증권 및 금융상품)과 위험자산(주식투자)이 적절히
분산됐다고 할 수 있다.

수익증권 만기인 7월이후에 주가가 더 오를 것으로 예상한다면 무위험자산과
위험자산을 5대5로 조정하는 것도 좋다.

7월 만기인 수익증권의 원리금 1천7백여만원중 1천2백만원은 1년짜리 공사채
수익증권으로 재투자하는 방법을 권하고 싶다.

나머지 5백만원으로 주식형 수익증권이나 뮤추얼펀드에 가입해 고수익을
기대하면 된다.

주식에 대한 직접투자분은 최근의 상승세를 감안해 그대로 보유하는게 좋을
듯하다.


문) 98년 12월 서울 신당동 남산타운 미분양아파트를 계약 했다.

지금까지 계약금을 포함 7천만원을 납부했다.

2000년 6월 입주시 잔금 7천만원을 내면 된다.

이 돈은 전세로 충당할 수 있을 것 같다.

지금 매각을 고려중이나 자금이 급한 상황은 아니다.

이를 팔 때 관련 세금을 최소화하는 방법은.

미등기 전매시 70% 양도세를 내야 한다는데.

아니면 전세를 놓고 1-2년을 두고 보는 것이 나을지.

답) 아파트 분양권을 2년 미만 보유 후 전매하는 경우에는 양도차익에
대해 40%(올 1월부터 세율인하)를 양도소득세로 내야 한다.

그러나 작년 5월22일부터 올 6월말 안에 미분양아파트를 구입하고 등기후
5년이내에 파는 경우에는 양도소득세가 면제된다.

향후 부동산 전망을 어떻게 보는가에 따라 현재 매도할 것인가, 아니면
입주후에 매도하는 것이 좋은 것인가를 판단하는 것이 좋다.

부동산 가격이 오를 것으로 전망한다면 등기 후에 매도하면 양도소득세를
완전면제 받을 수 있어 유리하나 부동산 가격이 하락할 것으로 생각한다면
현재 일부 프리미엄이 있을 때 매도하는 것이 더 나을 것 같다.

< 김인식 기자 sskiss@ >

<>도움말=양맹수 주택은행 고객업무부장 (02)769-7341 yms@hcb.co.kr
조종철 대신증권 금융상품팀장

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 8일자 ).