한국토지공사가 지난 13일 분당 등 수도권 및 광역시내 15개 택지개발지구
2백37필지 4만6천평을 담보로 5년만기 무기명채권 2천억원어치를 기관투자가
들과 일반인들에게 매각할 계획이라고 밝혀 관심을 끌고 있다. 이번에 발행
되는 토지채권이 관심을 끄는 까닭은 표면금리 이외에 땅값이 오르면 그
차익을 투자자들에게 이자형태로 추가지급하는 "토지수익 연계채권"이라는
특징 때문이다. 결과적으로 투자자들은 단순히 채권을 산다기 보다는 간접적
으로 부동산투자를 하는 셈이 된다.

국내에서는 처음으로 등장한 토지수익 연계채권의 성공여부는 수익률에
달려 있으며 수익률은 다시 땅값 상승률에 좌우된다. 따라서 가깝게는
부동산 시장전망, 멀리는 경기회복속도가 중요한 변수가 될 것이다. 그러나
판매성공과는 상관없이 토지수익 연계채권의 판매 자체만으로도 두가지 점
에서 주목할 필요가 있다. 하나는 이런 종류의 금융상품 판매가 신용경색을
회피하고 침체에 빠진 경기를 활성화하는데 도움이 될 것으로 기대되기 때문
이다.

지금 우리경제는 기업의 연쇄도산으로 엄청난 규모의 담보부동산이 쌓여
부동산값이 폭락하고 매매마저 잘 안되는 자산 디플레이션의 위협에 시달리고
있다. 한예로 기업이 급한 빚을 갚도록 도와주기 위해 3년안에 환매하는
조건으로 토지공사가 기업으로 부터 공시지가 이하로 사들인 땅만 해도
상당한 규모에 달한다. 따라서 상황이 더 악화되기 전에 애물단지로 변해
버린 부동산의 처분을 서둘러야 할 형편인데 이점에서 토지수익 연계채권은
안성맞춤이다.

이렇게 조달된 자금은 보유부동산은 많지만 현금흐름이 좋지 않은 기업의
도산을 막고 재무구조 개선에 도움이 되리라고 기대된다. 이는 다시 금융기관
의 부실을 예방하고 신용경색을 해소해주는 효과가 있다. 또 한가지는 토지
수익 연계채권이 주택저당채권이나 토지투자신탁과 함께 넓은 의미에서 자산
담보부채권의 하나로서 부동산의 증권화라는 세계적인 금융추세에 부합된다는
점이다.

먼저 채권매입자의 입장에서는 원리금이 보장되며 채권발행 5년뒤부터는
언제든 중도상환 신청을 할 수 있어 투자안정성이 뛰어나다. 또한 무기명
채권인데다 발행일로 부터 3년이 지나기 전이라도 땅값이 20%이상 오르면
담보토지를 팔아 추가수익을 지급받기 때문에 유동성이 높으며 잘만 하면
땅값상승이나 금리하락에 따른 시세차익도 누릴 수 있어 좋다. 대신 발행자도
표면금리 4%의 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있어 불만이 없다.

다만 최소 투자규모를 3천만원으로 제한하는 것은 소액투자자의 참여를
막아 부동산 간접투자의 매력이 반감되므로 재고할 필요가 있을 것 같다.
또한 무기명채권을 남발하는 것은 경제활동의 투명성을 강조하는 시대적인
흐름과도 맞지 않는다고 본다.

( 한 국 경 제 신 문 1999년 1월 15일자 ).